通行使用承諾書（合意書）の有効性と位置指定道路について

法律のことについてあまり詳しくないので教えていただきたいのです。
知り合い（Ａさん）から土地について相談があり、調べたところ地目が宅地なのに家が建てられないことがわかりました。
仮にこの土地をＡとします。Ａの位置は公道から3.5ｍ幅の通路状私有地の一番奥右側にあります。
Ａの左隣にＢという土地があり、現在Ａは更地、Ｂはアパートが建ってます。この通路を使うのはＡとＢだけになります。
今から９年前にＢにアパート建設の計画の際に当時通路を持っていた方（Ｃさん）とＢの所有者（Ｂさん）とで「土地通行使用合意書」を交わされ、そこには
・所有地番と面積（面積は通路分全部）
・無償にて永年使用
・Ｂの建築確認上建築申請地として使用
・日常生活における通行目的
・水道、ガスなどのライフライン設備のための掘削
・将来的に双方の土地所有権が譲渡された場合でも譲受人に継承
・その他問題が発生した場合は双方協議の上解決すること
と記載されてました。
このことをのちに知った土地ＡをＡさんに売った方（Ｄさん）がＡの権利を失ってはいけないと、ＣさんとＡさんとでＢさんと交わした同じ内容の(Ａの建築申請地として)「土地通行使用合意書」を作成しました。その後Ｃさんが亡くなる寸前に「土地通行使用合意書の公正証書」（ＡさんとＣさんとの）を作成、通路の土地をＡさんが購入、名義変更したそうです。
建築できない理由は役所で調べたところ、Ｂのアパートは旗上敷地で3.5ｍ幅のうちの2.0ｍを使って確認申請をしているのでＡの土地は接道が足りなくなってしまっているからです。

Ｃさんはすでに亡くなっているためこれらの通行使用合意書の有効性はどうなのか。
また役所に相談したところ位置指定道路を取ることを進められましたが、通路の角地の右側（Ａ側）の隣は1.0ｍの国有地と共同墓地、角地左側（Ｂ側）の隣はＢの土地所有者です。Ｂの土地所有者は位置指定取得の隅切りには理解は示すものの、墓地側に塀を建ててくれないと応じないとのこと。
また国有地の払い下げについても役所に聞いたら墓地が通路側に向いて建っているため払い下げに難色を示しています。
回答をよろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#78261 回答日時： 2007/06/28 09:41

2です。

そうでしたか。
ちょと違う案件ですが、袋小路で角から３軒あり、角からの３件で敷き延長部分の持分があるとき、敷延部分がなぜか４ｍをきってしまっていて奥のかたが建てられない状態になっていたことがありました。幸い２番目のかたは花壇をはずせば４ｍ確保できるように十年ほど前に新築しなおしておりましたが、角は古いのですが店舗もしており間口をきる事になかなか同意しにくい状況でした。
それを、一生懸命説得して次の建て直しには下がるという書面を取り付けることで役所のかたにも救済していただいた事があります。

Eは所有者でなく、Bが所有者でEは居住者だと読みました。
Eに墓地側に塀を建てさせる権利なんて基本的にはないはずですから、土地所有者に理解させるしかないと思います。Eへの説得は土地所有者が行うべきでしょう。

この回答へのお礼

再度の回答、ありがとうございます。
表記がごっちゃになってすみません。Ｂさん＝Ｅさんです。
もともと土地Ｂと土地Ｅはひとつの土地で、アパート建設の際に分筆をかけているようです。謄本とって見ると土地Ｂ、土地ＥはＥさんの名義になってました。現在ＥさんはＢアパートの家賃収入で自宅のある土地Ｅに住んでいます。
Ｄさんの聞いた旗状の計画を盾にとって・・・も考えました。合意書が法的に効力があるのであればＤさんの話は図面こそあるにしろそれだけではどうなのか？建設間もなければ何とかなったかもしれないけど９年も時間が過ぎると何もできないのか？自分の頭の中でいっぱい？マークが浮かんできます。
kei4912さんの43条但し書きの案件の話を読んで、
Ｅさんの事情（塀をたててほしい）も墓地の土地を借りて使用している方のマナーの悪さからきている話なので、この２者のわだかまりを解決しない限り先へ進めないのでは？と感じてます。
やはり説得して理解を得ないことにはどうしようもないんでしょうね。
参考にしたいので43条但し書きの案件の説得にどのくらい時間がかかったか教えていただけれるとありがたいです。お願いします。

