ある親は家、土地を夫婦共同名義にしています。そこで親の片方が死んだ場合、
子供にはその家を相続(田分け)する権利は生じるのでしょうか?
それとも両方死なないと相続できないのでしょうか?

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A 回答 (4件)

Q 割合の何%というのは登記に書いてあるものなのでしょうか?


A 登記簿謄本には持分割合を記載してあります。
Q 不動産を買ったのは実際には父のほうで、母は専業主婦なのです
A 第三者に対する対抗力は登記が優先します。
Q 母が先に死んだとしたら「この家は俺が買ったんだ」と言い張りそうなのですが、それでも共同名義にしている以上、相続する権利は生ずるのでしょうか?
A 「これは俺のもの」と云うのは、生前に話し合いか訴訟で登記を更正しなければならないです。それがないなら、母の持分は父と子が相続します。
Q もし共同名義ではなく父名義にしていたとしたら、母が先に死んだとした場合、その家の相続権は子供には生じませんよね?
A 父親名義で、父親が死亡すれば、母と子が相続します。母親の持分がなく、父より母が先に死亡すれば相続は発生しないです。父が死亡(その時最早母はいない)すれば子が相続します。
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この回答へのお礼

大変参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時:2007/08/28 21:00

たとえば、ご両親が土地と家屋を半分づつ所有していたときで子供が1人いるときとします。


亡くなった父親の法定相続は母と子供で1:1となります。
そうすると相続後の共有割合は母3:子1となります。
ただし、住宅資金を銀行から借りている場合はその借金もどうように相続しますのでご注意ください。
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「夫婦共同名義」と云うことは、夫婦の割合はわかりませんが、持分権の所有です。


例えば、夫が50%、妻が50%と所有していたとして、夫が死亡すれば、妻と子供が相続します。
仮に、子供が2人とすれば、妻は50%の50%、子供は残り50%を等分で分けた持分を相続します。
つまり、この例ですと、妻は4分の3、子供はそれぞれ8分の1づつ相続します。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。割合の何%というのは登記に書いてあるものなのでしょうか?あと、不動産を買ったのは実際には父のほうで、母は専業主婦なのですが、名義は共同だそうです。この場合、母が先に死んだとしたら「この家は俺が買ったんだ」と言い張りそうなのですが、それでも共同名義にしている以上、相続する権利は生ずるのでしょうか?もし共同名義ではなく父名義にしていたとしたら、母が先に死んだとした場合、その家の相続権は子供には生じませんよね?

お礼日時:2007/08/25 22:52

実の親が片方亡くなれば子供も相続できますよ。


俺もオヤジが亡くなったので親父名義の土地、
建物を母親と子供の俺で分けました。

遺産分割協議書というのに、法定相続人の実印
を押します。
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Q夫婦の名義で買った家は、片方が亡くなったらどうなりますか?

住宅ローンの事でお尋ねいたします。主人名義でローンを組もうと思ったのですが、難しいという内容のお返事を銀行からもらいました。(主人は自営で、法人にしてから1年です。事業資金を融資してもらってる銀行へ直接行きました)不動産屋さんは、夫婦2人で審査をとうしたらどうか?と提案してくれてます。そこで疑問に思ったのですが、普通住宅ローンを組むと、名義人が亡くなったりした場合、残債は0になりますよね。二人の名義だと、片方が亡くなった場合、残債はどうなるのですか?

