人に聞けない痔の悩み、これでスッキリ >>

父が生前自宅横の土地を区画整理中の仮換地の段階で購入した土地があります。死後名義変更をしようとしたら、全く知らない方2人との共有名義でした。その代わりその全く知らない方の土地の一部も父名義でありました。みんながお互いの土地をすこしづつ持ち合ってる状況です。法務局で仮換地時に購入すると良く有る事みたいで、区画整理後にお互いにそれをいっせいのせっで、各自に戻す約束をしてるのではないか?との事。父が亡くなってしまってどういう話があったかわかりませんし、買いたした土地は親戚の不動産屋を通したもので、実はあまりかかわりたくない事情がありまして。そもそもこれは、どういうことか分かる方おりますか?区画整理はとっくに終わってます。誰に頼んで音頭をとってもらうべき事なのでしょうか?

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (3件)

法務局でお話はお聞きになっているのですね。


従前地Xに対して仮換地A・Bが仮換地指定されていて、
換地処分が行われるまでの間にAの売買を行う場合、従前地Xの分筆登記ができないときは、
従前のXの共有持分権を譲渡して登記をしておき、換地処分後に換地A・Bの共有持分を分割登記する方法があります。

共有者が父上のほかに2人ということは、A・B・Cかも知れませんね。
仲介した不動産屋が一番心得ていると思うので、そこを通して話をするのが一番早いと思います。

それを避けたいなら、司法書士にお願いすればよいかと思います。
○従前地Xに対して仮換地がA・Bなのか、A・B・Cなのかチェックする。
換地処分のときに、父上宛に換地処分通知書が来ていると思います。
○共有者を確定し連絡をつける。
相続が発生していたり、もめていたり、転居したりしていると厄介です。
○土地A・B(・C?)の共有持分を相互に交換して「共有持分の移転登記」することになると思いますが、土地の分筆登記は発生しないと思います。 
http://www.gifu-chousasi.or.jp/faq/faq_1_c.html (これの4番目)

基本的には等価交換ということになるので課税は発生しないと思いますが、
評価額が替わったりしていると課税される可能性もありそうなので、
税理士にも相談する必要があると思います。

窓口になって動いてくれる司法書士が見つかると良いのですが、費用はかかると思いますので、
可能な範囲で共有者に連絡をして、共同で依頼することの了解を取り付けられた方が良いと思います。
その時、当初の仲介業者が共通だったりすると、そこにやらせたらいいと話も出るかもしれませんので、あなたの希望どおりにはならない可能性もあります。

詳しくは知り合いの司法書士(又は司法書士会に紹介してもらう)に、ご確認されると良いと思います。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

法務局では良く有る事だけであとは購入した不動産屋さんに相談しなさいとの事でした。丁寧に解説ありがとうございました。やはり当事者同士でまず話してみます。

お礼日時:2006/11/02 09:05

補足しておきます。


>区画整理はとっくに終わってます。

昔のことを「ああだ、こうだ」と言っても換地処分後ですので、原因がわかっても今頃しょうがないでしょう。

その土地の利用状況が判りませんが、相続登記には権利証不要ですので、ふつーに行政書士を雇って、持分の相続移転登記をやれば良いんじゃない?

権利証が見当たらないのですが、相続登記はできますか。
http://www5f.biglobe.ne.jp/~iharama/newpage7.htm

でも、固定資産税は免税点以下?
    • good
    • 0
この回答へのお礼

自分が起きてしまった状況の元の原因を知らないと、これから話をすすめていく上でも困るのではなかと思ったからで、理解する必要はあるとおもいます。 自分の持分は自分で名義の変更する予定です。有難うございました。

お礼日時:2006/11/02 09:11

>みんながお互いの土地をすこしづつ持ち合ってる状況です。

法務局で仮換地時に購入すると良く有る事みたいで、区画整理後にお互いにそれをいっせいのせっで、各自に戻す約束をしてるのではないか?との事。

この法務局の回答は、間違ってます。
区画整理は、従前地と仮換地の関係で構成されます。
この中で、権利関係まで区画整理事業は触れません。

>購入した
保留地じゃない?