お礼日時：2007/06/28 10:41

No.4 回答者： noname#78261 回答日時： 2007/06/28 15:04

4～6ヶ月角の方の説得にかかりましたが、日参したということでもありません。

自己の利益のためだけということを押し出したという事でもなかったように思います。どうあるべきかを第三者である建築士などが説明して、協力をお願いし、よく考えていただいたという期間です。

契約書に双方で協議解決と書いてあるのに関係ない墓の使用者に文句をいい塀を立てろなんて契約違反じゃないのかしら。
墓には何の関係もありません。
これだけEに有利な内容の契約でEの果たす義務は協議解決義務しか無いんでしょ？Eのかたは良識が無さ過ぎます。第三者をたててまともな協議をした方がいいのではないでしょうか。（法律家ではありません）

この回答へのお礼

kei4912さん、再度の回答本当にありがとうございます。
こちらのお礼が遅くなりましてすみませんでした。
あれから1週間、いろんな方に通行同意書の書類のことや、現状からいい方法がないかと相談にのってもらったりしました。
今月中に現地に足を運ぶのですが、もう一度役所に行きＡさんの不条理な状況の解決策（Ｅさんの同意が得れないことも言って）を話してくるのと、合わせて墓の方と連絡をとる方法をとるつもりです。
それらをＥさんに説明し、隅切りの同意をお願いするという形で考えてます。
Ｅさんのアパートが原因とは言え、墓地側で隅切りが取れない以上、やはりＥさんの協力が不可欠なんです。
結果、どうなるかわかりませんができる限りいい方向に向かえればと思ってます。
kei4912さんのような経験者の方の話が聞けてうれしかったです。
丁寧に教えていただき感謝してます。ありがとうございました。

お礼日時：2007/07/10 10:19

No.2 回答者： noname#78261 回答日時： 2007/06/27 19:03

位置指定道路にすればそれなりの道路の構造が求められるのでうまくいけば自分で維持はしなければいけないけどいい形の道が出来るでしょう。

しかし、折角の所有の土地が非常に不利に使用しなければいけないのは本当に解せません。もともとEの土地を利用してBのアパートに接道をとるべきだったと悔やまれます。

さて、位置指定でそれでなくても自分勝手ではないかと想像してしまうBさんが融通を利かせてくれないのなら、建築基準法第43条の但し書道路許可申請が出来ないか役所に相談してみましょう。

国所有の青道（旧水路）がいまオープンなように聞こえるので道は4.5ｍほどに見えるくらい巾がありそうです。ならば、払い下げでなく公衆用道路として同意をもらい（それを利用する人と所有者の全部の同意が必要だったと思います）但し書道路として許可申請も出来ると思います。この場合、道路工事の費用も特にかからないでしょうからすみ切りもない可能性もあります。でも、片方が見通しのよい4.5ｍ道路というのでもよければ可能性もあると思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
実は位置指定の可能性とあわせて43条但し書きについても役所に相談をもちかけて
結果、「Ａの土地は購入当時から現在において家がないことで43条但し書きの申請が適用されない」との回答でした。ただし、Ｂのアパート側の増築申請があれば可能とのこと・・・。