Aベストアンサー

昨年、夫婦共有名義で住宅を購入しました。
住宅ローン減税が二人に適用されるので、計算した結果共有名義でローンを組んだ方が税金が多く戻ってくるので共有にしました。

ローンを組むときには、必ず団体信用生命保険に加入させられますので、ローン名義人が死亡すれば、残債は団信で支払われます。

夫婦でローンをくんだ場合は、夫婦二人が団信に加入すれば、どちらかが死亡すれば残債は無くなります。

うちは、私(夫)だけが団信に加入したので、私が死亡すれば残債は無くなりますが、妻が死亡しても残債は無くなりません。

ローンを組む際に銀行に確認しましたので、間違いないと思いますが、ご心配なら金融機関にご確認された方がよろしいでしょう。

Q父死亡 家の名義変更は必要か。

先日父が死亡しました。  
年金だけの生活で、預貯金はわずかで、
30坪に満たない家を所有しているのみです。
郡部ですので、土地・家の評価格は低いでしょう。
母は健在で独りで住んでおり、当方・弟は一家を構え、別の場所で暮らしています。将来、母が亡くなったら、やむなく売却する予定でおります。

土地・家の名義は父ですが、これを誰の名義に替えたらいいのか、また どんな手続き・税金が発生するのか、簡単にお教えいただけますでしょうか。

Aベストアンサー

お母様が相続する場合、名義変更(相続登記)をしてしまうと、登録免許税を余分に払うことになるため、名義変更はしない方が良いと思います。名義変更(相続登記)は義務ではありません。

お母様が相続して名義変更をすると、まずそこで登録免許税がかかります。さらにお母様がお亡くなりになった場合、売却する際には必ず名義変更が必要ですので、もう一度登録免許税がかかり、結局2回登録免許税を払うことになります。
お母様が相続して名義変更をしない場合、お母様がお亡くなりになった後に1回だけ名義変更をすれば済みますので、登録免許税を1回分節約することができます。
なぜなら、1回でお父様名義から貴方・弟様名義に直接名義変更することができるからです。

お母様の心情を考えますと、夫婦で築いてきた財産ですので、とりあえずはお母様が相続するのが良いのではないでしょうか。

遺産分割協議書は必ず作っておく必要があります。
お母様が相続して名義変更をしない場合、お母様がお亡くなりになって貴方・弟様名義に名義変更をする際、お父様のご相続の時の遺産分割協議書も必要になります。

登録免許税は、固定資産税評価額×0.4%で計算できます。

お母様が相続する場合、名義変更(相続登記)をしてしまうと、登録免許税を余分に払うことになるため、名義変更はしない方が良いと思います。名義変更(相続登記)は義務ではありません。

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Q共有名義(親子2人)の土地家屋相続税について

 現在、築45年の土地付き住宅に私と母2人で住んでおります。
 この家は父が建てた家ですが、家が建った翌年に事故死し、その時に母と私の共有名義にしてあります。(知り合いの行政書士?の方の勧めだったようです)他に兄弟姉妹は無く、遺産を分割する相手はいません。(私一人が相続人)

 母はまだ健在とは言え82歳なので、今のうちに相続税対応(相続税額の心づもり)を考えないといけないのですが、
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2)その場合、母が1人で所有していた(母から私が1:1で相続する)場合の半分になるのでしょうか?
3)また、仮に、今のうちに土地家屋所有者(名義)を私一人にすると、相続税はかからなくなるのでしょうか?(代わりに譲渡税がかかるのでしょうか?)

以上、どなたかよろしくご教示お願いいたします。

Aベストアンサー

53才、既婚男性です。
すでに、御父様からの相続は完了して、相続税はその時点で納税済みと言う事ですね。
そうであれば、登記内容に基づいた財産比率で相続されています。
お母様と貴女の半々ですね。
財産が土地・家屋のみと言う事であれば、生前贈与はあまり意味が無いです。
贈与税の方が相続税より税率は高いですし、土地・家屋を贈与税の控除枠110万円/年で分割して贈与する事は不可能でしょう。
築45年の建物であれば、ほとんど評価額は無いと考えて良いと思います。
土地の評価額が問題になります。
2015年以降の相続税でも基礎控除3,000万円+600万円はあります。
つまり、土地家屋の評価額が7,200万円までは、相続税は発生しない事になります。
また、特定居住用宅地は、330m2までは課税価格を80%減額出来ます。(平成27年1月1日までは、240m2です)
したがって、よほど広大な土地で、評価額の高い場合を除いて、すでに貴女が住んでいる土地・家屋に対する相続税は課税されない可能性が高いです。
特に、節税は考える必要は無いです。(土地の面積が330m2を超えている場合で土地・家屋の評価額が7,200万円を超えている場合や、330m2以下でも土地評価額が3億6千万円を超える場合などは相続税の課税の可能性はあります)

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土地の評価額が問題になります。
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Q土地・家屋の共有名義を単独名義に変更するには?

