ある親は家、土地を夫婦共同名義にしています。そこで親の片方が死んだ場合、
子供にはその家を相続(田分け)する権利は生じるのでしょうか?
それとも両方死なないと相続できないのでしょうか?

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A 回答 (4件)

Q 割合の何%というのは登記に書いてあるものなのでしょうか?


A 登記簿謄本には持分割合を記載してあります。
Q 不動産を買ったのは実際には父のほうで、母は専業主婦なのです
A 第三者に対する対抗力は登記が優先します。
Q 母が先に死んだとしたら「この家は俺が買ったんだ」と言い張りそうなのですが、それでも共同名義にしている以上、相続する権利は生ずるのでしょうか?
A 「これは俺のもの」と云うのは、生前に話し合いか訴訟で登記を更正しなければならないです。それがないなら、母の持分は父と子が相続します。
Q もし共同名義ではなく父名義にしていたとしたら、母が先に死んだとした場合、その家の相続権は子供には生じませんよね?
A 父親名義で、父親が死亡すれば、母と子が相続します。母親の持分がなく、父より母が先に死亡すれば相続は発生しないです。父が死亡(その時最早母はいない)すれば子が相続します。
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この回答へのお礼

大変参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時:2007/08/28 21:00

たとえば、ご両親が土地と家屋を半分づつ所有していたときで子供が1人いるときとします。


亡くなった父親の法定相続は母と子供で1:1となります。
そうすると相続後の共有割合は母3:子1となります。
ただし、住宅資金を銀行から借りている場合はその借金もどうように相続しますのでご注意ください。
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「夫婦共同名義」と云うことは、夫婦の割合はわかりませんが、持分権の所有です。


例えば、夫が50%、妻が50%と所有していたとして、夫が死亡すれば、妻と子供が相続します。
仮に、子供が2人とすれば、妻は50%の50%、子供は残り50%を等分で分けた持分を相続します。
つまり、この例ですと、妻は4分の3、子供はそれぞれ8分の1づつ相続します。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。割合の何%というのは登記に書いてあるものなのでしょうか?あと、不動産を買ったのは実際には父のほうで、母は専業主婦なのですが、名義は共同だそうです。この場合、母が先に死んだとしたら「この家は俺が買ったんだ」と言い張りそうなのですが、それでも共同名義にしている以上、相続する権利は生ずるのでしょうか?もし共同名義ではなく父名義にしていたとしたら、母が先に死んだとした場合、その家の相続権は子供には生じませんよね?

お礼日時:2007/08/25 22:52

実の親が片方亡くなれば子供も相続できますよ。


俺もオヤジが亡くなったので親父名義の土地、
建物を母親と子供の俺で分けました。

遺産分割協議書というのに、法定相続人の実印
を押します。
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Q父の土地の相続は所有権移転か名義人変更か?

亡き父の土地の相続をするのですが
所有権の登記移転と名義人表示変更とどちらが正しいのでしょうか?


父名義の土地は2種類あり、
千葉の自宅と秋田の土地です。
前者については今までも今後も親子で住むつもりであり、
母が相続します。
後者については今後も使う予定はないため、売却するつもりであり、
私と弟が相続します。
(すでに遺産分割協議書は作成済で、相続税納税済です。)

登記のしなおしについて、千葉に関しては自分達で、
秋田に関しては遠いので現地の司法書士に頼むことにしましたが
千葉の法務局の方は「名義人表示変更」をすればいい
ということで書類の揃え方も教えてくれました。
秋田の司法書士は「所有権移転」をする、と連絡してきました。

素人の悲しさでどちらが正しいのか(どちらとも正しいのか)分かりません。
分からないながらもWebで検索したら
「名義人表示変更」であれば基本報酬3610~4680円+手続報酬2400円
「所有権移転」であれば基本報酬13060~(土地の規模次第)円+手続報酬4900円
で、金額に差があります。
どちらでもいいのであれば当然安いほうがいいのですが、
「所有権移転」にする必要があるのはどういう場合でしょうか?