ＡさんがＡの土地を購入した当時(S61)は遠く離れた場所に住んでいたため、その場所に家を建てることはまだ考えてなかったようなのです。
その結果、後になって自分の気がつかないうちにアパートが建ってしまい、”死に地”なってしまったんです。
細かい事情を説明するとＤさん（ＡさんとＣさんの通行合意書に関わった）はこの土地の地元の方でもともとはＡさんが買う前のＡの土地を身内の方が所有していました。
Ｂのアパートの確認申請、建築関わったのはＴＶＣＭで有名な会社で、計画のとき(H10)にＤさんが聞いていたのはＢのアパートは土地Ｃを旗状で申請するということと、旗状のとり方がＥさんの土地を0.5ｍ提供して2.0ｍ確保し、Ａさん側2.0ｍは残す形だっだそうです。が、実際の申請はＣの土地をＥの境界から2.0ｍとって、残り1.5ｍしか残らない形になっしまった。不動産業界にいる友人に聞いてみたところ、この通行使用合意書は「だましのテクニック」だよって言われました。
疑問に思うのは建築確認申請書を受け付けた際に役所のほうで何で現地調査しなかったのか。また通行同意書だけでなく周辺の土地地権者の同意の確認をせずに確認済証をおろしてしまったのか。（申請先は役所でした）
”正直者がバカを見る”ようで腑に落ちないです。本当に。。。
すみません。せっかく43条但し書きのアドバイスをいただいたのに申し訳ないです。ありがとうございます。

お礼日時：2007/06/27 20:22

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2007/06/27 16:41

>通路の土地をＡさんが購入、名義変更したそうです。

つまり今は通路全体がＡさんの所有ということですね？

>Ｃさんはすでに亡くなっているためこれらの通行使用合意書の有効性はどうなのか。
合意書は有効ですけど、その話と建築基準法が求める接道条件を満たす話とは関係がありません。

>位置指定道路を取ることを進められましたが
そうですね。ただそのためには今の通路３．５ｍをあと０．５ｍ広げる必要がありますけど、その土地は誰のものですかね。どうもご質問に書かれている文章をみてもそれがさっぱり理解できません。
図示できないので、こういう場合には、ご質問だと公道があって、そこから公道に直交する形で通路が延びているわけですよね。
であれば、公道からその通路を見て、通路右側敷地を手前からａ，ｂ，ｃ，ｄとしてａ，ｂ，ｃ，ｄの所有者は誰か、通路左側敷地を手前からｖ，ｗ，ｘ，ｙとしてそれぞれの所有者は誰か。
そして各所有者の言い分というように整理してお話していただかないとちょっと頭に描けません。

なんにしても４ｍ幅の道路用地の確保、および角地、つまりａとｖの敷地の持ち主による隅切りは最低限必要でしょうからその承諾でしょう。
それに関しては前の道路使用承諾を流用できるわけではないから新たに承諾を得るしかないですね。

この回答への補足

早速の回答、ありがとうございます。
gooの文字数が限られているため、かえってわかりづらい説明で申し訳ありませんでした。
図化すると（ずれていたらごめんなさい）

　　　 　Ｂ　 ｜　Ａ　　　　　　
－－－－-｜　　　　　　　
　　　　｜　 ｜＿＿＿＿　　　　
　　　　｜　｜｜
　　Ｅ　｜Ｃ｜｜墓地
－－－－－－－－－－
　　　　公道
－－－－－－－－－－
地形はこのようになってます。
南側に公道、そこからＣ の通路（現在Ａさん所有）が伸びていています。
ＢとＥの土地所有者は同じ方です。（Ｅさんとしておきます）
Ｃ の右側に1.0ｍ幅の水路（現在は機能していない）があって
その隣に墓地があります。
水路半分ぐらいの位置からＡさんの敷地境界が伸びていて
Ｂの土地、Ａの土地がＣ の通路に4.0ｍ接しています。
Ｅさんと墓地を使っている方（土地を借りて墓地を建てている）と
でトラブルがあって、それで塀を建ててほしいと言ってます。(Ｃ の通路に無断で何時間も車を無断で止めたり、Ｅさんの境界ブロック部分に勝手に腰掛けてご飯食べたりなど・・・）
水路部分（国有地）は位置指定するなら借りることは可能で、Ｅ側から4.0ｍとって、残りの0.5ｍ残せばいいのですが、Ｅさん要求の塀は難しくなります。

補足日時：2007/06/27 17:34