マンション経営の電話営業を受けて迷ってます

昨日会社に投資用マンション経営の電話がかかってきて、年金対策になるとのうたい文句で会って紹介させてくださいという話をされました。
たまたま仕事が予定よりだいぶ早く終わりそうで予定も決まってなかったので喫茶店で話を聞く約束をして、色々説明を受けました。
大まかな概要をつかんで自分なりにはやってもいいかなと思えたのですが、２０００万円以上の住宅ローンは組まないといけないので、私が間違った認識をしていないかみなさんの意見を聞かせていただければと思います。
ちなみに新築のワンルームマンションです。

今回受けた説明だと
(1)２０００万円の住宅ローンを組んでも殆ど支払いは家賃で行うからそんなにお金はかからない
(2)完済後は家賃が老後の生活費になる
(3)団体信用生命保険が入ってるから死亡時は残りのローンが無くなり、遺族に相続される

メリットとしては大きくわけるとこんな感じでした。
私は今４０代で年金対策はそろそろ考えねばならないとも思っているので、今回聞いた話をその手段にしようかどうか迷っているところです。
同じようにマンション経営の紹介を受けた方、もしくはすでにやっているかたの意見を参考にさせて頂ければと思います。

No.14 回答者： amanda7 回答日時： 2008/05/21 23:34

私はつい最近、７年前に新築ワンルームマンションを投資として買われた方が売りに出した物件を1350万円で現金で購入しました。

その売主は７年前の当時、約2000万円の物件を200万円の頭金で、残りをローンを組んで買ったそうです。都心に近く、家賃は８万円より少し上です。
家賃より、ローンや管理費・修繕積立金のほうが高くなり、毎月赤字がふえていくので、とても持ち続けられないとのことでした。

ローンが大分残っているようで、売買代金より大分持ち出しのお金を用意してやっと抵当権が抹消できるようで、当時のマンション営業マンにだまされたと言って恨んでいました。もちろん騙されたといっても詐欺ではなく、甘い言葉に騙されたということでしょうか。

細かい数字の計算は他の方にお任せするとして、こういう方が５年ぐらいで損切りで売りに出すマンションは結構あるようです。

マンション投資は中古物件を現金買いでするならばお勧めしますが、新築物件をローンで買うのはうまくいかないような気がします。
もう一度冷静に考えられてはどうでしょうか。

No.13 回答者： sgc 回答日時： 2008/05/21 21:16

補足しますが、内容云々と言うより、テレコールしてくることに問題があるのです。

無差別にテレコールしてくる商品に、いい物があると思いますか？
相手は資金を搾り取ることしか考えていないので、仮に投資したら、投資資金全額を失うことになると思います。

No.12 回答者： sgc 回答日時： 2008/05/21 21:06

私の携帯に、月に１０件くらいマンション投資のテレコールがかかってきます。

片っ端から即切って、着信拒否に設定しています。
以前先物をやっていたときに教えていた携帯番号を名簿会社から買ってかけて来ているようです。
先物は強引な手口で客から資金を搾り取ることが社会問題となり、テレコールは禁止となりました。現在のマンションテレコール要員は、あぶれた先物屋かなにかがやっているのではないかと思っています。
マンション経営テレコールはまだあまり社会問題化していませんが、早晩社会問題化することは間違いありません。
絶対に、テレコールにのってマンションなどを買ってはいけません。
絶対にです。

No.11 回答者： mahopie 回答日時： 2008/05/21 09:11

認識可能な事実・客観数値だけを示します。

(1)元本２０００万円を３０年元利均等返済・金利３％で借入すると、期間中の金利支払額が１０００万円になりますので、要は１．５倍の価格で購入するということになります。（金利３％というのは自身居住の住宅ローン３０年の期間では設定可能な割安水準ですので、賃貸向けのアパートローンの場合４％で計算すれば支払金利総額が１４００万円強、金利５．５％で約２０００万円という状況です）

(2)建築業者の利益（通常物件価格の１０～１５％）販売業者の販促費・広告費・人件費（物件価格の１０％と想定）を考えると、購入時点での物件の価値は１５００～１６００万円となり４００～５００万円の価値が消失すると評価されます。土地価格の変動・建築費の高騰・物件個別の価値（構造・他物件競争力・立地他）はその後に考慮すべき事象です。

(3)この前提条件の元で、将来の金利変動・テナント稼働率・地域性と物件特性といった変動ファクターを掛け合わせます。
金利変動：現状金利は底値、固定金利とすれば事業計画は確定するが当然割高水準
稼働率：家賃保証すれば、家賃の９０％程度、かつ当初１０年が一般的、保証先の財務状況が継続することまでを保証している訳ではない
地域性：周囲のワンルームニーズが３０年維持されるか？　家賃水準が維持できるか？（小子化・学校等の移転・供給過多）
物件特性：管理料・修繕積立の将来値上による収益計画のズレ、個別の構造トラブル
個別契約：借主の設備破壊行為、家賃不払（保証ない場合）、物件で自殺、・・・

(4)今回投資を「将来の年金の補充として考えたい」のなら、現在４０歳として、借入完済までに３０年、その間持ち出し額の累計が幾らか確定しており、環境変化によって更に最大限幾らまで拡大しうるか、それに対して７０歳以降の受取家賃額がどの程度なのか、その時に金利含めて４０００万円（４％金利時）で手に入れた資産が幾ら目減りしているか、という冷静な事業計画が必要なのでしょう。

