マンション経営の電話営業を受けて迷ってます

昨日会社に投資用マンション経営の電話がかかってきて、年金対策になるとのうたい文句で会って紹介させてくださいという話をされました。
たまたま仕事が予定よりだいぶ早く終わりそうで予定も決まってなかったので喫茶店で話を聞く約束をして、色々説明を受けました。
大まかな概要をつかんで自分なりにはやってもいいかなと思えたのですが、２０００万円以上の住宅ローンは組まないといけないので、私が間違った認識をしていないかみなさんの意見を聞かせていただければと思います。
ちなみに新築のワンルームマンションです。

今回受けた説明だと
(1)２０００万円の住宅ローンを組んでも殆ど支払いは家賃で行うからそんなにお金はかからない
(2)完済後は家賃が老後の生活費になる
(3)団体信用生命保険が入ってるから死亡時は残りのローンが無くなり、遺族に相続される

メリットとしては大きくわけるとこんな感じでした。
私は今４０代で年金対策はそろそろ考えねばならないとも思っているので、今回聞いた話をその手段にしようかどうか迷っているところです。
同じようにマンション経営の紹介を受けた方、もしくはすでにやっているかたの意見を参考にさせて頂ければと思います。

No.24 回答者： qoochan58 回答日時： 2013/06/19 14:20

初めてコメントさせていただきます。

私も都内で同じようにワンルームマンション経営のご紹介をしているので
少し気になってコメントさせていただきました。

お会いしてお話まで聞いてくださってるのはすごくありがたいことです。
しっかりリスクの部分はおききになられましたか？

同じ業種でこんなことはあまりいいたくないのですが
やはいくらメリットがあってもリスクも必ずあります。
ただヘッジすることが可能なのでしっかり説明を聞いてから考えていただければと思います。

なぜこんなことをいうかというと、やはり電話営業で毛嫌いされてる部分が大きいですし
価格帯もコンビニでお弁当を買うような感覚とはまた違います。
私自身もすごく不動産を気に入って1戸持っておりますので、どうせお持ちいただくなら嫌いになってほしくないのでコメントさせていただきました。

きっとしっかりとした会社さんなので安心してもよいかと思いますが、
場所だけは間違わずに購入をお勧めいたします。

4月に公示地価も掲載されているのでそのエリアで分譲していないか聞いてみてください＾＾

No.23 回答者： vallerie 回答日時： 2013/06/18 23:07

本当にやめた方がいいです。

今亡父が相続税対策で購入したマンションを相続したのですが、空き部屋が埋まらず毎日泣き暮らしています。
新しいうちは人が入っていました。でも年々古くなって、以前は学生さんの下宿とかもいたけど、少子化なんですよ。
近所の新しいマンションと家賃一緒だったらどっちに入居するかわかりきってるでしょう？
リフォーム費用などの方が入ってくるお金よりどんどん大きくなる、そういうものだということを理解してください。
世の中に電話なんかでしつこく勧められるものでいいことなんてないじゃないですか。

No.22 回答者： Saitar 回答日時： 2012/11/04 05:35

止めた方がいいと思います。

No.21 回答者： yoh202 回答日時： 2011/05/10 09:29

よくかかってきますよね。

私は元々、投資とか経済が好きで勉強してました。仕事柄色んな業界の人間とも関わりがあるのでこの手の話は自分なりに把握してるつもりです。
率直に言いますと儲かります。ただし物件・立地・購入価格・マンションの管理形態・販売会社のフォローシステムによります。まず、レンタカーを考えてもらうとイメージつきやすいと思うのですが、レンタカー屋で利益を出す車っていうのは当たり前ですが、常に借りられてる車ですよね？「常に借りられてる＝需要がある」要は、同じ事で需要がある物件を買えれば儲かるんです。そして需要が高いのが都内のワンルームマンションです。その裏付けですけど、国規模で見た人口は減っていますが、東京都内に絞って見ると毎年人口は増加してます。尚且つ、ワンルームに誰が住むと言うと単身者ですよね？その単身者数っていうのが人口増加の大きな割合を占めています。これは国勢調査結果です。そしてこの単身者数に対してワンルームの戸数が圧倒的に少ないんです。それは、23区毎でワンルーム規制をしている為に思うように建てられないのです。規制の理由として住民登録を単身者は移さない人が多く、区としては世帯数は増えても税収がとれないという事で規制してるみたいです。次に、立地。これは駅前が常識ですね。それと路線、主要駅に近いかなどですね。基本的に東京で働いてる単身者の人がここに住めば便利と思える所、設備っていうのを重視したほうがいいですね。あとは、地価の問題ですが地価を考えるときは売る時ですよね。今の個人で行うワンルーム投資はあくまでも賃貸として貸すというものが一番の目的です。それをベースに考えると、正直、地価はさほど重要じゃないです。なぜなら「地価＝家賃」じゃなく家賃は需要で決まるからです。結局なにが重要かというとやはり「需要」です。あえて、地価に焦点をあてて考えるのであれば今が長い歴史の中で安く買える時期と言う事です。ここで株の考えを持ってきてもらうとわかりやすいと思いますが、安い時期に買って高い時期に売る。この概念を頭に置いといてください。あくまでもワンルーム投資の一番の目的は賃貸です。今回は個人年金という目的で購入を考えていらっしゃるみたいなので、ワンルーム投資の性質としてはマッチングしていると思います。毎月支払い分の１万円として仮に35年間(最大)貯金したとしたら420万貯まります。これを家賃収入分(９万仮設定)毎月おろしたら４年で無くなりますよね？無くなった先の生活費用はどうします？ここを考えた時、マンションを持っているのと持ってないのでは大きな差が出ます。持っていれば継続して９万円が入ってくるわけで、まとまったお金がほしいと言った時、これまでの売買状況から最低でも700万では 取引されているので。完済から５年後、貯金とマンションを単純に比較すると、「貯金4,200,000<マンション5,400,000＋売買7,000,000」明らかですね。落とし穴としては空室リスクとマンション管理と購入会社のフォロー制度。空室リスクは始めに言った通り、長いスパンで需要があるところで物件を持っていれば限りなくリスクを減らせます。それに加えて、会社側にしっかりとした家賃保証制度があるのか？家賃代行手数料が何％か？私が知っている一番安い会社は3.8％です。最後にマンション管理がしっかりしているか？これは家賃に直結してきます。管理が疎かですと、汚いマンションにすぐなります。誰が汚いマンションに周囲と同じぐらいの相場家賃を払って住みたいと思いますか？逆に築年数が経っても、定期的に手入れ・修繕されていて新築に近い状態を保つ管理がしっかりされていれば、需要は下がる事はないので家賃が下がる事はあまりないです。その辺りまでは話を詰めるべきですね。