父親の死後,実家の名義を母親と私の共有名義にしました。(築後30年)私は独立してマイホームを持ち,隣の市で生活していましたが,住宅ローンを始め多重債務に陥り,私の自宅は目下任意売却中です。もし,競売になり残債があるようなら,母親の住む実家も差し押さえられるかも知れないと不動産業者に言われました。
 そこで,司法書士を頼む予算もないため,自分で名義を共有から母親単独の名義に変更したいと考えています。名義変更の可否や手続き,方法,費用などについて教えてください。 (ノーキー)

Aベストアンサー

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴は当然に、無申告加算税や納付すべきであった時に納税しなかったとしての遅れた分の延滞税がかかるのです。

売買としても、売買の利益を所得として計算し、所得税の申告と納税負担が生まれます。父親からの相続ということのようですが、相続で得た不動産の多くは、購入金額の証明ができないことも多々あります。証明できれば、購入金額に減価償却等の減額計算を行った上で、相殺できる金額が大きくもなります。しかし、証明できなければ売却金額の5%程度しか差し引くことができません。

素人判断で安易に名義変更すれば、所得税や贈与税という点で、税務署はあなたの無申告等を見つけ出すことになるでしょう。

さらに言えば、あなたは債務者であり、債権者に対して返済義務がある状態です。任意の売却とはいえ、財産を隠すようなことをすれば、売却金額で返済できなければ、債権者はあなたの財産を調査し、隠した財産などとして母親と共有名義であった者をあなたの名義を外したことを見つけ出すかもしれません。不動産の登記簿謄本を見れば、名義人のうち理科割はすべて見えますからね。

私は司法書士事務所での経験がありますが、素人でも法務局の手続きは、勉強すれば可能でしょう。本来法務局での手続きは本人申請が原則であり、仕事として代理で行う場合には、司法書士資格者の名である必要があるだけです。法務局のHPにも登記申請書のひな型や添付書類の説明もあります。法務局での登記相談(無料)を受けながらでもよいでしょう。ただ、自己責任(司法書士が関与すればミスも少ないですし、ミスにより依頼者に損害を与えれば、賠償もします。)となりますし、法務局では、法律相談(財産隠し等の疑い)や税務相談は受けられません。
税務署などで税務相談を受けるのも方法ですが、状況を詳しく説明しない限り、詳細なアドバイスはもらえません。公平な立場でいる必要がありますので、納税者有利の判断やアドバイスはできませんからね。

私は税理士事務所でも勤務経験がありますので、手続きだけであれば、自分や家族のものであれば、税務に注意しながら名義変更も可能です。しかし、財産隠しなどと言った面については、ある意味弁護士の範疇になるかもしれませんね。

お金がないから自分でと言える状況ではないのかもしれません。不動産業者は売却やちゅかいのプロであり、関連知識としてのアドバイスなのでしょうが、不動産業者が購入したとかでない限り、当事者ではないので手続きもできませんし、法律相談も弁護士法違反などとなりますので、できないのです。

十分に注意のうえで、必要な専門家への相談は覚悟すべきだと思いますよ。

簡単に名義変更ということはできません。

名義変更には、何かしらの理由がつくのです。
他の回答にもあるように、相続・贈与・売買しかないのです。
名義人(持ち分として)のあなたの権利を母親へということであれば、あなたが存命である限り、相続ということはありえません。

売買であればお金を授受が必要となります。贈与となれば、当然贈与税の負担も考えなければなりません。不当に安い売買をしても、相場との差額を贈与と判断され、税務署に強いお仕置きとして、納税しなければならなかった贈与税の追徴...続きを読む

Q夫婦で共有名義にするメリット

マンションや家を買う時、夫婦で共有名義にすると、どういうメリットがあるのっでしょうか?
遺産相続や離婚した時に、奥さんが有利になるのでしょうか?