(5)投資判断自体は個人の判断に委ねるしかありませんが、金利支払・物件価値の下落といった確定要素に加えて、入居者と家賃見込みという収入計画のブレ要素がリスクとして把握されるべきだというように考えます。

(6)一般的には、現時点で現金２０００万円がある人が、毎月・毎年の分配金狙いで資産の運用として資産内容を「現金→収益不動産」に変える判断なら投資として納得性はある。或いは、「賃貸事業」として上記事業リスクを吸収できる規模に拡大するか（保有戸数を１０件以上として、空室リスクの分散・管理コストの低減）、物件建築にかかる事業者メリットを吸収する（自分の土地に上物を建てる）、又は中古物件を収益還元観点から割安価格で取得するという形態でなら、検討の余地があるかもしれません。

No.10 回答者： noname#115486 回答日時： 2008/05/20 17:10

やめておいた方が良いと思います。

日本はこれから少子化等で、人口が減っていきます。人口が減るということは、家に対する需要が減るということです。
　それでも、不動産に手を出したいというのであれば、不動産投信をおすすめします。
　ちなみに。「金持ち父さん貧乏父さん」の作者の人、ロバート・キヨサキさんは、「サブプライム問題で安くなった、アメリカの家を今買って、何年後に売れば儲かる」みたいなことを、自分のメールマガジンで書いていましたが。これはまともだと思います。
　他人に勧められただけで、実行する投資がまともなものであったためしはありません。投資信託だって、買い手にとっては、儲かるかどうかは、5分5分だと思いますが、確実に、売り手にとっては、手数料収入が見込めるもの（儲かるもの）であることを、考えれば分かると思います。
　もう少し慎重に考えることをおすすめします。

No.9 回答者： denden321 回答日時： 2008/05/18 14:40

最終的に赤字になると断言できないが、年金対策といえるだけの

収入をもたらすとも思えない。

２０年前のマンションよりも、今のマンションの方が優位だと
いうのは分かりますが、２０年前のマンションも
黙って朽ち果てていくとは思えません。
時期が来れば建て替えし、価値を向上させると思います。
その時、今のマンションは築年数では負けてしまうと思います。

マンション投資を始めるなら、少なくてもマンション投資の本を
何冊か読んでからでも遅くはないと思う。　

No.8 回答者： akak71 回答日時： 2008/05/17 20:13

私が言いたいのは、2000万円で購入したのを、20年後の売却はいくらで売却できますか、と言うことです。

500万円程度では価値があるとは言えないと思います。
1500万円の損、利息、修繕費、管理費、税金等で総額いくらになるのか計算してみてください。家賃より多くなると思います。
ワンルームは、だいたい2000万で購入した物件は、中古で売却したら500万程度です。
家賃5万円で,年間60万円で、経費はどのくらいかかるのでしょうか、
固定資産税、管理費,修繕費など　年間5万円かかれば　　５５／２０００で２．７５パーセントしかなりません。

No.7 回答者： yochixx 回答日時： 2008/05/17 20:09

ANo.2です。

叔父も同じような話でローンを組みました。
初めの方は入居も順調で月の負担も家賃にプラスで
支払いできましたが、近隣に条件の良い物件が複数出来たため
入居者が決まらず、家賃の値下げをせざる終えない状況になりました。

またワンルームのため回転が速く、その都度の補修費用もばかに
ならないと言っていました。

リフォーム業者などを安く手配してくれると言っていた
業者は案の定早々に倒産しました。

今は入居者が無くローンは自己返済中です。

No.6 回答者： ayzm 回答日時： 2008/05/17 19:32

私はアパート経営をしていますがそんなに甘くないですよ。

いつまでも満室ではないですよ、古くなれば空き室が多くなりますから、リフォームを考えなくなります。
いつまでたってもローン無くなる事はないです。

自己資金に余裕があれば別ですけれども、ローンを組んでまではお勧めできません。

ＮＡ２の方の、自己土地があるならいいでしょう。
これにも私は反対です、アパート経営は新しい２～3年はいいですよ。
その後は節税にはなりますが、それ以外はメッリトがなく失敗すれば自己土地もなくなる可能性が高くなります、私は今10年ぐらいになりますが自己資金の持ち出しがありますし、そろそろリフォームも考えなくてはなりません、私は中古アパートを購入したから売却しても今までの節税だけのメリットの分の利益がありますが、自己土地のアパートでは自己土地がなくなる損失が出ます。

アパート経営は、自己資金の余裕分の投資はいいですが、ローンを組んでまでは、私はお勧めできません。

No.5 回答者： KGS 回答日時： 2008/05/17 19:29

以前、住んでいたマンションの所有者と話をしたことがあります。

この方は紹介を受けたわけでなく自分で始めたのですが、

(1)　マンションは建てて終わりではなく、補修費や維持管理費用など多額の経済的な負担が必要になる。

(2)　そのころになると老朽化が深刻になって入居者に人気がなく、建て替えも視野に入れなければならない。

(3)　ローンは無くなりますが、遺族には管理費用の負担がかかります。
入居費を値上げしてもいつも満室のようなケースなら多少はお金は残るでしょうが。

結果、私がマンション経営をしたらどうなるか聞いたところ、マンションの経営でお金を儲けようと考えない方が良い。
現金があるならまだしも、ローンなどを組んでは絶対にダメということでした。
「そんなにうまい話なら若者がみんなやってるハズだろ？」ということ。