公衆用道路は道路？敷地？

４区画に分割された分譲地に
［地目：公衆用道路］となっている道路(？)が２本あり、
その公衆用道路は市道に4m接しています。(一般的な分譲区画と思ってください)所有権はこの区画の４件にあります。
更に公衆用道路１本につき、地籍の1/2をそれぞれの区画の買主に無償提供されるんですが。

私道であるようにも思えますが、
気になるのは『公衆用道路の地籍の
1/2を無償提供』という部分。
そうするとここは敷地？

敷地なのか、道路なのか・・・
建築基準法でいくと敷地面積に入るの(敷地の場合)
そして道路斜線の検討が必要になるの(道路の場合)か？

No.5 ベストアンサー 回答者： noname#78261 回答日時： 2008/03/05 17:43

補足拝見しました。

つまりこの公衆用道路は１）ですね。
ただ、敷地延長ですが隣地のための敷地延長です。
質問者の土地は1項1号の道路に接しているので隣地の方が建築敷地として算入すればその敷地延長部分を利用できません。あくまで隣地となります。道路斜線もかかりません。

それでは損した気分にもなりますが、公衆用道路で持分を共有する事でここに建物などを勝手に作ることが出来ないわけです。つまり日照の確保には有利ですね。
ここを完全に公衆用道路でなく宅地として隣地に売却するとその２ｍ分に軽自動車を止めたり自転車を止めたり花や木を植えたり、1項1号道路に接するところに門を作っても、敷地境界の内側なら塀を作ってもいいことになってしまいます。それを防ぐための対策だと考えられます。

南側の条件はわかりませんが、そのあたりや南側の接道条件なども含めてそのようにしたのだと思います。
ほぼ3方道路状態ということで日当たり、風通しよさそうな土地ですね。

No.7 回答者： noname#78261 回答日時： 2008/03/06 01:44

なんどもすみませんが、２）の位置指定道路ではありません。

念のため申し上げますが、一級建築士です。
位置指定道路ならば、重要事項説明に記載必要な１項５号道路となり、基準法上の道路で道路境界線になりますので道路斜線も発生します。いわゆる私道となります。
今回共有部分は所有権上は共有の公衆用道路（不特定が通行する）となりますが、建築基準法上は奥の方の敷地となります。道路部分は誰の自由にもならない空地ですが。
１）であると思います。６の方否定するようですがごめんなさい。

この回答へのお礼

1）であるとすればツジツマが合いますね。納得です。
とても良く理解できました。
素人にも詳しく説明いただきありがとうございました！

お礼日時：2008/03/06 09:42

No.6 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/03/05 18:58

多分Ｎｏ．５さんは補足を読み違えているかと．．．．

>『東側道路＝公道(42条第1項1号道路)幅員5.8m』
>『北側道路＝(43条1項但し書空地に該当)4.5m』
>この２方の道路について書かれていて
>質問の公衆用道路は含まれていません。(この公衆用道路は敷地の南側)

つまり、道路は東側、北側、南側とあり、ご質問している問題の道路は、南側の道路で「公衆用道路」の地目になっているわけですね。そして南の道路とご質問者の敷地の間は敷地境界線になっているわけですよね。

なので私の初めの回答にあるとおりで、Ｎｏ．４さんの回答では、２）になるでしょう。

No.4 回答者： noname#78261 回答日時： 2008/03/05 14:15

実は建築基準法では地目が道路だろうが誰の所有だろうがチェックする事はありません。

もちろん道路法による道路や基準法上の道路が決まっておりそれを敷地とすることは出来ません。

道路に２ｍ接していなければ建築できないと言うことは多くの方が知っていますが、その公衆用道路部分が基準法上の道路であれば敷地に算入する事は出来ません。所有しているのと建築敷地に出来るというのはイコールではありません。無償提供といってますがもちろん土地販売の坪単価に上乗せされているのは常識です。ただ、公衆用道路であれば税金負担がないと思われます。

一応パターンは３つくらい考えら得ます。
１）共有敷地を利用して敷地延長として各敷地が巾２ｍずつ利用し、いわゆる確認申請は旗ざお敷地となる場合は、建築敷地として参入はしますが公衆用道路として使う必要があるので建物を建てたり個人の自由になる部分ではありません。道路に敷地をくっつけるための道路として利用する共有の土地です。
２）公衆用道路が建築基準法上の道路（位置指定道路）の場合は私道であり敷地に算入する事はできません。
３）建築基準法43条但し書道路の場合は許可申請をしてから建築が出来ます。これも道路相当であるとみなされるので敷地算入できません。

つまり私有地なので管理やメンテは自分でやらなければいけないのは共通して言える事ですが、敷地延長扱いになる場合だけ建蔽率容積率が敷地面積が増える分有利になる可能性があるという差があります。
３）は建築のたびに許可申請や近隣同意が要る可能性が今の制度ではあるといえます。

どれに該当するかは不動産の重要事項説明でうかがうか、区画割りした業者に効くことが早道です。

もちろん敷地にならない場合は道路斜線がかかりますよ。基準法上の道路ですから。

この回答への補足

重要事項説明書によると
［敷地と道路との関係による制限］という項目には
『東側道路＝公道(42条第1項1号道路)幅員5.8m』
『北側道路＝(43条1項但し書空地に該当)4.5m』
この２方の道路について書かれていて
質問の公衆用道路は含まれていません。(この公衆用道路は敷地の南側)
また隣地(隣地は北側道路にのみ接していて東側道路には公衆用道路でつながっている)の申請図面の一部を見せて頂いた所、
申請敷地面積にこの公衆用道路が全て含まれていました。
隣地の図面で見ると私の購入した土地と公衆用道路の境界は［敷地境界線］となっていました。

補足日時：2008/03/05 14:28

No.3 回答者： pasocom 回答日時： 2008/03/05 13:59

建築基準法では、幅４ｍ以上の道路に接していない敷地に建物を作ることは許されません。

その問題の部分を「道路」とみなして、４敷地が宅地として成り立っているとすれば、そこは所有権の如何にかかわらず、基準法上はりっぱな「道路」です。当然斜線制限などの規制がかかってくるものです。また、「道路」ですから基準法上の「敷地」ではありません。
以上、あくまでも建築基準法上の考え方であり、所有権とは何の関係もありません。

No.2 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/03/05 13:55

>私道であるようにも思えますが、

その通り、それは私道です。

>気になるのは『公衆用道路の地籍の1/2を無償提供』という部分。
それは単に私道の所有者となるというだけです。正確には１／２なので、他の方との共同所有となります。

>そうするとここは敷地？
違います。

>敷地なのか、道路なのか・・・
道路です。

>建築基準法でいくと敷地面積に入るの(敷地の場合)
入りません。

>そして道路斜線の検討が必要になるの(道路の場合)か？
必要です。

分譲地で公衆用道路の地目になっているので、多分位置指定道路又は開発道路になっているはずです。公衆用道路として登記されることにより、その道路部分については固定資産税はかかりません。

一般に、敷地に接する私道の所有権はその敷地所有者が持分を持ちます。なぜならば、その敷地の人にとって欠かせない道路だからです。

通常これを私道負担と呼びます。

No.1 回答者： osamu36 回答日時： 2008/03/05 13:47

形態が道路の形をしていて　誰でもが通行出来るのであれば　私有地でも道路ですな　黙っていれば課税されますから　行政に届けると

課税されません　でも水道　ガスで掘る時は　所有者の承諾が要ります