都心部の老朽化したマンションの資産価値について相談させて下さい。

都心部の築40年のマンション在住ですが、お聞きしたい事が有ります。
マンションなので 耐用年数が高く大規模修繕工事でメンテをしてる為かなりキレイで、築40年には見えません。

自分のマンションを検索をかけてググると、立地条件が良い為に、現在築40年の段階の不動産の売値が3千500万～4千万です。(※売却はかなりされてます。)

大規模修繕を繰り返し、マンションを持たせる方針の様で建て替えの話は出ていません。

あくまでも参考程度で構いません。

①後20年後の、築、60年頃のマンションの資産価値はどのくらいと思われますか？

②都内中心部で立地が良いところでも、やはり築60年の為資産価値はゼロ円に該当されるのでしょうか？


大まかに、ザックリで構いません。ご回答よろしくお願いいたします。

質問者からの補足コメント

• 続きます。
  
  夫も 遺留分に対しかなり頭を抱え対策を考えています。
  
  25年前の離婚原因は、前妻の病的な度重なる浮気癖と片ずけられない症候群。
  当時、末っ子を妊娠初期中で浮気をし、生まれた子が自分の子かどうかも分からなく、末っ子の兄弟も自分に似たところも無く、前から不信感を抱き、拍車がかかった疑心暗鬼に耐えられなく離婚したそうです。
  
  DNA鑑定も考えましたが、物心ついた子の心理に影響するので、する訳にもいかず、更に費用もかなり掛かります。
  
  なので、25年間 子には会っていませんから、お互い顔も分からない状態です。今更相続問題で呼び寄せる訳にもいかずという感じです。
  
  色々と助言を頂き有り難うございました。

  No.5の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2022/05/14 18:23

No.5 ベストアンサー 回答者： mofl 回答日時： 2022/05/14 12:09

質問者さん、質問を分けたほうがいいよ。

前者について。
不動産に限らず市場は需要と供給の関係で取引は成り立つ。

＞立地条件が良い為に、現在築40年の段階の不動産の売値が3千500万～4千万です。

人がマンションを選ぶのはこれだ。
もし山手線の駅から徒歩５分圏内で住まいを探しても空き地が無ければ戸建て住宅を買ったり建てたりは無理だ。
ディベロッパーがまとめて土地を確保、そこで上へ延びる高層の建物を建てられる。
環境抜きにマンションは語れない。
都心部はそれだけで魅力がある。
しかも大規模修繕含むメンテナンスはされているよね。
高い物件のメリット。
住人の民度が高め。
貧困層が住む公営住宅など、スラム街だ。

集合住宅は環境と管理でほとんど決まる。

①わからない。
だが今から見えない数字に怯えることはない。
これから買う候補に入れるのではなく、すでに居住中だ。
ローンは完済してるの？
それなら、余計に要らぬ心配だ。
衣食住、人は住むのにカネがかかる。
好立地なら今の良好な環境を楽しめばいいし、山奥のポツンと一軒家とは違うメリットを享受すればいい、その経費だ。

②自分は建築士ゆえ税法の扱いには疎いが、区分所有としての家屋の固定資産税は非課税にならないよね。
それ、誰からの評価？
市場だとしたらゼロになどなるわけない。
親からの相続で負債となる物件等の訳アリ物件を集めた「ゼロ円物件」と言う便利なサイトがあるが、地球が破滅してもあなたのマンションはここに載らない。

湯沢辺りのバブル崩壊後のワンルームマンション等とは立地、環境が決定的に違う。

で、後者の件。
ダンナさんはあなたと再婚で元妻さんはすでに鬼籍、だがその実子に法定相続分がある、ってこと？
これは分けて考えるべきだし、相続の問題は大変に難しいので当事者であるダンナさん含めて今から話し合って準備すべき。

相続は問題が起こって答えが一つなら、誰も訴訟にまで発展しない。
今からその子供には話はし辛いだろうから、まずは自治体主催の無料の法律相談などを活用して知識を得て準備してごらん。
例、、、
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00028.html
配偶者が亡くなったとき、残された配偶者の居住権を保護する改正法。
今まであなたのような問題がたくさん起こり、分与する現金が無いため居住中の自宅を売らざるを得なく、残された妻が路頭に迷う事例があった。
条件をクリアすれば居住権を主張できる。
（所有権ではなく居住権ね）

相続の事例は人それぞれだからね。
あなたは現妻なわけでダンナと話し合うべきだよ。
例えばダンナが動いて、今からその子供にアポを取り、生前に相続のことを解決しておくことも可能なわけだ。

