離婚後、マンション＋ローンの名義を夫に変更する場合のかかる金額

おせわになります
離婚後、マンション＋ローンの名義を夫に変更する場合のかかる金額と手続きをどなたか教えてください

現在、夫婦二人で3400万の残です（夫1700万、妻1600万）
家は共有名義、半分半分です
ちなみに私は妻のほうです。

このたび離婚することになり、
ふたりとも、借金してでも、家を売却してすっきりしようと思っていたのですが
夫の両親が「借金は許さない（自分たち、息子誰の名義であれ)」ということで
妻のローンや名義をすべて夫に変更し、夫が現在の家に住み続ける＋ローン返済を続ける案を提案しています
月々の支払いは、親も援助をおこなうそうですが
妻のローンを一旦何らかの形で相殺するのかというと、そうではないようです
なので、夫に住宅ローン＋1600万を銀行が許してくれたら、の話になるのですが。

夫の親が言うには、
妻に「ローン＋マンション名義変更に関するお金は全額払ってもらおう」とのこと。

私はクリーニングや若干の家修理なども全額出そうと思っています。
元々、売却するにしてもやろうとおもっていたので。（折半予定でしたが）
また、ひょっとしたら夫の母親も現在の家に住みに来るかもしれないとのことなのです。
彼一人でも、やるべきだとおもっていますので、彼以外がすむならなおさらやるべきだろうとおもっています。

で、思っていますが、その夫の両親にいわれている「ローン＋マンション名義変更に関する金額」が予想つかず（夫の両親もわかってません）
調べるにも「銀行となにをしらべればいいんだろう？」という状態です。
わたしも手持ち金が限りありますので、こちらを優先すると修理クリーニングに手が回らない場合があります。

どなたかアドバイスいただけませんか

No.1 回答者： ribe 回答日時： 2009/06/07 17:39

親の土地を、譲ってもらったときローンもなかったんですが、税金と登記でおもってなかったにお金がかかったので。

たぶんマンションの名義を変えるのは、以外にお金がかかります。
まず登記を書き換える・・・司法書士さんにお願いする費用。
（登記を抹消し、新たに登記する。）
変更の理由がこの場合ローン残額での売却なら、買ったほうは、登録免許税。不動産取得がかかります。銀行に対しては、ローンの抵当権を抹消して新たに（組めるとしてですが）抵当権設定費用、ローン額への保証料等が要ります。他人への売買なら不動産仲介の方が、諸費用を教えてくれて売買代金より差引いてくれるのですが・・・

仲介料以外の諸費用が、いるということです。それに自分で出来ることではないので、まず今借りてる銀行に相談して、元のご主人でローンが借り換えできるか、かつその費用を教えてもらいましょう。司法書士さんも銀行が紹介してくれます。
ただ変更費用といっても、どこまでをさすのか金額が大きいので、
簡単に受けないほうがいいと思います。売却に借金しても・・・というのは値下がりしたからということでしょうか？

この回答へのお礼

おはようございます
ご回答ありがとうございます

今度銀行に二人で行ってみます

売却に借金しても・・・というのは
値下がりするであろうということからです。
残ローン（３４００）＋仲介手数料などなどを考慮し、私たちが借金なしで売ろうとして値段をつけると、おそらく売れないと思います。
なので、売却するなら、差額分の借金がひつようであろうと考えています。

お礼日時：2009/06/08 09:42

No.2 ベストアンサー 回答者： 0621p 回答日時： 2009/06/07 23:48

まずマンションの名義変更については、離婚後に財産分与で行えば良いと思います。

そうでないと贈与してしまうと高額な贈与税がかかってきます。その費用は登記の費用ですが、物件の固定資産税評価額によって登録免許税が決まるのでわかりませんが、２０か３０万くらい必要かもしれません。
次にローンの名義変更との事ですが、基本的にそういうのはありません。できるとしたらあなた名義のローンをご主人が借り換えるという事かと思いますが、ご主人の収入や物件の評価額によってできるかどうかわかりません。銀行に相談してください。そもそも上記の名義変更も銀行に相談してからでないと、本来はローン中の物件で勝手に名義を変えることはできません。
あなたの名義をご主人に変えて、あなたのローンの残債を借り換えできるか？（あるいはあなたの名義をご主人が新たにローンを組んで買い取るか）銀行に相談してから考えてください。離婚にあたってローンが残っている家の処分に困ったり、それがために離婚もできないような人もいます。簡単なことではありません。

この回答へのお礼

おはようございます
ご回答ありがとうございます

昨日実は不動産屋さんにいってきまして
離婚＋事情を話し、「どうすれば一番良いんでしょう？」と聞いてみました
（銀行がしまってたので）

不動産屋さんでいわれた話はこうです
おそらく回答者様がご教示くださったこととおなじことと思うんですが
自分の整理のためにかかせてください。

１．方法は２つ　
方法１）夫が家に残る
方法２）他人へ売却する

２．夫が家に残る場合、方法は２つ
方法１）贈与
方法２）売買（私の土地を彼が買う）

３．贈与は多額な贈与税がかかるので×
（残ローン(1600万）×4割＝640万（贈与税）

４．売買の場合、方法は２つ　
方法１）妻の借金を消すために新たに夫 or 夫の親が借金をし、一旦妻の借金を消す　そして名義は新借金をした人にする

方法２）銀行に相談し、妻の借金を消すのではなく、妻の借金を夫 or 夫の親の名前に変更する

で、回答者様は　３．贈与に関しては　離婚後なら２０～３０万くらいかもとおっしゃってると理解したのですが、合っていますか？

この「贈与するなら離婚後に」の話は、銀行に相談することですか？
それとも税務署でしょうか？

お礼日時：2009/06/08 10:12

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2009/06/08 14:14

No.2です。

無償で不動産の所有権を変えると贈与税がかかりますが、離婚後に財産分与で所有権を変えれば贈与税はかかりません。税金の問題ですから税務署です。
結局のところ、今のあなた名義のローン分を、ご主人(あるいはご主人の親)が新たにローンを組めるか？が問題ですよね。もし銀行がOKならば、所有権を変えるのは売買にすべきか？財産分与でよいか？これも銀行に相談したほうが良いと思います。前回の回答に書いた登記費用の他に、ローンの手数料や保証料などで数十万必要かと思います。
ところで、借金してでも売却して、と書いておられますが、家の売却にあたってローンの残債の足りない分を貸してくれるところは、基本的にはありません。百万単位、あるいは一千万以上足りないことも最近は多いですが、基本的そのお金を用意できなければ売れません。
今回の件は、もしご主人が新たなローンを組めてあなたの名義、債務がなくなるなら、あなたにとっては良い話だと思いますけど。

この回答へのお礼

こんばんは
ご回答ありがとうございます

仰るとおり私にとっては一番ありがたい話ですが、
「夫に新ローンの審査がとおるのか？とおらなければ親名義でローンを組むのか？もしくは現金用意するのか？新たな借金はダメっていうけどこっちのほうがそちらにとってはきついのでは…？？」

となると
「え、それは無理です」と言うお返事でした
すみません

よって贈与や売買は却下になりました

で、借金してでも売却の件ですが
お金の用意はできますのでそちらは折り合いをつけて売却金額を決めようと思います

ありがとうございました

お礼日時：2009/06/09 00:49