保留地であるなら、土地売買契約書の名義で登記名義人を付けれますので共有名義あって不思議じゃないです。
売買契約書を確認しましょう。
なければ、換地処分通知が税務課の固定資産担当課にありますので見せてもらいましょう。


>区画整理はとっくに終わってます。誰に頼んで音頭をとってもらうべき事なのでしょうか?

最初に言い出した人が音頭をとるしかないでしょう?
不動産屋と一緒に頼みに行きましょう。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

ありがとうございます。契約書が残っているので間違いなく買ったとおもうのですが。他の二人はご近所でしたので話をしてみたいと思います。

お礼日時:2006/11/02 09:02

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q換地後は再登記が必要なのでしょうか?

昨年の晩秋に区画整理事業中(住都公団)につき「仮換地」に建っている中古住宅を購入しました.
その際,土地・建物ともに,登記を行いました.土地面積は従前の値ということで,実測160m2程度なのに対し,1000m2(!)程の値となっています.
最近になり,区画整理事業が終了したとのことで,住居表示が変わり,新しい住所となった旨の通知が市からきました.しかし,通知はその旨のみで,登記のことや権利値額のことなど,一切触れられていませんでした.
購入の際に既に登記をしているのですが,再度登記をしなくてはいけないのでしょうか?
また,再登記をしないと来年度よりの住宅ローン控除を受ける事ができないのでしょうか?実は,現在の登記簿上の面積が異なる為,今年度のローン控除の確定申告の際,かなりややこしく大変な思いをしたのですが・・・
ご回答よろしくお願いします.

Aベストアンサー

 No2です。登記簿も修正はされますが、区画整理事業の終了と同時に修正がされることにはなりません。多少の時間が必要になります。住民票は、転居届けの必要はありません。同様に役所が職務権限で、修正を行ないます。登記簿の住所変更ですが、購入時に現在の整理事業終了前の住所で登記をしている場合には、所有権登記名義人表示変更の必要はありません。ローン控除のための資料は、新・旧どちらの住所地で登記簿謄本(又は登記事項要約書)を請求しても、変更後の現在の住所地の登記内容で証明がされます。

Q仮換地のローン借り換えについて

仮換地に家を建て、ローンを組み、早8年目です。仮換地だとローンの借り換えができないというのをまったく知りませんでした。今の返済金額が主人の年収減少で厳しい状態になってきたので、どうしたらよいものかと考えています。仮換地はだいたいいつごろ終わるんでしょうか。同じローンを組んでいる銀行ならローンの組み換えができるものなんでしょうか。それとも新しく買い替えをして収入に見合ったところへ引っ越すべきか、夫婦で悩んでいます。どなたかお力をかしてくださいませんか?

Aベストアンサー

no1です。
保留地と仮換地とを間違えました。
すみません。

仮換地であれば、当然従前地(登記簿謄本)がありますで、抵当権設定できますから、ローンの借り換えはできるはずです。

仮換地の終わる時期ですが、目安は事業完了年月日になりますので、事業者に確認しましょう。
多分、数年は遅れます。
換地処分後に本換地され仮換地は無くなります。

Q仮換地の相続の登記 従前地分割

仮換地の相続の登記について2つの方法があると聞きました。
共有物分割と従前地分筆です。それぞれの費用についてどちらが有利か教えてください。

亡くなった母所有の仮換地1500m2(従前地2000m2)の土地をその子どもAに1000m2、Bに500m2分けたい場合。

ア.共有物分割
1.従前地2000m2の所有権を、面積の持分で1000/1500をAに500/1000をBに、相続の所有権移転登記する。
→この時に登録免許税がかかる。

