サラリーマンのアパート、マンション経営がはやっているそうですがメリットデメリットはどうなんでしょうか?スカイ○ートというところは空室の家賃保障があるのを売りにしていますが、実際にはどうなんでしょうか?

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A 回答 (2件)

サラリーマンのマンション経営にメリットはほとんどないでしょう。

多少の税金の還付があっても購入物件自体の価値が下がればそんなものは軽く吹っ飛びます。いい物件を持ってきてくれる業者がいれば本当にいい人だと思います。そんな人の顔をみてみたいものです。逆につぶれるでしょう。マンションは立ち過ぎで空室だらけの物件が都内でも首都圏でも有り余っていますのでご自分で確認してみてください。たとえ初期に定額が毎月入ってきても多額のローンを組んでいるのだから物件自体が価値が下がれば何にもなりません。自分がプロになるくらいか、資産家でマンションも一棟買えるくらいでないと利益はまず出せないでしょう。公正証書でも作成しなければ業者の言っていることなど鵜呑みにしてはいけません。
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この回答へのお礼

ありがとうございました。
よく考えてみます。

お礼日時:2008/09/29 10:44
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Qマンション購入資金を親から借りるメリット、デメリット

現在不動産投資としてマンションを買おうと考えております。
自己資金500~1000万、借入1000~1500万で
2000万の物件を考えているのですが、
親が銀行に借りるのはもったいないので、
自分が1000万貸すと言ってるのです。
そこで質問なのですが、親からお金を借りることのメリット、デメリットを教えてください。
メリットは金利及び手数料が少ない(多分0円)であること、
デメリットは金利がない分、家賃収入から控除できる経費が減って
税金をより多く納めないといけないということぐらいでしょうか?
とくに銀行借入の場合元利均等返済の場合、当初の返済額のほとんどは金利のため
節税効果もあるようなのですが・・・

Aベストアンサー

親御さんから借り入れる事を勧めます。
金融機関等から借り入れた場合の支払金利と手数料等に比べ、節税効果による出費の減額が上回る事は、まずありえないからです。

なお、余談ですが、厳密に言うと、親と子・祖父母と孫というような関係での貸借でも金利を支払わなければ、金利分は贈与とみなされます。(借入元本は返済するので贈与ではない)
また、借用書だけでなく借入・返済時のお金の移動については銀行振り込みにするなど、証拠を残しておく事をお勧めします。

Qアパート経営における利回りとは?

次のような物件があるとします。
・新築
・現在満室で滞納ナシ
・年間賃料550万
・年間維持費50万
・土地建物込み価格5000万円
これをネットで利回り計算すると
(550万-50万)÷5000万=10%
となります。
この時出てきた10%という数字は「どんな意味」があるのでしょう?
個人的には他の物件と比較するための指標としての意味しかないように思えています。

ネット検索してもうまく見つけられなかったのでよろしくお願いします。

Aベストアンサー

金融商品の利回りとは違いますが、同様に収益指標としての意味を
持ちます。

一番大きいのは減価償却で20年均等償却なら▲5%/年 です。
他に、固定資産税や維持諸経費がかかり、仮に▲1%/年 とします。
そうすると、正味の利回りは 10-5-1=4% となります。

この4%は他の金融投資と比較できる指標ですし、
ローン金利との比較で借入判断が可能です。

アパートは建物劣化(償却)以外にも、空室リスクや家賃不払いリスク
など固有のリスクがありますが、他の投資も同様に固有リスクはある訳
ですからここではそれらを省略して以下まとめると、

投資額5000万、利回り10% の持つ意味は
・期間20年で元本返済満期、利回り年払い4%ただし途中解約不可。
・満期には、中古収益物件が付いていきます。
という具合です。
一般的にいえば、利回り10%は買いですが、リスク評価で見送った方
がいいという判断もあります。

Qアパート経営のローンが返済できない場合はどうすればよいでしょうか?

