抵当権の掛け替えはできますか？

Question

素朴な疑問なのですが、教えてください。

AとBという土地を所有しております。
Aには抵当権はかかっておりません。
Bには順位１位の抵当権者と順位２位の抵当権者がいて、
ほぼ極限額いっぱいで負債が生じております。

今回、抵当権者順位２位の負債の返済をするため、土地を一部売却して、その売却代金を当てたいのです。
しかし、Aという土地は売却したくありません。

Bの土地の一部を売却した場合、その売却代金は抵当権者全員の了解がないと、どう使用するか自由にできないのでしょうか？
今回は、その売却代金を順位１位の人には充てずに、順位２位の人への返済に充てたいのです。

もし、このようなことが不可能であれば、
Bの土地の抵当権の一部（！？）をAの土地に抵当権設定しなおし、
抵当権設定がはずれたBの土地の一部を売却すれば、
その売却代金を何の制約も受けずに順位２位の人への返済に充てることが可能ですか？

難しくてよく分かりません。
よろしくお願いします。

Bokkemon · Accepted Answer

Bの土地について「極限いっぱいの負債」ということですが、これは路線価などを元にした評価額が被担保債権元本総額とほぼ等価であるということでしょうか？　だとすると、実際の抵当権実行に至った場合は「担保割れ」になり、第二順位の債権者は本来なら抵当権の実行からは債権全額を回収することはできないことになります（抵当権実行による競売の場合には、実務では評価額が抑えられます）。

その第二順位抵当権者に先に弁済し、第一順位の抵当権を残すのですから、タダでは承服しないでしょう。第一順位抵当権者の抵当権をB土地からA土地に移すとして、その場合はA土地とB土地の評価額（担保価値）がどうかが問題です。

そのままでも第一順位抵当権者はB土地から優先弁済を受けられるのですから、B土地の評価が第一順位抵当権者の債権を満足するものでさえあれば、第二順位抵当権者の債権のことなど第一順位抵当権者には関係が無いことです。ただ、B土地が抵当権実行の際に第一順位抵当権者の債権においてすら担保割れを起こす可能性があり、かつA土地の方がB土地よりも担保価値が高いのであれば、第一順位抵当権者にとっては担保付け替えのメリットがあります。

そうであれば、先に第一順位抵当権者の担保付け替えを完了することで、自動的にB土地に付いては第二順位抵当権者が第一順位に繰り上がりますから、その抵当権者だけを相手にしてB土地の売却と同時に抵当権の抹消（即ち弁済）を完了することができます（通常、銀行融資においても行われていることです）。

逆に、A・B両土地の担保価値が上述のものでなければ、第一順位抵当権者は順位の優先弁済権を損なうものだと考えるでしょうから、承服しないのではないでしょうか。交渉事ですから断定はできませんが。

なお、「B土地の抵当権の一部をA土地に抵当権設定しなおす」というのが問題ですが、抵当権について複数の土地を共同担保とすること（新たな土地を担保として追加すること）自体に抵当権者の異論は無いでしょうが、それぞれの土地で行使できる抵当権の被担保債権額を分割する（債権の分割）ということになると、抵当権者にとっては「負担多くして益なし」ですから、承服しないでしょう。

tk-kubota · Answer

＞難しくてよく分かりません。 

と云うことですが、結論的に云うとsortaroさんのご質問の回答は「任意な話し合い」以外にありません。
話し合いの方法は他の方が云っておられます。

rakufu · Answer

＞その売却代金は抵当権者全員の了解がないと、どう使用するか自由にできないのでしょうか？ 
　抵当権には「物上代位性（先取特権の規定を準用している）」が認められているので、抵当目的物が転化した金銭債権にもその効力は及ぶと思います。あなたが土地を売った場合、1番抵当権者は担保価値を把握するため…
１．物上代位するためにあなたの代金債権の差押え（又は質権設定）をする。
２．「追及効」を主張して転売された土地にも抵当権を及ぼす（普通、抵当権の負担付の土地を転売すれば買受人も抵当権の負担付の土地を買い受けることになる）
のいづれかを選択するでしょう。
　
＞今回は、その売却代金を順位１位の人には充てずに、順位２位の人への返済に充てたいのです。 
　そのためにはその事情を1番抵当権者に伝えてＢ土地に設定された抵当権を一旦消滅させてから、あなたのいうようにＡ土地などの新たな担保を提供することになるでしょう。
　ただ1番抵当権者は新たな担保がＢ土地よりも価値があるものでなければ承諾するとは思えません。2番抵当権者にだけ弁済するということは事実上、抵当権の順位の変更があったのと同じだからです。
　順位の変更には当然利害関係者であるすべての抵当権者の承諾が必要ですから、どのみち2番抵当権者に1番抵当権者を差し置いてまで弁済するには、損をする1番抵当権者を納得させる必要があることに変わりはないということです。