あと補足でなんでこんな電話営業くるのか？とか儲かるなら自分でやればとかにはしっかりとした理由があるので、また暇な時にでもコメントしておきますね。
みなさん、電話営業全てを迷惑電話としてるなら損してるのはあなたですよ。聞くだけならただですから。ちゃんと会って話しを聞いて興味が沸き出たらインターネットという素晴らしいものもあるのですから、自分で調べて考慮すれば普通の頭を持っていれば失敗なんてしませんよ。口車に乗せられて即決したり、あまり考えないで買うから失敗するんです。昔の人がうまい話しには裏があるというのは、今みたいにインターネットなんて普及してませんから調べる術が無かったんです。もったいない事はしちゃいけません。

No.20 回答者： vosneroman 回答日時： 2008/07/24 10:54

＞すでにやっているかたの意見を参考にさせて頂ければと思います。

賃貸マンションは１Ｒ（１），１ＬＤＫ（２）と３物件しか持っていませんが
ご参考になれば。

まず、年金対策なら１Ｒでなく１ＬＤＫでお考えになるべきです。
理由は１Ｒは、ノンバンク以外は融資しないので金利が高い。
変動金利で５年間据え置きの返済だとなかなか元金返済がすすまない。
ですからいずれは繰り上げ返済が生じます。
１Ｌなら、りそな銀行などのアパートマンションローンが借りられます。
金利も１％以上安い。
最初は勉強で、都心部の駅徒歩１分の１Ｒを買いましたが、その後は
都心部駅徒歩５分の１Ｌ、と買って、自信がついたのでタワーマンションの
１ＬＤＫと買いまして現在に至っています。
今年の申告からまた定率法に戻っていますから、減価償却が割り増しで
キャッシュフロー上は有利になったことも多いです。

やるならば、一物件では全然不足。
ことに５年の家賃保証は、つけてもいいけど、サブリース期間は新築の
おいしいところをまるまる業者が喰う仕組みです。
あとは、ワンルーム系の管理会社の管理はいい加減でセコイ。
玄関ドアひとつ壊れてもなかなか修理しませんね。それが空室と重なると
みすぼらしくてなかなか店子がつかない・・・みたいな苦労します。
１Ｒの運営破綻は大抵ワンルーム業者が買い取り、お得意に廻すから
市場にはでません。
はっきり言ってヤクザな世界です。それなりに裏側知れば面白いですが
どうせ、老後の賃貸にするなら、中古の１ＬＤＫを買うのがお薦めです。
絶対１室ではダメ。空室のときの資金繰りが苦しいじゃないですか。

それと、できれば自己資金は１０００万くらいあったほうがいい。
そのほうが、確実な利回りの良質な物件が買えます。

ところで、あなた業者さんじゃないですよね。

No.19 回答者： john888 回答日時： 2008/07/02 22:07

私ももの凄くしつこくその手の電話勧誘を受けます。

そんなに儲かるなら自分でやれば！ということです。なぜ、個人に売り込むかというと
ある程度良心的なところであってもリスクヘッジをして自分の会社が利益確定して物件自体の値下がりリスクを個人に押し付けているんです。
いい投資情報というものは外部へはもらしません。一見さんにどうぞという投資でいいものは１００％ないと断定します。相手から見ると上場企業、公務員かそれに準じる人だと銀行融資が降りるのでカモりやすいのです。私は少し利益が出たことがありますが、他の投資と比べてマンション経営はリスクが大きく利益が小さいです。やるにしても家賃保障を社名レターヘッド付きで社印を押させて証人立会いで書面作成しましょう。相手のいいなりでは絶対だめですよ。本当に気をつけて

