築４０年の団地 分譲

こんにちは。

築４０年以上の団地の部屋が
売りに出されています。
値段は４００万円くらいです。
１９７０年に建てられたもので、
内部は綺麗にリフォームされているようです。

このような物件は
どうなのでしょうか？
あと何年も住む事が出来るのでしょうか？

買う予定はないのですが、
疑問に思ったので・・。

当方建築に関しては全くの素人の
ただの主婦です。

No.9 回答者： wannn-wannn 回答日時： 2014/10/25 14:52

築40年物件と言うと、「古い」と嫌煙してしまいますよね。

ですが、昔の団地は、土地を広くとり、ゆとりある建築がされているため、

次回の建て替えでは、倍近い建物が建てられる物件が多いのです。

（現在のマンションは敷地面積いっぱいに建てているため、
　次回の建て替えでは、住んでいる住民に100％、建て替え費用が発生します）

そのため、ローンを組まずに建て替えができるというオイシイ物件も残っています。


しかし、倍近い建物数になるということは、現在の日照関係が崩れることや、

少し、ローンを足さないと建て替え不能な物件もあるため、

現在、住んでいる住民の5分の4以上が賛成をしないと、建て替え不能なのです。


実際、団地建て替えを出来る物件はアチコチに多々あるのですが、

なにせ、そこに住む住民が家と同時に歳を取り、

建て替え中の引っ越しを嫌がったり、

また、今から新たにローンを組むことのできない御宅が多いのです。


ですから、建て替え反対意見の多い団地が、いまだ、老朽化しているのです。



そうはいっても、団地も築60年、もって80年と言いますから

いつかは建て替えが必要になります。


建て替えさえ決まれば、その時は、今の価格からかなりの上昇額で売りに出ると思います。


それから、今回の回答者の中に、水道管が古くて…という疑問を持つ方がいましたが、
現在、団地一棟ごとに、古い水道管を根本から新しい水道管に取り替える工事や
また、電気配線工事も新しく取り替え可能ですので（実際に行っている団地も多々あり）、
修繕がきちんと行われている団地であれば、全く問題なく過ごせます。


ただし、耐震の無い団地が多く、大地震が来たときだけはアウトでしょうね。


まあ、駅からの利便性の割に価格も安いですし、日当たりも良く、
子育てには、持って来いの住まいとも言えます。

結果、
強いて言えば、建て替えが先か、大地震が先か、

運を天に任せて住むには快適な団地だと思います。

この回答への補足

時間的な都合で、
お礼が書けていないのですが、
ひとまず締め切らせていただきます。
沢山の回答ありがとうございました。
どの回答も参考になり、
ベストアンサーは選べませんでした。
ご容赦ください。

補足日時：2014/10/29 20:46

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
ゆとりを持って建てられている、
それは感じますね。
住人の方が敷地内で
花を育てたりしてらしゃるのを見かけます。
丁寧な回答、感謝いたします。
勉強になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2014/11/01 07:42

No.8 回答者： inon 回答日時： 2014/10/22 16:36

築４０年でも管理組合がしっかり出来ていて、修繕計画、修繕積立金もしっかり貯蓄されていれば、２０年ぐらいは，或いはそれ以上も大丈夫です。

それ次第です。

耐震強度は先ず無理、あきらめてください。大きな地震がきたらアウトです。

この回答へのお礼

こんにちは。
回答ありがとうございます。
２０年もつものでしょうか・・？
地震は怖いでしょうね。
ありがとうございました。

お礼日時：2014/10/23 09:56

No.7 回答者： titelist1 回答日時： 2014/10/22 09:17

ババ抜きゲームのババを引く行為と同じなのです。

建物の死に際に付き合わねばなりません。それでも後20年は持ちますので、賃貸に住むよりは得なのです。そのような値段が400万円なのです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
短いけれど、妙に納得できる回答ですね。。
ありがとうございました。

お礼日時：2014/10/22 11:49

No.6 回答者： premacy2007 回答日時： 2014/10/22 00:41

耐久性など専門的なことはわかりませんが、築50年で建て替えるケースが多いようです。

以前テレビで放送されてましたが、団地再生プロジェクトなんていうのもやってるようです。
http://goo.gl/KnMjBy

この回答への補足

お礼の順番が最後の方からになってしまいました。
申し訳ありません。

補足日時：2014/10/22 05:52

この回答へのお礼

こんにちは。回答ありがとうございます。
そういえば、そんなテレビ番組の特集を
見た記憶があります。
レトロな感じが若いひとには
受けてたりするそうですね。
ありがとうございました。

お礼日時：2014/10/22 05:52

No.5 回答者： dorce0000 回答日時： 2014/10/22 00:00

それくらいの築年数でもとりあえず問題がないケースは少なく無いと思いますが、次の転売は、無いものと覚悟して買う物件だと思います。

つまり、病気で施設に入る必要が出たり、その施設に新しく入るための資金が必要になったり、逆に身体は弱ってはいないのだけど、そこの市町村の老人福祉や買い物等の毎日の利便性が著しく悪化して引っ越ししたくても、元の物件の資産性を利用することは無理で、下手すると貯金からの持ち出しが続く可能性すら、考えに入れておく必要があります。