亡き父の土地の相続をするのですが
所有権の登記移転と名義人表示変更とどちらが正しいのでしょうか?


父名義の土地は2種類あり、
千葉の自宅と秋田の土地です。
前者については今までも今後も親子で住むつもりであり、
母が相続します。
後者については今後も使う予定はないため、売却するつもりであり、
私と弟が相続します。
(すでに遺産分割協議書は作成済で、相続税納税済です。)

登記のしなおしについて、千葉に関しては自分達で、
秋田に関しては遠いので現地の司法書士に頼むことにし...続きを読む

Aベストアンサー

相続などで所有者が代わった場合は、「所有権移転登記」が必要になります。
「名義人表示変更登記」は、所有者が元のままで、所有者の住所が変わった場合などにおこなうものです。
登記所の係官がなにか勘違いしていると思われます。

参考urlをご覧ください。

参考URL:http://www2.ttcn.ne.jp/~wata/fudosan.htm

Q親に使われた名義を変更したい(土地共同名義、未上場株ほか)

専門知識がなくてすみません。
もしよろしければ、どうかアドバイス下さい。

実家にかかわる自分名義のもの(土地、株、銀行口座など)を、すべて親か兄弟か、別の人に名義変更したいと思っています。
(一身上の理由で、実家からの財産などを受け取りたくないのです)

裕福だった祖父の時代から、おそらく税金対策のため、財産の名義を分けたそうです。

いまのところ、実家の土地(父と共同名義)、未上場株700株、銀行口座(株配当金振込先)、昨年精算した未上場企業の株配当金振込口座、その他いくつかの口座(内容不明)があることがわかっています。
ほかにも自分の知らないうちに名義が使われているものがあるかもしれません。

土地の名義人になるときは、当時私は中学生?でしたので、訳もわからず名義を使うことを了承した記憶があります(他は昨年から今年にかけて、名義人になっていることを知りました)。

両親に名義変更を頼んだのですが、「子供の名義を使うのは、親の当然の権利だ」と言って反対されました。
なんとかしてほしいと懇願し、やっと「やる」と言ってくれたのですが、そこから既に1年半経過します。
すすまない理由は、「やる気がない」からと「税金が助かるから」だそうです。

祖母も一昨年他界し、今年は相続税をいっぱい納めたと聞きました。
(祖父母とちがって両親は裕福ではなく、税金が大変キツイそうです)
また、向こう5年間くらいは、税務調査が入る可能性があるそうです。

両親にはお願いしても、無理やりこちらですすめてもバトルになります(しかし私は手続き方法や、実際、自分の名義が正確に何にどれくらい使われているかを知りませんし、教えてもくれません。)。

(1)自分名義がどこにどんなふうに使われているかを知ること。
(2)反対している父との共同名義の土地を、どうしたら手放せるか。
(3)未上場株(亡き祖父の会社ですが現在はあまり縁がない)は、嫌がる母を押し切って、どうしたら名義変更できるか。
(4)自分名義の銀行口座(どのくらいあるか不明)は、反対する母をおしきって、どうしたら変更できるか。
(5)両親が使っている私の実印(本物は自分で別のものを実印登録しています)は、どうしたら取り返せるか。

以上のことで、法的にも対人的にも、円満に収められるノウハウがなく困っています。
何かよいアドバイスをお願いいたします。

専門知識がなくてすみません。
もしよろしければ、どうかアドバイス下さい。

実家にかかわる自分名義のもの(土地、株、銀行口座など)を、すべて親か兄弟か、別の人に名義変更したいと思っています。
(一身上の理由で、実家からの財産などを受け取りたくないのです)

裕福だった祖父の時代から、おそらく税金対策のため、財産の名義を分けたそうです。

いまのところ、実家の土地(父と共同名義)、未上場株700株、銀行口座(株配当金振込先)、昨年精算した未上場企業の株配当金振込口座、その他い...続きを読む

Aベストアンサー

質問主さんはおいくつでしょうか?
成人されていますか?