2.区画整理事業組合に仮換地の分け方について書面で提示する。
→本来は、分筆の為、測量費用がかかるが、市役所で無料で分筆してくれる。

3.本換地になって、分筆された土地にその持分のまま権利が残るので、AとBが協力して、持分の移転登記をする。
→この時に登録免許税がかかる。

イ.従前地分筆

この方法がよくわかりませんので教えてください。

Aベストアンサー

>共有物分割と従前地分筆です。それぞれの費用についてどちらが有利か教えてください。

 登記簿謄本、評価証明書、仮換地証明書などの資料を見ないと何とも言えません。費用のことは別にすれば、イの方法をお勧めします。
 仮に従前地の地番を100番1、その100番1の土地に対応する仮換地を1画地とします。従前地を100番1と100番2に分筆して、区画整理組合に区割りの変更をしてもらい、100番1の土地の換地は1-1画地(1000m2)、100番2の土地の換地は1-2画地(500m2)にする方法です。そして、100番1はAの単独所有、100番2は、Bの単独所有とする相続登記をすれば、これで完了です。この方法は、従前地を分筆しなければならないので、事実上、土地家屋調査士に分筆登記を依頼せざるを得ず、土地家屋調査士への報酬が発生してしまいます。しかし、相続登記が完了すれば、これでけりがつくという大きなメリットがあります。アの方法は、2.の費用がかからないかも知れませんが、3.でABが協力するということが前提になっています。しかし、将来のことは誰にも分かりません。もしかしたら、仲違いして協力してくれないかも知れませんし、相続が発生して、相続人が協力してくれないかも知れません。あるいは、持分が競売になって、他人と共有になるかも知れません。そうなれば、最悪裁判で決着を付けざるを得ません。裁判になるコストを考えれば、分筆のための費用がかかったとしても、トータルとしては安いでしょう。
 いずれにせよ、複雑なので、土地家屋調査士(司法書士と兼業している人がいいでしょう)に相談してください。

>共有物分割と従前地分筆です。それぞれの費用についてどちらが有利か教えてください。

 登記簿謄本、評価証明書、仮換地証明書などの資料を見ないと何とも言えません。費用のことは別にすれば、イの方法をお勧めします。
 仮に従前地の地番を100番1、その100番1の土地に対応する仮換地を1画地とします。従前地を100番1と100番2に分筆して、区画整理組合に区割りの変更をしてもらい、100番1の土地の換地は1-1画地(1000m2)、100番2の土地の換地は1-2画地(500m2)にする...続きを読む

Q仮換地について教えてください

大手ハウスメーカーの建築条件付き土地を購入しようと思っているのですが、土地契約時に仮換地である事を説明されました。非常に難しく理解できませんでした。
そこで、金額に絡む件があり契約に戸惑っています。
この土地は、県の都市開発事業地で平成17年に完了するそうです。
質問1 仮換地の為、換地時40万円別途費用がかかる(司法書士料金含む)といわれてます。通常の土地と比べると、損なのでしょうか?
質問2 都市開発終了時(換地時)都市開発がうまく進まなかった場合県より追徴金が取られる可能性がある。との事です。これは、どのようなことなのでしょうか?
なにぶん知識が無い為、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

補足させてください。
仮換地の場合、原則的に換地時に土地の登記を行うのですが、
仮換地に対応する従前地の土地の売買、所有権移転は、
ごく普通に行われています。(施行者に届出が必要)
つまり、従前地を買うことによって、事業が終わるときには
それに対応する仮換地が本当に「換地」されることになる訳です。
現在の土地の状況がどうなっているのかわかりませんが、
工事が終わって建築できる状態なのですよね。

対応する従前地が無い「保留地」の場合は、
事業終了後に登記となると思います。

Q建ぺい率と容積率の計算方法

建ぺい率と容積率の簡単な計算方法

を例で良いので教えていただけませんでしょうか?

建ぺい率と容積率オーバーかどうか調べたいのですが

うまく理解できる所がありません。

ご指導のほど宜しくお願いします。

Aベストアンサー

建ぺい→水平投影面積/敷地面積
容積→延床面積/敷地面積
・・・はお解かりでしょうが。

要は庇が1m以上出た場合の面積の取り方や、車庫が床面積の1/5以下の場合の容積率緩和等細かく調べていくと、極端な場合建築主事ですら考え方、算出方は変わります、素人では不安でしょうね。

建築士に知り合いいませんか?