新潟魚沼の公売物件が有名ですが、建てたときは高級だったしそれなりに需要もあったらしいリゾートマンションが、今は５０万でも売れないです。
１年分の管理費の方が売値より高いし、もはや一般の賃貸需要すらない物件に、月何万もの管理費だけ払い続けるって、ババ抜きのババ同様だからです。
賃貸需要もないって事は、一般的な庶民がそこで生活できるインフラ、条件が成立してないって事で、「貸せない、売れないなら自分で住めばいい」も難しいでしょう。
損失は管理費だけに留まらず、売却しない限り固定資産税という名のランニングコストもかかりますから、事によると年１００万以上のマイナスもあり得ます。
それが４年も続けば、購入代金の４００万と同じ損失額になっしまいます。
いや購入時の経費もあるから、４年より早く、プラマイゼロになるでしょう。
すぐに賃借人が見つからないリスクは、さすがに低いとは思いますが、予想より家賃下落が多くてもそれなりのダメージにはなります。
購入者がその物件に住めない事情ができ、別の施設や物件に引っ越しする必要が出ても、売却益も期待できないどころか、持ち出し費用が半永久的にかかる確率が高いです。

ですから、立地がよほど特殊性があり独自の強みがある物件とかでないと、この少子化、空き家増加傾向の加速する流れの中では、運だのみの購入としか言えないと思います。

この回答へのお礼

こんにちは。
お礼が遅くなって、申し訳ありません。
じっくり読ませていただきました。
とても勉強になりました。
丁寧な回答、感謝いたします。
ありがとうございました。

お礼日時：2014/11/01 07:39

No.4 回答者： tef84754 回答日時： 2014/10/21 22:56

もちろん今現在、住むことは可能です、しかしながらあと２０年ぐらいまでが限界ではないのでしょうか？

限界というのは、いろいろな個所を修理しなければならなくなるとも思いますし、耐震構造にはなっていなかったりだとか、そのようなリスクがあるから４００万円の価値なのでしょうね！

団地のような作りでも、耐震構造で、最近作られた住宅であれば、少なくとも２０００万円は軽く超えてしまうでしょうから、安ければ安いなりのリスクが伴ってしまうのは仕方がないでしょうね？

家族構成やその人の考え方にはさまざまなパターンがありますから、例えば？
夫婦と中学生の子供２人で賃貸住宅の毎月家賃が５万円の団地形式の借家に住むのであれば？
家賃は年間６０万円ですから・・・１０年間で６００万円ですよね？
４００万円の物件を１０年ローンで買った方が、仮にそこに１０年間住むつもりでいるのであれば、買ってしまった方が金利を除くと２００万円も割安になりますし、子供達も１０年後には成人してそこを離れて行くかもわかりませんので・・・そのようなことも予測をして買う人もいると思います。

子供たちが出て行けば、あとは夫婦だけの問題になりますから、１０年後に、別のアパートやマンションに移り住んでも良いでしょうし、お金を貯めて比較的小さな家を買ってしまうことを考えても良いでしょうし、そのままそこに住んでいても良いのですから、そのような使い方なら、４００万円の団地形式の住宅でも買う人はいると思いますよ。

この回答へのお礼

こんにちは。
回答ありがとうございます。
なるほど・・そういう考え方もありますね。
関係ないですけど、
回答者様の書かれる文章って、
なんとなくいいですね。
ありがとうございました。

お礼日時：2014/10/23 10:30

No.3 回答者： zkxzm4kz 回答日時： 2014/10/21 22:46

室内がリフォームされていれば数年は住めるでしょうが

長く住むとは考えない方がいいと思います。
耐震性がまずダメなこと、いずれ補強工事することになれば
金がすごくかかります。
あと水周りがダメ、上下水道ともに配管が腐っていると思った方がいいです。
電気配線もはっきり言えば古すぎます。
賃貸なら逃げればいいのですが所有ならその地の権利を買うくらいの意味しかないです。
加えて、周りの住民の老化や低価格物件だとスラム化することも考えておいたほうがいいですよ。

No.2 回答者： tzd78886 回答日時： 2014/10/21 22:44

この手の古いマンションは見た目はきれいでも、水道管などが埋め込まれていることが多く、交換はほぼ無理です。

ネット環境なども使用が大きく制限されることもあります。

はっきり言って不動産価値はほぼゼロです。私なら敬遠します。

この回答へのお礼

こんにちは。
お礼が遅れまして、失礼いたしました。
水道管の古さはネックになりますね。
大変参考になるご意見、ありがとうございました。

お礼日時：2014/11/04 08:05

No.1 回答者： dada4533 回答日時： 2014/10/21 22:31

２０１４年１０月、ただいま売り出し中の公団分譲マンションが東京、江東区でも築４３年の3ＬＫＤ.６４の広さでリフォームされて１千９百万です。

１４階建て九階・ＪＲ駅徒歩１５分。都営地下鉄徒歩１０分急行も止まります。

場所柄一ヶ月以内に売れています。

約５０年は住めます、家賃並みのローンで購入する人が居ます。

この回答へのお礼

こんにちは。
回答ありがとうございました。
お礼が遅れて、大変失礼いたしました。
とても参考になり、
ありがとうございました。

お礼日時：2014/11/04 08:04