名義を変える→相手への贈与となりえますよ。
贈与→年間110万円越えならば課税対象です。

一筋縄ではいかない内容に思います。

弁護士さんか税理士さんに一度相談される事をお勧めします。
市町村で無料相談もやっていると思います。

あと、実印は1つしか登録できないようにおもいますが…。

Q父名義の土地半分に始期付所有権移転仮登記しました(かなり初心者です…)

私の父の土地の事で質問です。
父には私を含め8人の子供がいます。母は他界しております。
父は80歳になり、少ない土地ですが名義を父の名前にしておくのはかなり不安です、以前手続きした事や分からない事があり質問させていただきます。

私の父名義の土地(1/2)に、私と主人名義の家を建てました(平成10年)
その際、父の土地(1/2)に私と主人の名前で始期付所有権移転仮登記をしました。
もちろん専門の方にお願いしましたが、なぜ始期付所有権移転仮登記をしたのかは知識がなく不明です。評価額を調べてのちのち本登記したらいいのでは、ということでした。税金がかかるから?とか?

質問1.本登記する事によってたくさん税金がかかるのでしょうか?始期付所有権移転仮登記をした事でよかったのでしょうか?

質問2.もう1つは残りの土地(1/2)を父名義から私の妹(父の子供)の名義にしたいのですが、それも始期付所有権移転仮登記の方がいいのでしょうか?2500万円以下の土地なので、相続時精算課税制度を使用していけばいいのでしょうか?

質問3.今は土地の名義が父になっている状態で、妹の名義にした場合、私と主人の名前で始期付所有権移転仮登記をした事はどうなってしまうのか?1/2だけと言う事はできるのでしょうか?

質問4.相続時精算課税制度、2500万までの控除額とは、まずは贈与税を支払って、相続時に戻ってくるということでしょうか?それとも2500万までは支払わなくていいということでしょうか?

初心者未満の質問で申し訳ございませんが教えていただけますとありがたいです。どうぞ宜しくお願いいたします。

私の父の土地の事で質問です。
父には私を含め8人の子供がいます。母は他界しております。
父は80歳になり、少ない土地ですが名義を父の名前にしておくのはかなり不安です、以前手続きした事や分からない事があり質問させていただきます。

私の父名義の土地(1/2)に、私と主人名義の家を建てました(平成10年)
その際、父の土地(1/2)に私と主人の名前で始期付所有権移転仮登記をしました。
もちろん専門の方にお願いしましたが、なぜ始期付所有権移転仮登記をしたのかは知識がなく不明です。評価額を調べ...続きを読む

Aベストアンサー

>もちろん専門の方にお願いしましたが

初心者という事をアピールするのも良いのですが、専門の方にも関与して貰っているみたいなので、全体的にはその専門家にきちんと確認すべき事項だと思います。下記はあくまで参考に。詳細は専門家に聞きましょう。

1.仮登記というのは(無料ではありませんが)あくまでも仮ですから、本登記すれば所有権移転ということで登録免許税がかかります。「たくさん」というのは感覚の問題なので答えられませんし、評価額と登記原因がわかれば税額は出てきます。
又、始期付の始期というのは父が亡くなったとき、ではありませんか?
つまり贈与税が発生しないように、そして遺贈を担保する為に死因贈与という形を取り、仮登記しているということでは?

2.根本の話になりますが、土地の1/2というのは何筆かある中の半分に該当する土地なのか、何筆若しくは一体の土地の「持分1/2」なのか、その点が不明です。
このあたりは個別に専門家に聞いてください。尚、死因贈与で始期付所有権移転仮登記をするのも結構ですが、他の相続(予定)人の遺留分という観点も忘れないでください。

3.2で書いた根本の部分が不明ということと、妹さんの名義に変えるという点が意味不明です。そもそも仮登記というのは仮ですから名義を変えたことにはなりません。

4.基本的な考え方としては、控除額を引いた残額によっては贈与税を支払う必要もないというケースもあるということと、金額によっては一旦贈与税を支払って相続時に手続をすれば還付されるケースもあるということです。贈与と相続を一体とするような考え方をするということです。
しかし、今回の仮登記が死因贈与という話とすると、そもそも相続時精算課税制度とは関係ありませんね。死因贈与ということは税の取扱い上は相続税であり、贈与税ではありませんので。
妹さんの件はこれからの話で、また別ではありますが、これも専門家に相談してください。