noname#11476 · Answer

>Bの土地を分割登記すれば、土地の価値は下がるということですね。 
いえそういう意味ではなく、Ｂの土地には全体に抵当権が現在設定されているわけです。
その第一抵当権者（以後Ｔ１呼びます）、第二抵当権者（同Ｔ２）の承諾なしに分割登記しても、その分割した土地Ｂａ，Ｂｂ両方に抵当権が及ぶと言うことです。
ここで、Ｔ１にお願いしてＢａかＢｂのどちらかの抵当権をはずしたいと言ってもそれはＴ１にとっては抵当に入れている土地が少なくなるわけですからよほどのことがなければ認めてくれないと言うことです。
考えてみて下さい。
たとえばＢの土地の総額が２億円あり、半分に分割してもＢａの土地だけで１億円の価値があってＴ１は１００万円の根抵当権を設定しているだけで貸しているお金も１００万円の枠内だったとしましょう。
それであれば、Ｔ１にお願いすればＢｂの土地の抵当権をはずしてくれる可能性はあります。
でもそのような極端な話ではなく、たとえばＢａの価値が２０００万円で債務が１０００万円なんて話であれば認めてくれる可能性は非常に低いですね。

もちろんＢの土地を分割するにしても利用価値の低い形に分割されてしまうのであればそれも問題になるでしょうね。



>分割登記した土地の一部を抵当権からはずし、Aの土地に設定し直す場合、 
分割登記した土地の一方をはずして（たとえばＢの一方であるＢｂとしましょう）Ａの土地にというのはやってくれるかどうかはわかりませんが（担保が二つになって面倒だから）、そのはずすほうのＢｂの価値よりもＡの価値が上であれば可能性としてはあるでしょうね。（２つに別れるとはいえ全体では価値が上がるため）

noname#24736 · Answer

担保物件の入替えについては、Bの土地の第１抵当権者との話し合いになります。

Aの土地の担保価値が、Bの土地の担保価値よりも低くても、Bの土地の第１抵当権者の債権金額よりも大きければ、Bの土地の第１抵当権者としては担保割れの心配が有りませんから、了承してもらえる可能性は高いでしょう。

ただし、第２抵当権者に返済をするという理由だと、第１抵当権者は承知しないと思います。

何か別の理由をつけて相談された方がよろしいでょう。

noname#11476 · Answer

基本的にＢの土地の第一抵当権者がＹＥＳといわない限りＢの土地は売却できません（一部でも全部でも）。
ではどうやってＹＥＳと言わせるのかです。

仮にＢの土地よりもＡの土地の方が価値が高いのであれば、Ｂの土地の第一抵当権者に対して、抵当設定の費用はこちらで持つので、Ｂの抵当権をはずして代わりにＡの土地にしてくれと相談することは可能でしょう。ただあくまで相談できるだけですが。

ＢよりＡの方が担保価値が低ければＢの第一抵当権者が単純に了承するとは思えません。
ＹＥＳと言ってくれない場合は、弁護士なりになんとかならないだろうかと泣きつくしかありません。（それで解決するかどうかはわかりませんが）

Ｂの土地の一部の抵当権うんぬんは更に面倒な話です。実際には土地を分割登記したりする必要があるでしょうし、それは第一抵当権者にとってはっきり言って損する話ですからそのまま単純に了承するとは思えません。

抵当権の掛け替えはできますか？

＞難しくてよく分かりません。

この回答への補足

＞その売却代金は抵当権者全員の了解がないと、どう使用するか自由にできないのでしょうか？

>Bの土地を分割登記すれば、土地の価値は下がるということですね。

担保物件の入替えについては、Bの土地の第１抵当権者との話し合いになります。

基本的にＢの土地の第一抵当権者がＹＥＳといわない限りＢの土地は売却できません（一部でも全部でも）。

この回答への補足

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