抵当権付き相続について教えて下さい。

父は　まだ　存命ですが　兄弟の仲が　あまり良くないのでゴタゴタしない為に遺言書を書くことになりました。私は　現在　父の住んでいる所を　相続する予定ですが　
弟が事業を始める時に銀行から融資を受ける為に　父の住んでいる所を抵当にした為に　抵当権が付いています。
弟には　現在　マンション（本人名儀）、事業用土地、建物
（現在は父の名義だが　父が亡くなったら相続する予定）が　あります。
弟の返済は　まだ　大分　残っている様ですが　、この抵当権が気になります。

父が遺言書を書く時に　、どんな　注意が必要でしょうか？
宜しく　お願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： kita52326 回答日時： 2012/04/27 19:07

まず資産と負債、負債の元になっている契約書を確認することをお勧めします。

父上名義の不動産、ついでに弟の自宅も調べましょう。
地番、家屋番号がわかればネットで謄本がとれます。http://www1.touki.or.jp/
乙区には抵当権・根抵当権の内容等が表示されてます。
また、契約書を調べて、父上が担保物件の範囲で保証している「物上保証人」なのか、
債務そのものを保証いている「連帯保証人」なのかも確認が必要です。

想像ですが、通常のケースで考えると、父上は弟さんの連帯保証人を引き受けられたのだと思います。とすると、連帯保証債務も相続の対象になってしまいます。
法定相続以外の割合で債務(連帯保証債務も含む)を相続するには、
金融機関が承認するか、資産の相続も含めて全ての相続放棄をする(家裁に届出)か、
のどちらかしかありません。

相談者のご希望は、自宅は自分が相続し、抵当権(根抵当かも)は抹消し、
当然、連帯保証債務は相続しない、ということだと思いますが、
金融機関のガードはきわめて堅いですから、従前よりも債権の保全・担保が低下するような
交渉には応じることはないと考えておかれた方がよいでしょう。
弟さんの会社経営が順調で、金融機関の信用も厚く、事業用の不動産には他行の抵当権などが
ついていないというくらい条件がそろっていないと、金融機関はOKしないと思います。

弟のための保証債務なのだから弟にケリをつけさせて、資産だけ相続したいという考えだと、
実質的には無理難題ということになって、感情的な溝が深まるだけだと思います。
連帯保証債務は実際に顕在化しないと債務であるという認識を持ちにくいものですが、
父上は資産もあるが連帯保証債務の債務者でもあるということ、
連帯保証を引き受けたのは父上自身であって、承認したからには金融機関は容易にははずさない、
というあたりも含めて考えていかれるべきだと思います。

で、遺言書としては、自宅は相談者が相続すると取り決めるとしても、
抵当権設定の抹消については弟さんは抵当権抹消できるように努力する、という約束を取り付け、
連帯保証債務を逃れることについては、実際に相続発生した時点で銀行と相談する、ということなのではないかと思います。

ちょっとややこしい回答ですが、ご容赦ください。

この回答へのお礼

kita52326様
詳しい　ご回答を有り難うございました。
父が連帯保証人になっている可能性も有り得ますね。
早速　確認してみます。

お礼日時：2012/04/27 21:41

No.3 回答者： takeup 回答日時： 2012/04/27 21:12

お礼有難うございました。

ご質問のケースは、あくまでも弟さんの理解と協力がないと難しいですね。
こじれたら打つ手がありません。以前に弟さんとの約束があったとか、
なんらかの証拠でもない限り、裁判にかけるわけにも参りません。
話し合いで合意を求めるほかありません。

父上の協力をお願いすることも難しいご様子ですから、
弟さんの了解するような条件を出すか、
それとも、もともと、そういう抵当権という負担を抱えた物件を相続したのだと
了解して相続を受けるかですね。
なお、設定されている抵当権は銀行取引の担保であれば「根抵当権」が普通ですが、
若し、根抵当でない一般の確定債権担保の抵当権でしたら、
期限が来れば抵当権設定の効力が終わります。念のためご確認ください。

この回答へのお礼

takeup様
有り難うございました。
親の気持ちも考え、何とか　穏便に話し合いをしたいと思います。

お礼日時：2012/04/27 21:37

No.1 回答者： takeup 回答日時： 2012/04/27 13:46

遺言書で抵当権の設定や抹消をすることは出来ません。

抵当権の設定や抹消は、物件所有者と権利者(ここでは銀行）によって行われます。

従って、ご質問での問題を解決するためには、
1.弟が銀行に対して、融資の担保物件を質問者の相続予定物件から弟の相続予定物件への差し替えを申請する。
　この場合、残債務額とか銀行の見る担保力の違いによっては、銀行から何らかの注文がつくかも判りません。
2.銀行の許可を得て、差し替えの登記をする。

以上です。

この回答へのお礼

takeup様　ご回答　有り難うございました。
弟が素直に手続きをしてくれたら　良いのですが・・・話しがこじれたら裁判沙汰にするより他に無いのでしょうか？まだ　親が存命なのに　こんな話しをしていて　申し訳ない気持ちです。

お礼日時：2012/04/27 17:28