敷地権の登記と借地借家法について質問があります

＞１：敷地権の登記について質問があります

１．地主Ａが所有権の保存の登記をした土地（以下：甲土地）を持っていたとします。

２．その土地をマンション分譲業者Ｂが、マンションを建てるために借りたとします。しかし地主Ａと業者Ｂは賃貸借契約を結んだものの、
その旨の登記（賃借権の登記）はしませんでした。

３．その後にマンションが建ったため、業者Ｂは表示の登記を行い、
一棟の建物の表題部及び専有部分の表題部にそれぞれ敷地権の表示を記載をしました。

４．これにより登記官は職権で賃借権敷地権の登記を行いました。

５．マンションが分譲され、Ｃが分譲されたマンションの一室を購入し、不登法７４条２項申請により所有権の保存の登記を行いました。

土地の登記：Ａの所有権保存登記、賃借権敷地権の登記
区分建物の登記：Ｃの専有部分の所有権保存登記

この状態ではＡＢ間で土地の賃借権の登記がされていないのですが、
Ｃが専有部分の保存登記を行った時点で、借地借家法１０条の規定により賃借権は対抗力を持つのでしょうか？
また、その範囲はＣの専有部分のみが対抗力を持つのでしょうか？
それとも賃借権敷地権の登記がなされた時点で賃借権敷地権は第三者に対抗力を持つのでしょうか？

＞２：借地借家法３１条の対抗力の発生用件
建物の引渡しを受けたときに効力を生ずるとされていますが、これは実際にはどういうことなのでしょうか？ただ単に『賃貸契約を結んでその部屋で生活を始める』だけでも対抗力は生じるのでしょうか？

No.4 ベストアンサー 回答者： buttonhole 回答日時： 2006/12/22 20:03

>賃借権の場合には持ち部の共有（準共有というのでしょうか？）の概念がいまいちつかみ辛く、

　おっしゃるとおり準共有です。

>１．民法605条では賃借権も登記できることになっている。（権利部にでしょうか？）

　土地の賃借権でしたら、当該土地の登記記録の権利部(乙区)に登記されます。

>２．しかし、地主が賃借権の登記に協力してくれない。
>３・この場合に判決により単独で登記を行うこともできない。（なぜできないかがよく分からないのですが・・・。登記義務がないため？）

　もしこれが地上権でしたら、地上権は物権なので、物権的登記請求権があるのに対し、賃借権は債権であって物権ではないので物権的登記請求権がないとされていますが、あまり説得力のある理由ではないと思います。
　もっとも、当事者間で賃借権設定登記をする旨の特約を結べば、債権的登記請求権により地主に対して登記手続を求めることができます。

>４・しかし、表題部に賃借権の表示登記をして、建物の登記をすれば賃借権は権利部に登記されなくても対抗力をもつ、とこう考えればよいのでしょうか？

　賃借権の登記は権利の登記ですから、賃借権の表示登記はありません。単なる建物の表題登記(本件の事例で言えば、敷地権のない区分建物の表題登記)です。
　土地の賃借権を第三者に対抗するには、その賃借権の目的となっている建物の表題登記をすればよく、建物(の専有部分)の保存登記までする必要はないということです。
　もちろん、建物の専有部分の「所有権」を第三者に対抗するには、当然、建物の表題登記だけでは足りず、権利の登記、すなわち一番最初にする権利の登記でしたら、所有権保存登記をしなければなりません。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。ようやく理解できました。

お礼日時：2006/12/31 18:48

No.3 回答者： buttonhole 回答日時： 2006/12/18 21:33

＞この場合、Ｃの転借権はどうなるのでしょうか？

　賃借権の譲渡と転貸の違いが理解できていないようです。事実関係を整理しましょう。
　地主Ａと業者Ｂは甲土地の賃貸借契約を結びました。Ｂはその土地上に建物(区分建物)を建て、区分建物の表題登記をしました。借地借家法第10条における登記には、表示登記(表題登記)も含まれると解されていますから、Ｂが区分建物の表題登記をした時点で、その賃借権は対抗要件を具備することになります。
　次にＢはその区分建物に属するある専有部分をＣに売りました。この場合、ＢはＣに甲土地の賃借権の一部もあわせて譲渡します。そうしなければ、その専有部分は甲土地を占有する権原がないことになってしまうからです。
　転貸というのは、例えば、ＡがＢに甲土地を賃貸し、さらにＢがＣに甲土地を貸して、Ｃが家を建てるような場合です。