前者の不動産価値は市場など他者に委ねる部分が多いが、後者の相続に関してはダンナが自らアクションを起こすことでリードできる問題だ。

この回答へのお礼

ご回答頂きどうも有り難うございます。

>>質問者さん、質問を分けたほうがいいよ。
↑
はい、足しかにそうですね。申し訳有りません。常に、遺留分の事にメンタルが支配されている脳な為、質問とは脱線したお礼文章になってしまいました。

遺留分が→築60年頃の資産価値は！？と常に考えがリンクしてて、予防線張らなきゃならないもので、暴走してしまいました。


>集合住宅は環境と管理でほとんど決まる。
↓
都営大江戸線・半蔵門線・都営新宿線の中心で徒歩数分。バス停もそこらじゅうにあり、回りはスーパーやDSが多く環境は申し分有りません。

管理もとても行き届き、マンションの入口は自動扉で、生ゴミは自動ロックで24時間捨てれて、とても旧型の築40年には見えません。

新たな大規模修繕が2年後に開始され、長持ちさせる為に管理はシッカリしてます。

配管更新後管理費がかなり上がりましたが、配管関連で2億が飛びましたからこれは、メンテの為致し方無いですね。

マンションが老朽化するほど、大規模修繕の繰り返しかと・・
と、なると管理費も上がる訳です。

住宅ローンは、旦那が80歳まで有ります。(※現在、64歳)

↑管理費やその事情で、20年後を計算すると遺留分(1/4)まで回らない訳です。

マンション価格が、2800万とすると、子供は1/4は700万 (※私・3/4で2100万)

とてもじゃ有りませんが、700万の現金等お手上げです。

配偶者居住権の事、調べてみましたが、私が長期居住権をとり子は所有権ですよね。

私が、若いと居住権の設定のが高くなり、子の所有権は逆に低くくなり、遺留分に満たなきゃ 私が居住しながら相続分を渡さなきゃならずという人もいます。

算定次第と公正証書遺言で執行人をつければ通りやすくなるらしいです。

その頃の資産価値次第な為、今から考えてもなんですが、備えあれば憂い無しな為、回答者さまに助言を頂きましたように、法律事務所で相談してみます。

遺留分を何百万も払える能力は無く、無いものは有りません。

子は、先々の所有権が遺留分変わりになると言ってる弁護士もいますが、相続問題の内容は一人一人違いますから。

多分、分譲持ちでも遺留分を払える資金が無い後妻さんは沢山いるように感じてます。

お礼日時：2022/05/14 17:59

No.4 回答者： kantansi 回答日時： 2022/05/13 22:03

一般的に、マンションの価値は、築年数に応じて変動していきます。

　具体的には、築20年を経過するまでは、1年ごとに価値が下落していきます。

10年前後になると新築時の8割程度に落ち込み、その後は徐々に下落幅は緩やかになって、30年には半額以下にまで下落していきます。

しかし30年を経過する頃にはほとんど変動せず、下落幅がほぼ横ばい状態になります。

つまり築30年を超えてしまえば、年数が40年だろうと60年だろうと資産価値に大きな下落はありませんし、価値が0になることもありません。

築年数による価値変動目安は以下の通りです。

・築年数10年まで　8割
・築年数20年まで　7割
・築年数30年まで　4割
・築年数30年以上　3割程度
（参考：三菱UFJ不動産販売）

築年数60年のマンションなら、新築価値の3割程度と考えれば良いでしょう。

ただし、老朽マンションには二つの大きな問題があります。　外観や設備は大規模修繕で何とかなりますが、耐震構造と内部の排水管はほぼ修繕が不可能です。　現在のマンションの建築基準法の耐震基準は、1981年に改正されたものです。　そのため、それ以前に建てられたマンションは、震度5弱までの地震にしか耐えられない「旧耐震基準」で設計されています。　よって、震度6〜7の地震が起きた場合に、耐えられる設計がそもそもされていないので、もしもの場合には安全性を確保することができません。　因みに311の際には、東京での震度は1981年以前の旧耐震基準では耐えられない5強でした。　それでも、多くの古いマンションにほとんど被害がなかったのは、日本の善良な建設会社が建築基準以上のオーバースペックでマンションを建てていたからでしょう。　

配管の老朽化については、排水管が古くなると、中身に詰まりが生じてしまい、給排水の機能にも問題が出てきます。　また排水管はマンションの最上階から最下階までつながっているゆえ、老朽化した排水管の修繕は戸別の問題ではなく、マンション全体の問題です。　老朽化した配管を交換する際は、住人がマンション内での通常生活ができなくなるうえに、巨額の費用が掛かる大掛かりな修繕が必要です。