9割方正解を導いてくれるでしょう。ただで。(なれた建築士なら単純な建物なら簡単に解ります)

住宅で平屋の類、単純な建物のなら別です。素人でも可。

設計事務所のHPで質疑回答してるとこけっこうありますから、そこにメールするのも手。
喜んで教えてくれますよ。

Q新築時の引き渡しと登記の順番について

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問い合わせる

ここで、疑問なのですが、そもそも、引き渡しで、施主側が確認しないで登記まで行うのでしょうか?
新築自体初めてなのですが、私がイメージしていたのは

引き渡し→確認→支払い→登記→抵当権設定

の順番だと思っていました。

本来、引き渡しと登記の順番はどのような物なのでしょうか?
全てが終わった後に、不良箇所を発見しても知らんぷりされそうで、怖いです。
また、気をつけたいポイントがありましたらお教え下さい。

余談ですが、現在、工務店に良い印象を持っていません。
変更内容の最終確認をしても、こちらで減額分を指摘すると忘れていましたと、追加分を平気で加えてきます。
また、銀行とも関係があるらしいのですが、抵当権の設定は施主と銀行の問題なはずなのに、工務店が間にはいるのは問題のように思えます。

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問...続きを読む

Aベストアンサー

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能です。(ここでも仕上げなんかは関係ありません)

順番については質問のキーワードを並べ替えると、
「登記→確認→抵当権設定→支払い→引き渡し」でしょうね。

(1)まず建物を登記して「建物の仕様」を登録します。
(2)建物を確認しないと工事は完了しません。
(確認時の補修については、内容・時期・費用で工務店と相談)
(3)仕様に沿って査定され、抵当権設定の設定でお金が借りれます。
(4)借りれたから支払いとなり、支払ったから所有者を移します。

※(2)での確認は(3)には直接関係しません
(銀行としては「提出された仕様どおりでしょ」と言うだけです)

いろいろ切羽詰りますが、ここは淡白に考えると整理できます。
(悪いイメージは持たないで下さい、立場的な考え方の整理です)
【工務店】作った物に対して、質問者がお金を払えればいい
【銀行】お金を貸すが、物があって貸し倒れにならなければいい

上記の立場を基準として「物(土地と建物)」と「お金」の所有権が
移動していきます...誰も失敗して損したくはないので、手続き
を段階的に踏んで、引渡しは本当の最後になります。
(問題のない工期ならば、施主の引越しなんかは関係ありません)

急ぐ必要はありますが、冷静に動かれてください。
(傷などは引越し前に、写真を取られる事をお薦めします)

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能で...続きを読む

Q土地区画整理の精算金払わなければいけないんですか?

土地区画整理の精算金払わなければいけないんですか?
10年前に土地区画整理組合の土地を知人から購入したのですが 最近組合から清算金の支払いを要求されました。精算金の存在すら聞かされていなかったのですごく驚いています。
近所でも同じように請求されている家も何件かあるようです。精算金の存在を聞いていれば購入しなかったか、土地購入代金の値下げ交渉ももっとしていたはずなので売主に対して怒りも感じています。
(だまし討ちにあったかんじ)私は凄く理不尽さを感じているのですが。
こんな場合でも精算金を払わなければいけないのでしょうか?

Aベストアンサー

知人の方との直接売買だったのでしょうか? それとも不動産仲介業者を介入させていましたか?
それによって対応が変わると思います

まず清算金についてですが、区画整理が終盤にならないとわからないことなのです なぜなら換地設計の際にすべての換地を過不足なく配置することは技術的に困難であるため、換地相互間にはある程度の不均衡が生じます

この不均衡に対して徴収もしくは交付をするのが清算金です

質問者様の土地は、計画段階よりも価格評定が高くなったので清算金が発生したのでしょう

質問文からお怒りなのは察しますが、知人との直接売買であれば交渉されてはいかがでしょう? もし業者が仲介していた場合は重要事項説明書にて説明しなければなりませんので、書面に記載されていないか確認してください

いずれにしても、清算金は原則
換地処分時の所有者に帰属されます

従って質問者様が支払わなければいけません

Q換地処分とかあったら、抵当権とかどうなるの?

抵当権の付いた土地について換地処分とかあったら、設定されていた抵当権とかってどうなるのかな?
抵当権の登記がされていなかったらどうなるんだろう?