>ただ単に『賃貸契約を結んでその部屋で生活を始める』だけでも対抗力は生じるのでしょうか？

　そのとおりです。大家からアパートの部屋を借りた場合を想像してください。

この回答への補足

＞回答が遅れてしまい申し訳ありません。

＞賃借権の譲渡と転貸の違いが理解できていないようです

buttonhole氏の仰るとおりです。少々混乱していました。
これが所有権敷地権なら持分の共有をすぐに浮かぶのですが、
賃借権の場合には持ち部の共有（準共有というのでしょうか？）の概念がいまいちつかみ辛く、転貸という概念と混同していました。

＞借地借家法第10条における登記には、
表示登記(表題登記)も含まれると解されていますから、
Ｂが区分建物の表題登記をした時点で、その　賃借権は対抗要件を具備することになります。

まだ借地借家法10条が混乱しているため再度質問します。

１．民法605条では賃借権も登記できることになっている。（権利部にでしょうか？）

２．しかし、地主が賃借権の登記に協力してくれない。

３・この場合に判決により単独で登記を行うこともできない。（なぜできないかがよく分からないのですが・・・。登記義務がないため？）

４・しかし、表題部に賃借権の表示登記をして、建物の登記をすれば賃借権は権利部に登記されなくても対抗力をもつ、とこう考えればよいのでしょうか？

補足日時：2006/12/22 11:52

No.2 回答者： milano123 回答日時： 2006/12/17 07:52

No1さんの回答で正解ですが

＞１：敷地権の登記について質問があります

とは分離した設問として
＞２：借地借家法３１条の対抗力の発生用件
　　について回答すると、
建物所有を目的として土地の賃貸借契約を結んだ場合、
(1)土地の賃貸借の登記をする以外にも、
(2)建物の登記をすれば、借地権が生じ第3者対抗力が生じるということです。（土地の賃貸借契約をしても、賃貸借の登記には非協力な地主に対抗する規定です。）

この回答への補足

回答ありがとうございます。

２の設問の回答ですが、借地借家法１０条の規定ではないでしょうか？
回答していただいた方に申し上げるのは心苦しいですが、
私が知りたいのは借地の賃貸借契約に関する対抗力ではなく、
借家の賃貸借契約に関する対抗力です。
こちらとしても分かりにくい形で質問してしまいましたが、
質問１と２は全然別問題の質問です。

補足日時：2006/12/17 23:35

No.1 回答者： buttonhole 回答日時： 2006/12/16 22:46

　土地に賃借権設定登記がなされていない以上、その賃借権は敷地利用権ではあっても、敷地権にはなり得ません。

従って設問の前提が成り立ちません。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
（説例で抜けていましたが、地主Ａは分譲業者Ｂに対して転貸借を許しています）

＞土地に賃借権設定登記がなされていない以上、その賃借権は敷地利用権ではあっても、敷地権にはなり得ません。

すると、上記説例でいいますと、
分譲業者Ｂが敷地権の表示の登記を申請したものの、
賃借権が登記されていないため、登記官に登記を拒否され、甲土地に敷地権である旨の登記はなされなかった。
また、マンションの表題部にも敷地権の表示の登記は行われなかった。
その後に、マンションの一室を取得したＣは直接移転により保存の登記は行ったものの、敷地権のない区分建物として登記された。

＞この場合、Ｃの転借権はどうなるのでしょうか？
『有効に対抗力を持つのか？
区分所有の場合には対抗力の範囲は持分のみか？
転貸人ではなく転借人が登記のある建物を保有した場合に借地借家法１０条の適用により、
転借人はおろか転貸人の賃借権まで対抗力を持つのか？（逆は判例で見かけました）』など、
分からないことだらけで頭が混乱しています。

補足日時：2006/12/17 23:16