その専門家に今回行った仮登記の主旨や、将来の税金面含めたアドバイスを受けた方が良いと思います。
回答したくても前提条件で不明な点が多すぎますし、恐らく質問者ご自身も理解していないと思われます。

>もちろん専門の方にお願いしましたが

初心者という事をアピールするのも良いのですが、専門の方にも関与して貰っているみたいなので、全体的にはその専門家にきちんと確認すべき事項だと思います。下記はあくまで参考に。詳細は専門家に聞きましょう。

1.仮登記というのは(無料ではありませんが)あくまでも仮ですから、本登記すれば所有権移転ということで登録免許税がかかります。「たくさん」というのは感覚の問題なので答えられませんし、評価額と登記原因がわかれば税額は出てきます。
又、始期付...続きを読む

Q共同名義の土地 片方が死亡した場合

私の祖父と、祖父の子供の共有名義の土地&建物がありますが、
祖父の子供が2年前に亡くなりました。

祖父一人の名義に変更することはできますか?
その場合、必要なものはなんでしょうか?

亡くなった祖父の子供には、奥さんと子供が4人います。が、
亡くなってから、縁は切りました。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 共有者である祖父の子供に奥さんと子供4人がおり、遺言書等がない場合、原則として奥さんと子供4人が相続人となり、相続放棄をしなければ本件の土地・建物は祖父とこの5人の共有状態になります。5人が遺産分割協議などを行って、誰か一人に持分を集めることもできますが、いずれにしろ祖父の単独名義にはなりません。
 この場合に祖父一人の名義にする方法としては、上記5人の相続人あるいは彼らの内で本件土地・建物の共有持分を相続した相続人に持分権の放棄をしてもらう。相手方との関係にもよりますが、話し合いにより持分に相当する額の金銭と引き換えに相手方の持分を買い取ることになるでしょう。
 とにかく共有名義を解消したい場合は協議あるいは裁判で、共有物分割請求を行うことが考えられます。

 ちなみに、事実上縁を切っていても、法的には何の影響もありません。たとえば勘当とかも、法的には無意味です。

Q所有権移転で真正なる名義人の回復の理由は何と書けば?

所有権移転を登記するのに、原因を「真正なる名義人の回復」としたいのですが、登記原因証明情報の理由の所に何と書けばよいでしょうか?サンプルとなる文言をご教授下さい。

Aベストアンサー

(1)年月日Aは、本不動産を所有していた。(2)年月日Aは、B・C(持分2分の1ずつ)に対し、本件不動産を売った。(3)Aは、B・Cに対し、上記(2)に基づく所有権移転登記をすべきが、誤ってBに対して所有権移転登記がなされた。(4)Cのため、AとBは、所有権更正登記をすべきところ、抵当権者D銀行の承諾が得られない。(5)よって、Bは、Cに対し、真正な登記名義の回復を原因として、所有権一部(2分の1)移転の登記をする。
というような趣旨でよいと思いますが、登記所・専門家にご確認を。

Q父親名義の土地に自分名義の家が建っている場合の相続について

相続について質問します。
約30年前に父親が土付き一戸建てを購入したのですが、家の老朽化が進み10年程前に私名義で家を建て直しました。この時、親からの援助は一切受けていません。父は5年前に他界し、土地は母、妹、私の3人で相続することになります。また、母は父が他界してから私が扶養しています。母、妹とも相続を放棄するつもりはないようです。となると、土地を売って分割しなければならないと思うのですが、私名義で建っている家の評価はどうなってしまうのでしょうか?
土地のローン(父名義の)は完済していますが、家のローン(私名義の)はまだ残っています。また、父が他界してから母を扶養しているわけですが相続上多少の優遇も認められるのでしょうか?