No.18 回答者： name9999 回答日時： 2008/05/23 14:01

電話を受けたのは初めてだったのでしょうか？

ワンルーム投資の電話攻撃を真に受ける人がいるなんてビックリです。

大手企業で事務やってますと、毎日イヤというほど、その手の電話はかかってきます。それはもうアホみたいに件数が多く、しつこいです。
上司・男性陣の誰ひとりとして、相手にしていません。
100万円の羽毛布団や運気の上がる壷を売りに来るセールスマンと大差ないですよ。セールストークに乗せられてお得だと信じ込む人がいるなんて信じられません。

No.17 回答者： sgc 回答日時： 2008/05/22 20:57

”悪質 マンション経営 勧誘”で検索すれば、過去事例がたくさん出てきますよ。

例を挙げれば、以下のURLです。
http://mobile.seisyun.net/cgi/read.cgi/that4/tha …
私も、いろいろ電話勧誘に引っかかってきましたが、いい物があった試しがありません。
先物も、英会話教材も、リゾート会員権も、マンション経営も、
それなりに世の中には必要な物です。でも、電話勧誘してくる物は法外な金額を搾り取ろうとしている物でしかありません。
一度、そういう話に乗ってしまったら、自分はだまされないぞと身構えても無駄な抵抗になります。ある意味だましのプロですから。
電話勧誘という意味では、私は２回、先物勧誘にのってしまい、２度目は絶対だまされないと身構えていたにもかかわらず、１００万入金のうち８０万の損失を出しました。だいたい、いくら言っても注文を受け付けてくれないのだから、どうしようもありませんでした。
どうしてもマンション経営したいなら、電話勧誘などには乗らず、自分で探してくるべきでしょう。でも、本当にマンション経営したいのですか？

No.16 回答者： amanda7 回答日時： 2008/05/22 19:50

NO.14です。

少し違った観点から考えてみました。４０代で個人年金対策を考えることは非常に大事です。今、年金受給者の一部の方が年金が少ないと言って嘆いておられますが、自己責任で老後は年金＋アルファを準備して置くべきだということは、若い頃からずっと聞いていました。
今は夫婦で年金を受給していますが、その他に毎月２０万位は必要です。（勿論贅沢はしていませんが）

回答者の皆様は（私も含めて）得か損かという話だと、損だというアドバイスになります。しかし、２０年後に何もないよりお小遣い程度でも収入があれば気持ちが楽です。
そのためには、掛け金として月々２万円位を出して、年に２４万円、２０年で４８０万円払って自分のものになったとして、その後10～１５年家賃収入は月々入ってくることになります。
都心近くのよい立地ならば、築20年～30年でも結構普通に家賃とれますし。
7万円の家賃とすれば（管費・積費除く）、15年で1000万円位にはなりますね。
家賃滞納とか負のことを想定すると辞めたほうがよいと意見もありますが、殆んどそんなことはないですよ。（今まで一度も経験していません）

その後は、二束三文でよければ（500万円位？）、買取業者が買ってくれると思います。途中で投げ出さない覚悟が必要です。

他に個人年金保険などを検討してもよいと思いますが・・・。（本題と違うのですみません）

No.15 回答者： ryuken_dec 回答日時： 2008/05/22 05:32

まずマンション経営自体は有効な投資手段です。

ただ、そこで問題になるのは物件です。不動産経営をしている方を見ると分かりますが、利益が出るマンションと言うのは極一部です。

サラリーマンでマンション経営で成功している人は土日祝日や有給休暇を使って数十軒、時には数百件の物件を見て、「これだ」と思った物件を購入します。

その後も借り手を捜したり、継続してメンテナンスをしたりという労力が発生します。(これを怠ると借りては出て行ってしまう)
加えて新築は購入時点でキャピタルでの資産価値は減ります。

＞２０００万円の住宅ローンを組んでも殆ど支払いは家賃で行うから

とありますが、家賃は誰が出すのでしょう？借り手は補償されていません。借り手がいない間は家賃収入は０で、ローンと税金だけが引かれていきます。
質問者様が借り手を捜す必要があります。この作業を管理会社に委託する方法もありますが、その場合は別途費用がかかります。



また、販売会社の営業マンは信用しない方がいいです。
彼らはマンションを売ることがノルマですから売るためにはポジティブな回答しかしません。
特にこのような電話セールスをするような会社は短期の売上ノルマが厳しいので、まず顧客の情報など考えずにセールスしてくるのが常です。

そして、このような会社は購入後はサポートしてくれません。仮に営業がサポートするといっても10年後にはなくなっている可能性もあります。購入後に自力で運用して利益を出せると確認できなければ購入は控えるべきだと思いますが。