両親がアパート経営をしているのですが、最近は賃貸収入よりもローン返済の方が上回っていて、いつローンが滞ってもおかしくない状態になっています。
私も全くの素人でわからないのでご相談させていただければと思います。
アパートは1R×20部屋・築14年で、後ローンが約5000万円で16年残っています。
月々の返済額は約44万円で新築当初は5万円の家賃だったのが現在35000円くらいになっています。
元々近くに大学ができたのでアパート経営を始めたのですが、最近はなかなか一人暮らしをさせるのも難しいらしく近くのアパートも軒並み空き室があるようです。
現在は14、5部屋が入居していますが、3月に何部屋かでるようです。
自宅は別で抵当権の設定はアパートだけで自宅はなっていません。
現在は、父(63歳)がまだ仕事をしているのでその収入やカードのキャッシングなどで当座の返済を行っているようですが、
そんな状態が長く続くわけもなくいつ破綻するかという状態です。
父はマンションを手放したくないようですが、マンションを手放すことも含めてどのような選択肢があるか悩んでいます。
銀行には相談しましたが、売却してもローンは残るということ、まだ滞っていないせいかあまり取り合ってもらえませんでした。
インターネットで調べるとサブリースというシステムがあるので気になっているのですが、新築ではなくても大丈夫なのでしょうか?
どなたか何かよい案があれば教えてください。

両親がアパート経営をしているのですが、最近は賃貸収入よりもローン返済の方が上回っていて、いつローンが滞ってもおかしくない状態になっています。
私も全くの素人でわからないのでご相談させていただければと思います。
アパートは1R×20部屋・築14年で、後ローンが約5000万円で16年残っています。
月々の返済額は約44万円で新築当初は5万円の家賃だったのが現在35000円くらいになっています。
元々近くに大学ができたのでアパート経営を始めたのですが、最近はなかなか一人暮らしをさせるのも難しいらしく...続きを読む

Aベストアンサー

普通は、ローンの期間は法定耐用年数を基準に計算されると思いますが?
まずは、確定申告書の減価償却費の計算というページに耐用年数が何年で計上されているか確認して下さい。
RCなら47年ですので
耐用年数ー築年数=ローン可能期間                                            47-14=33年です。
ローン可能期間で期間不足があるなら、何か所も銀行を訪問して相談してみては、お父さんがマンションを手放したくないなら、後悔の無いように出来る限りの事を、頑張って下さい。

Q息子が株式会社シ○ケ○ハー○○の不動産投資を検討している?甘い話だと思うが?

20代の息子が、株式会社シ○ケ○ハー○○という会社で、
頭金(100-200万)で、①借入6000万 35年ローンタイプか
②9000万借入 35年ローン(変動2.1%)を組んでローン返済 毎月30.4万返済でも
毎月47万 利益が出ますという説明で、アパート経営の不動産投資を検討しています。その他経費 毎月6-7万発生のため 実質利益 月9万位 平均受け取り家賃7.5万×6戸分その他 共益費分
常識的に考えて月30万以上のローンを35年支払い続けなければならない不動産投資にメリットなどありますか?シ○ケ○は、家賃収入は、35年間 定額収入が確保とうたっていますが、アパ-トは年々老朽化するのが当たり前で、当初の家賃収入が35年続くなんて常識的にありえません。
支払は、35年払い続けるが、収入計画は、非現実的(35年 同一 家賃収入ありえない)投資利回り35%をうたっているがリスクが高すぎると思いますか?専門家 経験者のご意見をお願いします

Aベストアンサー

サラリーマンですが、賃貸マンション(1戸だけですが)を経営してます。

一般論から言うと、今は超低金利なので、人口増の見込める都心近傍で賃貸マンションを経営すると言うのは、無い手では無いと思いますが、すでにいろいろな回答者様が書かれているように、若者が手掛けるにはリスクが高すぎることと、その会社の言っている内容(数字)自体がかなり怪しいので、少なくとも紹介されている物件には手を出さない方が賢明ではないかと思います。