Aベストアンサー

私とこは、嫁が専業主婦で、マンションを共有名義で買いました。
嫁は無収入ですから、贈与税にひっかからないぎりぎりの持ち分比率で登記しました。
メリットは嫁のモチベーションがあがったことでしょう。

Q共同名義の土地 片方が死亡した場合

私の祖父と、祖父の子供の共有名義の土地&建物がありますが、
祖父の子供が2年前に亡くなりました。

祖父一人の名義に変更することはできますか?
その場合、必要なものはなんでしょうか?

亡くなった祖父の子供には、奥さんと子供が4人います。が、
亡くなってから、縁は切りました。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 共有者である祖父の子供に奥さんと子供4人がおり、遺言書等がない場合、原則として奥さんと子供4人が相続人となり、相続放棄をしなければ本件の土地・建物は祖父とこの5人の共有状態になります。5人が遺産分割協議などを行って、誰か一人に持分を集めることもできますが、いずれにしろ祖父の単独名義にはなりません。
 この場合に祖父一人の名義にする方法としては、上記5人の相続人あるいは彼らの内で本件土地・建物の共有持分を相続した相続人に持分権の放棄をしてもらう。相手方との関係にもよりますが、話し合いにより持分に相当する額の金銭と引き換えに相手方の持分を買い取ることになるでしょう。
 とにかく共有名義を解消したい場合は協議あるいは裁判で、共有物分割請求を行うことが考えられます。

 ちなみに、事実上縁を切っていても、法的には何の影響もありません。たとえば勘当とかも、法的には無意味です。

Q主人が死亡したら、住宅ローンを払わなくて良い!?

我が家は3,000万円の分譲マンションを購入しました。頭金0円、月々おおよそ10万円ずつ、約30年のローンです。主人の名義です。主人は現在60歳です。

主人は「私が死亡したらその時点で住宅ローンは支払う必要がなくなり、住宅はそのまま我が家のものになる。」と説明していますが、疑問があります。

1. そのような契約はありうるのでしょうか。

2. なぜ死亡するとローンが免除になるのでしょう。住宅販売会社が損をすると思うのですが…。

3. 60歳で30年ローンを組んだということは、生きていれば90歳まで月々返済していくことになるのですが、老齢により支払能力がなくなった場合はどうなるのでしょうか。

Aベストアンサー

>1. そのような契約はありうるのでしょうか。
住宅ローン契約時に、団体信用生命保険に加入している
ということです。そのため万が一死亡した場合には
保険会社より金融期間に保険金が支払われ、残された家族の
返済義務はなくなります。
 ちなみに、保険金額とローン残高は同じように減っていくので
半分返済した時点で死亡しても、保険金が支払われるのは
残額に対してだけなので、遺族に余分に返ってくることは
ありません。

>2
 既出の通り保険ですので、住宅会社や金融機関は
損をしません。むしろ遺族に支払ってもらうより
保険金で完結できたほうが良いでしょうね。

>3
 60歳で30年ローンって組めるんですか!?驚きました。
(もしよろしければ差し支えない範囲で、勉強の為に
どのような金融機関か教えていただけるとありがたいです)
 団体信用生命保険は死亡時と高度障害になったときのみ
保険金がおりますので、高度障害以外で無収入になると
支払いを続けなければなりません。当然、返済できなければ
自宅を差し押さえられることになります。
 最近では、金融機関によってはガン保険もセットにしている
ところもあります。