Aベストアンサー

抵当物件が換地の対象になった場合には,
その抵当権は,換地後の土地にそのまま引き継がれます。
(登記手続上は,従前土地の表題部が書き換えられるのを基本とするので,
従前土地の登記簿がそのまま換地後の土地に流用されることになりますし,
1筆が2筆になるような換地では,2筆目の土地にも抵当権が移記されます)

未登記抵当権は第三者対抗要件を備えていないだけであって,
当事者間では,その抵当権は有効です。
抵当権が登記される前に換地があった場合には,
換地後の土地を目的に新たに抵当権設定契約を結んでもいいですが,
従前地を目的とした抵当権設定契約書に換地の通知書を添えることで,
換地後の土地に抵当権設定登記を申請することができるものと考えます。
(実務的には事前に登記所に相談してやりますけど)

Q死者を登記権利者とする相続登記申請書

お世話になります。

以下の事例について、以下の質問につきご教授願います。

・被相続人X 相続人は亡A(Xより後に死亡)とBの2名
・亡Aの相続人は、甲と乙の2名
・X所有の不動産を、亡A持分2分の1、B持ち分2分の1とする登記申請書

目  的 所有権移転
原  因 平成年月日相続
相続人 (被相続人X)
      Aの住所
      持分2分の1  A
      甲の住所
      上記相続人甲
      乙の住所
      上記相続人乙
      Bの住所
          2分の1 B
以下省略

質問(1) 上記申請書の書き方に、誤りはございますでしょうか?申請書に亡は書かないですよね?

質問(2) 上記の場合、甲か乙どちらかのみから委任を受けて申請も可能と思いますが、その場合は申請する甲か乙のどちらかの頭に(申請人)と記載すれば良いでしょうか?

質問(3) 質問(2)のように一人からの申請であっても、亡Aの登記識別情報は発行されますでしょうか?

すみませんが、お解りになるかたがおられましたら、宜しくお願いいたします。

お世話になります。

以下の事例について、以下の質問につきご教授願います。

・被相続人X 相続人は亡A(Xより後に死亡)とBの2名
・亡Aの相続人は、甲と乙の2名
・X所有の不動産を、亡A持分2分の1、B持ち分2分の1とする登記申請書

目  的 所有権移転
原  因 平成年月日相続
相続人 (被相続人X)
      Aの住所
      持分2分の1  A
      甲の住所
      上記相続人甲
      乙の住所
      上記相続人乙
      Bの住所
          2分の...続きを読む

Aベストアンサー

受験ではどうなっているかはわかりませんが,
質問(3)は受験では出てこない問題ですよね,きっと。

(1)
いいと思いますが,「亡」は書いています。

(2)
ご指摘のとおりだと思います。

(3)
実務としては発行されていたように思います。
考えてみるに,申請人となるAの相続人は,形式的には
不動産登記法第21条の「申請人自らが登記名義人となる場合」になりませんが,
登記名義人Aの権利義務を承継し,Aの地位において登記申請を行う者であり,
不動産登記規則第62条1項の者に準じた者として扱われるのかな…と。

もっとも実務ではその次の登記まで一括で申請してしまうでしょうから,
ここを気にする実務家はあんまりいないかもしれません。

Q賃借権に質権を設定とは?

賃借権に質権を設定するというのは、具体的にどういう事なのでしょうか?
賃借権を質権者にうつすのですか?

Aベストアンサー

NO10の方が、ほとんどいいたい事を述べてくださっています。有難うございます。ただ、実務上は、賃借権に質権を設定する場合、債権者たる質権者は、賃借権を競売にかけることを考えているのではなく、自分が賃借人になる事、または自分が競売における賃借権の買主となる事を考えていて、質権実行としての、いわゆる「換価」は考えていない事が多いようです。ですから、そもそも、「換価」する事が目的なら、金銭債権ではない賃借権に質権を設定する事など考えない、と言うところが本当のところでしょう。ごく例外的に、債務者の財産が賃借権以外には無くて、債権者が渋々質権設定に合意した、等はあるかもしれませんね。とにかく、「実際上、賃借権に質権設定する事が、質権者にどれだけの実益があるのか?」と言う事と、「実体上(法律上)、賃借権に質権を設定できるのか?」と言う事とは、全く別問題である、と言う事です。


人気Q&Aランキング