相続についてはいろいろと面倒な事が多く、できるだけ早く解決したいと思っています。

ご回答、よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

まず私名義の家を建てたときには、ローンを組んでおりますから、土地は親子間の無償使用貸借であるとされます。

つぎに父は担保提供者であり契約上は連帯保証していたかも知れません。確認してください。
5年前の死亡を銀行に届けていないので、そのままになっていますがもし連帯保証人であれば、その立場は法定相続される事になります。

物上保証だけであれば、相続する人たちに担保提供の部分だけが引き継がれます。
土地の価格がいくらあるかにより、相続税の対象以下であったのだと考えますが、相続登記により3人の共有にすることも方法。
別に相続を放棄する必要はなく、3ヵ月をとっくに経過した今更「放棄」など出来ません。

土地の持分を長男が全て持っても、母が全部持っても3人で決めたら良いのです。価値をお金で考えるから売って分割しないとなどと言う偏った方向にころがるのであり、居住用の財産なのですから、住むところの確保が第一でしょう。

銀行に父親死亡の事実を相談して、相続登記の方向を決めてください。無断でするとローン全額返してくださいと言われますよ。

Q所有権移転登記、現名義人と売買契約書上の名前が違うんですが。

所有権移転登記、現名義人と売買契約書上の名前が違うんですが。


いつもお世話になります。現在この分野を勉強中の身ですが、実際にいま必要に迫られているのでお助け下さいませ。

父が生前に契約し、買主から代金をもらっている状況で登記移転せぬまま無くなりました。

相続は完了し、配偶者の母が土地の名義人になりました。(=所有権移転済み)

この場合、母の名義のもとに書類を作成していけると思いますが、申請書に添付する証明書になる売買契約書は当然「売主:父」の状態で作成されています。

この状態で申請は可能でしょうか。

売買契約書を書きなおす…のはおかしいし…新たに作り直す…?

実務となると、こまごまとしたことがまだまだ分からず、どうぞ皆様のお知恵をお貸しいただけると幸いです。お願いたします。

Aベストアンサー

所有権の移転登記は、登記原因証明情報を作成添付すれば足りますので売買契約書などは添付しません。
自己申請ですか?
通常、決済時には売主が父から母へ死亡相続により変更になった旨の書類を、買主との間で取り交わします。法的にはその様な事をしなくとも問題ありませんが、契約書と領収書の発行人が違いますと、後々の税務申告などで、買主さんも登記事項証明など添付しなければならなくなるため、覚書などを作成したほうが親切でわかりやすいでしょう。
尚、契約書の売主の変更は稀ですが、買主などは契約書に「買主または、買主が指定した第三者へ所有権移転の・・・・」となっているケースが多いのです。
これは、転売目的などの中間省略にも用いられますが、一般的なご主人さんが単名で契約したが、後に奥さんも名義人にしたい場合などでも、この条文があれば売主の承諾なく対応可能です。
ご参考まで。

Q財産相続を放棄した父名義の土地に建てた自分名義の家について

財産相続を放棄した父名義の土地に建てた自分名義の家について


3年前に一戸建ての家を建てました。土地は父名義で、家は自分名義です。
この家の住宅ローンを組む際、父も連帯保証人となってもらい、土地には銀行の
抵当がつきました。

昨年、父が他界したのですが、父の事業の借金を清算する関係で財産相続を
放棄せざるを得なくなりました。

そうなった場合、現在自宅の土地は、相続財産管理人によって処理されることに
なると思いますが、自宅の土地は任意売却で買い取るか、競売にかけられるかに
なるのではと思っています。

そこで質問です。


1)土地が競売にかけられ、他人名義になった場合、その人から立ち退きを要求されたら退去しなければならないでしょうか?感覚としては、ややこしい部類の土地になると思っています。僻地でもありますし、購入される可能性は低いと思ってはいますが。。。


2)任意売却で土地を買い取る場合、金額はどのようにして算出されるのでしょうか?地価でしょうか?
    