本気でやる気があるのなら、もっと調査してみればどうでしょうか。
例えば下記。(単に一例として適当に挙げただけで、別にこの物件がお薦めと言う訳ではありません。)
http://toushi.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E6%A6%82%E8%A6%81/300080037695/

西武新宿線 井荻駅 徒歩5分で、築15年。1Kが10戸で8948万円の物件です。

実はこのアパートの賃貸募集情報も別のページに載ってます(当然です。賃貸物件なので)。
https://www.homes.co.jp/chintai/b-1172250006491/
それを見ると、家賃は月5万円ですね。
募集をかけていると言うことは、満室ではないということです。

最初に紹介したHPは収益シミュレーションができるので、この条件で、いろいろやってみてください。

やってみるとわかりますが、35年ローン固定金利2.1%、頭金が100万円の条件では、空き室率10%、家賃下落率2%としても、投資資金が回収できるのは59年4か月後です。

もっとやってみるとわかりますが、実はこの物件、8948万円全額を自己資金で行っても、投資資金が回収されるのは32年3か月後なのです。

まあ土地の分だけは残るので、それでもメリットがないとは言えないのですが、やはりこういう物件は、お金の余っている人が現金保有のリスクを分散させるために行うことであって、そもそも自己資金に余裕のない人が副収入を得るためにやる行為ではないということは十分に理解していただけるのではないでしょうか。

投資利回り35%は、土地代も含めてのことでしょうが、土地は値上がりも値下がりもするでしょうし、借家人だって苦労して呼び込まないとそう簡単には来ません。隣に新築の大規模賃貸マンションができたら圧倒されるでしょう。地震や火事のリスクもあります。こういうもろもろのリスクを50年間背負い込んででも賃貸経営してみせると言う「強い意志」があるかどうかが、結局はすべてです。

ただ何となく儲かりそうだから・・・と言う動機であれば、最初にも書きましたが、手を出さない方が良いと思います。

サラリーマンですが、賃貸マンション(1戸だけですが)を経営してます。

一般論から言うと、今は超低金利なので、人口増の見込める都心近傍で賃貸マンションを経営すると言うのは、無い手では無いと思いますが、すでにいろいろな回答者様が書かれているように、若者が手掛けるにはリスクが高すぎることと、その会社の言っている内容(数字)自体がかなり怪しいので、少なくとも紹介されている物件には手を出さない方が賢明ではないかと思います。

本気でやる気があるのなら、もっと調査してみればどうでしょう...続きを読む

Q全室空室のアパートの購入

全室空室のアパートのアパートを購入することになりました。

多少リフォームも必要なようですが、入居者がいない分、

騒音等に気にせずリフォームができそうです。


ここで、質問です。

今は、全部空き室なのですが、

これをメリットと考えて、何かできることはありませんか?


とりあえず、誰も住んでいないので、かっこいい名前に変えようと思っています。

他にもありそうなので、詳しい方、教えてください。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

築年数、状況が不明なので一般的な内容になりますが。

(1)築20年ぐらい経っているのなら、給排水のチェック。
 出来ればライニングを行っておいた方が良いかも解りませんね。
(2)排水管の漏水のチェック。
 最終の汚水桝の排水口を塞ぎ、各戸から水を出して桝一杯まで貯めて
 一晩置いておき水が減っていないかを確認します。
 これは入居者が居れば出来ないので、全室空室の時しか出来ません。
(3)大規模修繕。
 建物の状況が不明なので必要性は不明ですが
 入居者が居ると、足場等入居者に迷惑が掛かるので
 全室空室なら気兼ねなく出来ます。
(4)募集条件の検討
 ペット可等は、途中からペット可にすれば、入居者からクレームが
 出ることがありますので検討するなら最初からしておいた方が良いですね。
(5)各戸への光ファイバーの引き込み。

ぐらいですかね。

現在全室空室の理由は解りませんが、
余程の事が無い限り、やり方次第では十分勝負が出来ると思います。
何を武器にするか?を検討して魅力のある物件に仕上げて下さい。


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