 また60歳での30年ローンとのことですが、もし親子ローンや
お子さんとの連帯債務での借り入れの場合、
契約内容によってはご主人が無くなられてもローンの半分のみ
保険で充当され、残り半分に付いてはローンが残る場合があります。

>1. そのような契約はありうるのでしょうか。
住宅ローン契約時に、団体信用生命保険に加入している
ということです。そのため万が一死亡した場合には
保険会社より金融期間に保険金が支払われ、残された家族の
返済義務はなくなります。
 ちなみに、保険金額とローン残高は同じように減っていくので
半分返済した時点で死亡しても、保険金が支払われるのは
残額に対してだけなので、遺族に余分に返ってくることは
ありません。

>2
 既出の通り保険ですので、住宅会社や金融機関は
損をしません...続きを読む

Q不動産の名義について教えてください。夫婦名義か、夫のみ名義人とするか?

不動産の名義について教えてください。夫婦名義か、夫のみ名義人とするか?の問題です。

不動産を購入することになりました。
夫:会社員、妻:専業主婦(ただし、今年3月退職のため、貯金あり)という現状です。
購入代金の3分の1:夫の現預金、3分の1:妻の現預金、三分の一:夫名義の住宅ローン、となる予定です。
このような場合、不動産名義は、どのようにしたほうが良いのでしょうか?
名義人が夫婦2人と夫1人では、手続きや費用が大きく異なるのでしょうか?
将来、夫婦2人の死別や離別、相続など、諸経費も含めて、総合的に教えてください。
どうぞよろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

資産系税理士です。

不動産の名義を資金配分を無視して夫のみにする→良いことは1つもありません!
以下、順を追って説明しましょう。一部No.1さんと重複しますがご了承下さい。

1.購入し登記した。
この時に資金の出所を税務署に訪ねられ、「妻のもの(例え借入金でも)」と答えれば、妻→夫の贈与で贈与税が課税。

2.売却した。
この時に譲渡益があれば、5000万控除をそれぞれ受けられるのに、夫しか受けられなくなる。

3.売却金を妻に戻した。
この時に税務署に訪ねられ、「夫名義の不動産の売却代金」と答えれば、夫→妻の贈与で贈与税が課税。

次に所有したまま離婚、死亡した場合のデメリット。

1.離婚。
当然ながら夫はすべて自分の所有物(仲悪いから離婚。だよね)と主張。
妻がもらえる慰謝料が少なくなる。(妻の資金分も夫の財産に認定される可能性大)

2.死亡。
もし色々と財産があり、相続税がかかったなら、妻の財産である不動産の一部分も相続税が課税される。

但し、妻の資金はあくまでも妻の稼いだお金である、という前提です。
へそくりや生活費の残額を妻名義にしている、というのは夫の資金ですよ!

ちなみに登記等の費用で増えるのは、妻の印鑑証明書代金程度です。

資産系税理士です。

不動産の名義を資金配分を無視して夫のみにする→良いことは1つもありません!
以下、順を追って説明しましょう。一部No.1さんと重複しますがご了承下さい。

1.購入し登記した。
この時に資金の出所を税務署に訪ねられ、「妻のもの(例え借入金でも)」と答えれば、妻→夫の贈与で贈与税が課税。

2.売却した。
この時に譲渡益があれば、5000万控除をそれぞれ受けられるのに、夫しか受けられなくなる。

3.売却金を妻に戻した。
この時に税務署に訪ねられ、「夫名義の不動産の売却...続きを読む

Q主人が亡くなったら残ってる住宅ローンは支払わなくても良いのですか?