この回答へのお礼

とても詳しいご説明を有り難うございます。築60年のマンションの資産価値の件、承知致しました。

我がマンションは、修繕費を2億かけて2年前に大規模修繕で大々的に給排水更新・浴室FRP更新+排水トラップ更新を半年かけて工事を行っております。

お聞きしたいのですが、宜しくお願いいたします。

我が家は、夫が中古マンションを購入した為まだ、新築当初の価格が分からいのですが、先々相続がかかった時に、夫と前妻の子に、遺留分(1/4)精算で、マンションを売却し払わなければなりません。
※現在は築40年ですが、引っ越せない事情があり、夫他界まで永住するか、築50年くらいで売却を権利してます。

あくまでも参考程度でお聞きしたいのですが、築、50年・60年で売却出来るのでしょうか？

遺留分(1/4)は、夫名義のマンションである限り 払うしか有りません。1/4を現金精算にしても、資産価値が下がらないなら数百万くらいになると思う為に、預金が無く八方塞がりの状況です。

※遺留分を支払うつもりでアテにしてた生保は、新婚当初に、夫が初期の癌になり今は加入出来ない状況です。

可能であればご返信宜しくお願いいたします。

お礼日時：2022/05/13 23:31

No.3 回答者： vin-pps 回答日時： 2022/05/13 21:25

No.1です。

このまま住み続けるのなら八方塞がりかもしれませんが、そういうことでしたら何か他の対策が色々できるような気がするのですが。
現時点で多少郊外寄りの築浅物件への住み替えや預金のこととか考えられた方が良いかと思います。
老後のことを考えると頭が痛いですね。
先のことですが良き暮らしが続きますようお祈りします。

この回答へのお礼

ご返信とアドバイスと優しいお言葉を頂きどうも有り難うございます。

64歳の夫の住宅ローンが80歳まで有りますし、(※共益費込み・約９万弱)タクドラ職ですが75歳まで年金をかけて貰うしか有りません。
※都内はタクドラで70歳過ぎは沢山おります。

命を扱う仕事な訳で、職場まで遠方だと身体に負担が掛かりますから、今のところの考えは、勤務期間中はここにいるより無い状況です。

何か、選定を打てる方向を法律のプロに相談もありですかね！？

遺留分が無くても、老後は大変なのに、本当に八方塞がりです。

お礼日時：2022/05/13 22:19

No.2 回答者： something2013 回答日時： 2022/05/13 20:36

記憶が曖昧ですが、鉄筋コンクリート造の建物は、

一応、６０年とされていたと思います。

これは、「コンクリートの中性化」が根拠に
なっているとの記憶が有ります。

一般に、鉄筋コンクリートの鉄筋の「被り厚さ」は、
３０ミリ以上ですが、コンクリートは、時間と共に
中性化していくので、外気に面する面から鉄筋表面まで、
中性化が到達するのが、６０年かかる、と言う理屈
だったように思います。
（コンクリートは、最初、強アルカリです。）

しかし、実際のところは、外部に塗装をしていたり、
仕上げをしていたりすれば、中性化速度は、もっと
ゆっくりしている可能性が高い。

この場合は、中性化試験を施して、実際の中性化の
進行を、サンプリングで決めることになります。

表面上、理屈上は、評価「０」になっても、実際には、
「まだ十分耐用年数がある。」と評価される事が
多いのではないか、と思います。

今日は、もう酔っているので、ザックリに、ザックリを
重ねてしまいまいた。

この回答へのお礼

酔ってるところ、詳しいご回答を有り難うございましたm(__)m

お礼日時：2022/05/13 20:58

No.1 回答者： vin-pps 回答日時： 2022/05/13 20:32

ゼロとは言えませんが、マンション購入を検討するとしたらいくら安くても利便性が良くても築60年の建物は選びません。

多くの人がそう思うのではないですか？

この回答へのお礼

ご回答有り難うございます。

確かに、そうですよね！！

話しが脱線しますm(__)m

私には、かなり年上の夫がいます。

男性(夫)の平均寿命を計算すると築60年くらいに相続がかかった時を計算してます。

その時に、夫の前妻さんの子に遺留分(1/4)を支払わなければなりません。

今の預金残高から計算すると、これから大規模修繕の繰り返しと夫の介護で、住み慣れたマンションを確保する為預金で1/4は残金が不足して払えません。

マンションを出るしか無くなります。そこで、築60年の資産価値はどの程度なのかお聞きしてました。

困りましたね。八方塞がりです。

お礼日時：2022/05/13 20:56