ワンルームマンション経営についての質問です。

Question

アドバイスをお願いします！！
30歳でサラリーマンをしていますが２ＷＥＥＫ前に住宅販売会社から
勤めている会社に直接名指しで電話があり、生命保険、年金のかわり
にワンルームマンションを購入しないかと勧誘を受けております。

場所は新御徒町で駅徒歩10分以内。
　広さは39m2。価格は3200万円。家賃は128000円。
　管理費・修繕積立金は月15000円
　35年ローンで月120000円。
　借入金利は2.592%。
　頭金は登記所費用含め従来なら200万程度はするが、払えないといったら
　今購入すれば、サービスして5万だけで良いと言われてます。

賃料保証もついており、５年間は完全保証、以降５年ごとに見直しとかとか。
　
　毎月の支払いはマイナス8000円です。
　販売会社曰く、マイナス8000円で団体信用生命保険も入れ、老後も家賃としての
　収入が続くため、リスクはないということ。途中で売るにしても損はしない価格
　で販売できると言い切ってます。

私は今まで、ワンルームマンション経営など全く興味がなかったため、無知です。
こんな状態で購入してもいいものかどうか・・・・。

（販売会社についてネットで調べましたが、勧誘方法に問題ある会社で悪名高く、
怪しいと思ってます。購入者で損したという情報まではなかったが・・・）

経験者の方々、リスク等を踏まえ色々アドバイスして頂けたらありがたいです。
宜しくお願いいたします。

以上

hinatamomo · Accepted Answer

止めておきなさい。死にますよ。
　投資は「理解できるもの」に行うのが大原則です。貴方はご自分で「無知である」と仰ってます。知らない物に今後数十年をかけて莫大なお金を支払い続けるなんて馬鹿げてます。

賃料保証がついてあるとありますが、こんなもの誰も入らなかったら５年ごとに家賃を引き下げられます。つまり貴方へ入るお金も減っていくという事です。うまい話はありません。あれば人には教えません。間違っても会う約束なんてしないように。会って断ろうと思うと取り込まれますよ。

testman199 · Answer

後学のために一言
投資検討の目安は
表面利回り(物件価格に対する家賃収入)が10%以上、3200万円の物件なら年間家賃収入が320万円です。
素人なら15%以上にしといた方が無難。もちろんこんな物件は待っていても誰も紹介してくれません。

ついでに、
・銀行は貸して当たりまえ(貸す貸さないが心配ってことは、よっぽど悪条件)
・不動産業者は現金・即決・常連客から良い物件を紹介する
・新築で儲かる物件は無い
・家賃保障は意味が無い

まあ最低限このくらいは抑えておいて欲しいものです

mickysan · Answer

毎月8,000円の赤字。年間で96,000円。固定資産税が１０万円位と予想すると、年間約２０万円位の持ち出しになる。これは当初の５年間で、５年後は借り上げ家賃の見直しで、下がるのは必至である。その頃になると、室内のリフォームも必要となる。
実際は赤字でも、不動産所得は黒字となるから、所得税も増える。
ずっと持ち続けたら、大変な出費。これなら、月々8,000円で保険に入った方が、良い。
自己資金が半分くらいあれば、購入を検討するのも悪くはないが、全額借り入れでの不動産投資はやるべきでない。
この借入金は、信販系のローンと思われる。まず、銀行では貸さないためである。こんな物件に銀行は貸さないから。
知識がないなら、手を出すべきでない。
途中で売りに出したら、絶対に返済できないよ。なぜなら、購入後1年で売りに出しても、2千万ではまず売れないだろうから。

pilotpower · Answer

通常は
「興味がない。」「金もない。」「いらない。」
を通すのみです。
アポイントは取りませんし、興味も持ちません。あいまいな返事もしません。

シビアな営業をしているようなサラリーマンなら、耳を貸す価値がないと、すぐに分かる話です。
あなたは、シビアな営業マンではないから、悩むのです。

「毎月８０００円だったら良いか・・・」
という、金に余裕が有りそうなヤツの心の隙を狙われます。

「毎月８０００円だったら（そのセールスマンたちを養うために、金をドブに捨てても）良いか」
という、財布のひもがユルユルの人なら、話に乗っかってみましょう。

localtombi · Answer

私もワンルームマンションを貸していますが、情報として肝心の築年数がないですね。
それと、管理組合がきちんと機能しているかも分かりません。
マンションは“管理で買え”と言いますね。

家賃とローンの相殺でマイナス８千円というのは確かですが、経年によって家賃は下げていかざるを得ず、負担は先行き増えていきます。
賃料保証ですが、５年後ゴソッと引き下げられる可能性もあります。
それと、肝心の大規模修繕が迫っている場合は、修繕積立金の余剰があるかも不明です。
３９m2、１０分以内とはいえ、３２００万円はちょっと高過ぎませんか？

もし同じ金額（３千万ほど）をかけるならば、１千万ほどのもっと独身者向けのワンルームを２～３室持った方が得策かと思います。

testman199 · Answer

立て看板、電話勧誘の物件は１００％余り物です。
条件を見てもまったく魅力的な物件ではありません。

ワンルームマンション経営についての質問です。

止めておきなさい。

後学のために一言

毎月8,000円の赤字。

この回答への補足

通常は

私もワンルームマンションを貸していますが、情報として肝心の築年数がないですね。

この回答への補足

立て看板、電話勧誘の物件は１００％余り物です。

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