知人のご主人が若くして亡くなられたのですが
住宅ローンを払わなくて良いからホっとしたと
聞いてビックリしました。
ローンの名義人である人が亡くなったら残りのローンは
支払わなくても良いのですか?
無知でスミマセン・・・。

Aベストアンサー

住宅ローンを借りる場合は、団体信用生命保険に加入します。
逆に、団体信用生命保険に加入できない人(健康状態に不安がある人)は、住宅ローンを借りることができません。
銀行や公庫などの債権者のとりっぱぐれを防ぐための保険です。
(盲点かもしれませんが、健康でないとローンで家は買えないのです)

銀行は、団信保険料がローン金利に含まれています。
公庫は別に支払う必要があります。
(団信保険料は、ローン金利の0.3%に相当すると言われています。公庫は別枠なので、銀行と比較する場合は+0.3%で考えます。)

団体信用生命保険は、保険金がローンの残債、受取人が債権者になっている生命保険です。
被保険者(住宅ローンを借りている人=知人のご主人)が亡くなると、保険会社から銀行へ一括で保険金が支払われます。つまりここでローンが終わります。
ご自宅は、ご遺族のものになります。

住宅をローンで購入するとこういう作用があり、賃貸と違って死亡後に住宅が残るため、
住宅ローンを組んで家を購入したときは、生命保険を減額する見直しをします。

Q土地、建物の名義は旦那ひとりですか?

土地、建物の名義は旦那ひとりですか?
それとも嫁もその他一人としておいた方が良いのでしょうか。

書類手続きや、固定資産税等においては、旦那だけの方が楽のような気がしますが、万に一、離婚となった時嫁が不利になったりするのでしょうか?



皆さんはどうしているのか、お聞かせ願えたらと思います。

Aベストアンサー

不動産の所有名義を単独にするのか、共有名義にするかは諸条件や目的によって違ってきます。

たとえば夫婦二人の共有名議して、1/2づつ所有した場合固定資産税等は、○○他1名と言う具合に1通できますので、煩わしくはありませんし、税金の納付も口座振替で行えばどちらの名義の口座でもできます。
尚 宛名は年齢が上の方の名前で来ます。

私の住んでいる家の場合は、両親の共有名議してあります。
これは婚姻 20年以上の夫婦間で、居住用財産を贈与した場合、暦年課税と合算して2,110万円までは贈与税がかかりませんので、相続税を節税する為に、共有名議してもらってあります。
ただし、申告をする事と居住することが条件となっています。

私の子どもの住んでいる家は、妻名義の名義でそのほかに妻名義のマンションもあります。
私にもしものことがあった場合に、妻の生活の保障と身内で争いごとにならない様にするためでも有ります。

離婚の時には有利か不利かと言うのは時と場合により、離婚にいたる時は感情的にもお互いよくない状態に陥りますし、まともな話合いが出来ない場合も有ります。
場合に寄っては、ご主人が俺の家から出で行けと言い出す場合もあり、共有名義だとこう云う事を防ぐ事もできます。
また慰謝料が発生した時に、それの代替えにもなります。

また共有名義にしておく利点は、どちらか一方が亡くなり相続が発生した時に、無くなった方の名義分だけの相続で済みますので、相続税の節税になります。

又デメリットもあります。どちらか一方が行方不明や、音信不通になった場合譲渡や売買、相続などが面倒になります。(出来ないわけではありません)

また既にご主人の名義なっていて、1/2或いは1/3を奥さん名義にした場合、贈与税が発生する場合があります。

不動産の所有名義を単独にするのか、共有名義にするかは諸条件や目的によって違ってきます。

たとえば夫婦二人の共有名議して、1/2づつ所有した場合固定資産税等は、○○他1名と言う具合に1通できますので、煩わしくはありませんし、税金の納付も口座振替で行えばどちらの名義の口座でもできます。
尚 宛名は年齢が上の方の名前で来ます。

私の住んでいる家の場合は、両親の共有名議してあります。
これは婚姻 20年以上の夫婦間で、居住用財産を贈与した場合、暦年課税と合算して2,110万円までは贈与税がかかりま...続きを読む


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