銀行からアパート建築融資を受けるのですが抵当権設定の登録免許税について

すいません、賃貸アパート建築のために土地を購入しました。
土地を自己資金で購入し、上モノの費用のみ融資を申し込みました（2200万）
それで融資は無事下りたのですが、土地に抵当権を設定しなければなりません。

そこで2点質問があります。

質問1
土地の抵当権設定は自分で行うことは可能でしょうか。借りるのは金融公庫からなんですが、
担当の人から「抵当権設定に必要な書類は全てまとめて送るので、司法書士さんに抵当権設定を
行ってもらってください」とだけ言われました。
建築が終わった後も、建物登記→建物の抵当権設定・・なども司法書士にお願いしなければならず
できる限り費用は抑えたいのです。最初の土地の抵当権だけでも自分でやりたいのですが可能でしょうか。


質問2
抵当権設定には0.4％の登録免許税が必要ですが、これには軽減措置があるようです。
ただ条件が「住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定の登記に係る登録免許税の軽減措置」
とあります。賃貸アパートは住宅ですが、自分が住むわけではありません。
賃貸アパート建築はこの軽減措置の対象外でしょうか・・？

No.1 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2023/05/28 19:37

【回答】

[質問1]
不可能だとは言えませんが，難しいと思います。

[質問2]
軽減措置があるのは住宅取得資金の貸し付けだけです。アパートローンには軽減措置はありません。

【解説】
[質問1]
融資をする金融機関は，債権保全の確認のために，登記申請時に受領証を取らせてそれを当日の一定時刻までにメールまたはFAXさせることを要求しています（その確認ができなかった場合には融資を実行しないこともある）。

この受領証は，司法書士以外からの申請であっても発行してもらえるものですが，登記申請の審査もしていない状態で発行されるものですから，申請が却下される余地もないことではありません。が，司法書士は登記申請を業として行う士業者ですし，過誤があった場合の保険にも入っていたりするので，司法書士による申請であれば，受領証が発行される＝その保全は確実だろうと考えられます。
ところが素人が登記申請を行うとなると，その受領証には司法書士申請と同程度の信頼性はないと考えざるを得ないので，定められた期日に融資できないことがあります。

融資が実行されないと，借入人の業者への支払いが遅れることになりますが，それはつまり借入人の業者に対する債務不履行（履行遅滞）です。違約金が発生しますし，それに伴って引き渡し等も遅れることになりますので，アパート経営計画が予定どおりに進まなくなってしまいます。
ここで発生する違約金の額や，計画どおりに進まないことによる損害は，司法書士報酬をはるかに超える金額になるものと思われます。これは融資金融機関が融資に際して想定しているリスクではありません。返済計画に問題が生じ，結果としてその後のアパート経営計画を見直すことになってしまうかもしれません。そしてそれは，融資計画の失敗だとも言えます。

そういうことになると困るので，融資金融機関は，司法書士に依頼してくださいというのです。

それでも安く上げたいと思うのであれば，ネットで司法書士を探してみて，複数の司法書士に「あい見積もりを取っている」とお願いしてみると，「他よりも安く請け負います」という司法書士も出てくるのではないかと思います。
本人申請には難色を示す金融機関であっても，司法書士に依頼するというのであれば，それがどこの司法書士であっても文句は言えないはずですから。

[質問2]
住宅用家屋の取得及びその取得資金の貸し付けついては，租税特別措置法によって減税措置（取得に関しては72条の2から74条の3，貸付については75条）が設けられています。これは個人の住宅取得を促進するための，特別な国策です。
アパート経営という”営利事業”を特別に支援することはしていません。

この回答へのお礼

めちゃくちゃ詳しく教えてくださりありがとうございます！
言われる通り、自分でやるのは無理そうですね・・司法書士に頼むことにします！

お礼日時：2023/06/01 15:55