3)任意売却で土地を買い取るにしても、それほどのお金を用意できるわけではありません。実際の地価の何割程度の金額を準備できればよいという目安というものはあるのでしょうか?

 

財産相続を放棄した父名義の土地に建てた自分名義の家について


3年前に一戸建ての家を建てました。土地は父名義で、家は自分名義です。
この家の住宅ローンを組む際、父も連帯保証人となってもらい、土地には銀行の
抵当がつきました。

昨年、父が他界したのですが、父の事業の借金を清算する関係で財産相続を
放棄せざるを得なくなりました。

そうなった場合、現在自宅の土地は、相続財産管理人によって処理されることに
なると思いますが、自宅の土地は任意売却で買い取るか、競売にかけられるかに
なるので...続きを読む

Aベストアンサー

相続財産(負債)の精算過程の中で、あなたがローンで借りている金融
機関が別除権を行使してくると思います。
この場合、親の財産の精算ではなくあなたのローンの精算ですから土地
と建物は一体として競売にかけられるでしょう。

任意売却で精算する場合、ローン金融機関は相続財産管理人若しくは
父の債権者全員の同意を取る必要があります。
同意が得られ、かつローン金融機関自身で任意売却の決裁がおりた場合
のみ任意売却が可能です。
また、同意を得るために何がしかのお金を渡すことになれば、その分は
任意売却代金に上乗せになります。

任意売却の代金の基準は、先ずはあなたのローン残債が基準になります。
任意売却で債権回収が覚束なければ、競売に流れるでしょう。

と、いうことであなたは見通しを誤っている可能性があります。
遅かれ早かれローン金融会社とは深刻な話をしなくてはなりませんから
事情を話してどうなるか聞いてみたらいいと思います。

Q登記名義人の住所が亡くなったときのものと違っていた場合、相続の所有権移転の手続きの際に、どうすればいいのでしょうか

母が亡くなって、母名義の土地を相続することになり、所有権移転の登記申請をしようと思っているのですが、現登記名義人である母の住所が、以前住んでいた住所になっています。
亡くなる十数年前より、私たち家族と同居していたのですが、3年前に
家を立替て、元のこの家に家族で戻ることになったのです。
その際に、ここの土地の種目変更をしたのですが、その時に登記名義人の住所変更もしているようです。
住所変更したその日付が、今の家に引っ越して来た日なのに、どうしてわざわざ前の家の住所に住所変更しているのか、わからないのですが、
すみません、長くなりまして。つまり、教えて頂きたいのは、この度、
母から私に所有権移転の登記をする際、先に、登録名義人(母)の住所変更をしなくてはならないのですか?(前の家から今の家の)
登録免許税もそれぞれの登記に必要なのでしょうか?
わかりにくい文章ですが、どなたかご教授頂ければ幸いです。

Aベストアンサー

お母さんが亡くなった時の住民票に以前の住所として登記上の住所が載っていませんか。
たぶんそれで大丈夫だと思います。
もしも、そこにも載っていない時には場合によっては上申書を添付するようになります。

Q父名義の土地に建つ私名義の家の事で土地賃借契約公正証書があるのですが有効ですか?

父名義の土地の上に建つ私名義の家がありますが、父が高額の連帯保証人になった為、根抵当権が附けられてしまいました。父が亡くなった場合、相続放棄で競売にならざるをえないですが抵当権が附けられた時点で、すでに私名義の家が建っていても使用賃借権があるだけで第三者に渡った場合、借地権は認められないので取り壊さなければならないかもしれないとの事です。ただ、かなり前(25年位)から私と父が賃借関係にあるとされた土地賃貸借契約公正証書というものが作ってあり(何の為か分かりませんでしたが)、謄本が手元にあります。毎月5000円の地代を払う事の内容でそれは出来ています。そういった物で第三者には対抗出来るのでしょうか?

Aベストアンサー

多分無理です。
(年間6万円では、固定資産税と同額かそれ以下と思いますので)
固定資産税程度では、使用貸借しか認められない可能性が強い。


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