再建築不可 農家分家 物件について

初めて一戸建てを購入しようと考えています。環境や予算などでとても気に入った物件をみつけました。
しかし、再建築不可、農家分家と記載があります。
このような物件は、購入後、絶対に建て直しは不可なのでしょうか？
気に入った物件のため、何とかならないかと考えています。知恵やアドバイスお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： kubira2013 回答日時： 2013/08/19 23:09

都市計画法の規制により、市街化調整区域に建築できる建物の用途は制限されており、既存建物の用途を変更するのにも許可が必要な場合があります。

農家の分家住宅と非農家の一般住宅とでは、都市計画法上、異なる用途として扱われるので、「農家の分家住宅として建築された住宅を、第3者が購入して、そこに居住する」という場合も、用途変更の許可が必要です。

許可を受けなければならないのは、農家の分家住宅として開発許可を受けた者（＝売主）です。

用途変更許可が受けられれば、開発許可の属人性は解除されるので、購入者がそこに居住することが公的に認められますし、再建築も可能になります。

しかし、用途変更は、「一定期間（自治体によって10年とか20年）以上、分家住宅として居住に使われた後、やむを得ない事情の変更により、手放さなければならなくなった場合」などに限って許可されるもので、はじめから転売するつもりなのに分家住宅として開発許可を受けたことが疑われるようなケースでは、許可されません。

そして、用途変更許可を受けないまま転売された場合、買受者による再建築が許可されないのはもちろんですが、そもそも、買受者がその住宅に居住することも、都市計画法違反なのです。

ですから、違法居住が何年続こうが、再建築が許可されることはないです。

なお、これは、もっぱら都市計画法の規制上の問題であり、農地法は全く関係ないです。


清水町「都市計画法違反にご注意を」
http://www.town.shimizu.shizuoka.jp/toshi/toshi0 …
都市計画法違反にご注意
２　許可を受けた建築物は、許可を受けた目的（用途）以外の目的で使用することができません。
　　例えば、以下の場合は許可を受けずに用途を変更できません。改めて建築許可を受けていただく必要があります。
　　　・　分家住宅から一般住宅　×

違反建築物を買うと最後に困るのは持ち主です
１　市街化調整区域では、建築物を使用する人が変わっただけで違反となることもあります。
　　特定の方のみが使用できる建物を、それ以外の方が使用する場合は違反となります。
　　例えば以下のような場合があるので、ご注意ください。
　　・　建築許可を受けた建物を、許可された方以外が使用する場合。

平塚市「建築物の用途変更」
http://www.city.hiratsuka.kanagawa.jp/kaishin/te …

横浜不動産相談所「市街化調整区域の家を買ったら、住めなかった」
http://blog.livedoor.jp/fudousan_soudan/archives …
市街化調整区域内の住宅を競売で買った人が、市役所に改築（リフォーム）の相談に行ったとき、ある職員から「改築もなにも、あなた、ここに住めませんよ。」と言われたという話です。

この回答へのお礼

奥が深く、何度も読み返し、調べながら理解させて頂きます。ありがとうございます。

お礼日時：2013/08/20 16:22

No.7 回答者： 専門家プロファイル_大長伸吉 回答日時： 2017/03/31 17:36

再建築不可の物件では、建物を解体した後に、新築の建物に対して建築確認を得られないため、新規に建物を建てられないことを意味します。

例外として、再建築物件を解体せずにリフォームをして新築物件同様に作り変える人もいますが、基本的に大規模はリフォームにも建築確認が必要となります。
また、再建築不可の物件は銀行から融資を受ける事ができず、販売価格を現金で用意する必要が出てきます。
そのため、今後、この物件を売却する場合にも、次の購入者は銀行から融資を受ける事ができず、その後の販売価格も大きく相場より下げなければなりません。
基本的に価格が低いからという理由だけでは、再建築不可の物件を購入するのは良いことではありません。

No.6 回答者： titelist1 回答日時： 2013/08/19 23:12

農家分家の物件があることが、人々を惑わし、反感を生む。

罪作りなことだと思います。

地方都市では新築が困難な市街化調整区域内で農家の息子や娘が親の農地に豪邸を建てているのです。これが農家分家の家で普通の人が関与できないので安いのです。ほとんど農業もせずに得ている特権にみんな反感を持っていますよ。

安く買いたいのであれば、市街化調整区域のミニ開発宅地の戸建中古住宅を勧めます。役所が税金欲しさに建築を認めた物件です。再建築不可なので資産価値は問題ですが、ずっと住むのであれば問題はないと思います。

No.4 回答者： mofl 回答日時： 2013/08/19 21:03

勘違いしているようですが、10m2未満なら増築できるわけではありません。

「確認申請の手続きがいらない」だけ。
柱１本残して改築なんてできるはずがありません。
補修以外は一切手をつけられないと考えてください。
問題は黙って建築行為をした場合にバレるか？ですが、調整区域で地元の農家が手放した家なんてけっこう知れわたっています。
工事を行えば、間違いなく役所へ通報されます。
買うなら永久に現状維持の覚悟が必要。

No.3 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/08/19 10:10

不動産業者です。

簡単に記すと、農家分家の様な許可は、市街化調整区域の旧「既存宅地」の様にその土地に与えられる既得権の様なものではなく、所有者が農家であることを前提に許可を受け、農転手続きをして、建築が許可された宅地です。
ハッキリ申し上げ、新たに農家で無い第三者が建築確認の許可を受けることは、ほぼ不可能です。
ですから価額的にも安いのです。
所有して住むことは可能ですが、ローンを利用したり、建て替えしたり出来ません。

土地として利用し、建物を直ぐ新築するなら（住宅ローンを利用せずに）現所有者の申請名義で可能ですが、所有権移転後に質問者さんの申請名義で新築をすることは、不可能です。

不動産業者からの資料にそう記載されているのであれば、関係する規制は調査済みでの記載ですから、あきらめたほうが無難です。

農家であることが許可条件なのですから、それをクリアするすべは第三者では見当たりません。

この回答へのお礼

専門家のご意見ありがとうございます。往生際悪いのですが、ローンを組まず、一括で購入が出来、いずれは改築、リフォームであれば、まあ何とかという流れでしょうか。
購入後の売却は難しい感じですね。良くて、賃貸…または、いずれ農家を目指すか…ありがとうございます。

お礼日時：2013/08/19 12:50

No.2 回答者： doraemonhimitu 回答日時： 2013/08/19 08:22

再建築とは何か。

通常、建物には新築、改築、増築等があります。しかし、新築がだめでも改築は許可される場合があります。建物の柱1本を残して改築出来る場合もあります。まずは近くの工務店に出向き相談してください。
また、10m2未満の増築は建築確認申請が不要ですので、この点も考慮して相談してください。
将来、農地法が改正されて新築できることも考えられますが、確定的ではありません。

この回答へのお礼

改築であれば何とかいけそうですね。工務店に聞いてみます。ありがとうございました。

お礼日時：2013/08/19 12:52

No.1 回答者： manno1966 回答日時： 2013/08/19 05:10

> 絶対に建て直しは不可なのでしょうか？

絶対では在りません。

> 再建築不可
となっているのは、何らかの法令による規制です。
その規制されている法令が変われば、再建築可能となります。

例えば、革命が起きて、現在の憲法や法律が全て廃止されるというような事態になれば、再建築は可能となる可能性があります。


現実的には、どの規制に引っかかっているのかを調べ、その規制をくぐり抜ける方策を考えることとなるでしょう。
その規制が判れば、それについての相談も可能でしょう。
逆に、何に規制されているのかが判らなければ、方策も出てこないでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2013/08/19 14:25