賃貸トラブル調停不成立

Question

すみません長文です＞。＜
前回も相談させて頂きました。築25年、家賃23万円で2ldkのマンションです。エアコン（２００１年物）、ガスコンロ（９５年物）が壊れて５ヶ月ですが大家さんが修理を拒否、調停不成立になり困っております。エアコン、ガスコンロ共にメーカー点検により不具合がいくつかあり、劣化により故障どちらも古い物なので修理不可能で交換を進められる。書類など大家、管理会社、借主皆で共有しており、点検には管理会社も同伴したのでメーカーの交換しないといけないとの意見は一緒に説明をうけております。エアコンはマルチエアコンで室外機の音が88デシベル（室外機の前で５０センチほど離れたところから測りました）電源をいれて１０分ぐらい作動せず、その後異音をだしながら風がでてくるが設定温度にならない。冬に暖房で試したのですが電源を入れて一時間３０分で温まりますが、その後温度設定などはできず、ドライなどの機能は故障。

ガスコンロはグリル穴があいており、コンロ3個のうち1個は火をつけると異音がして火の強さ調節などができず、弱火にしているといつのまにか火だけ消えてガスだけがついている状態。95年ものなので安全装置もないのでガス漏れがこわいので使用しておらず、4ヶ月一つのコンロのみを使用してきたところ、1ヶ月前にそちらのコンロは火がつかなくなりました。調停でも状態は説明しましたし、管理会社にガスのスイッチをいれてもガスが出ない画像をおくりました。私一人じゃなく友達にも来てもらって、だれがスイッチをいれても火がつかず壊れていると説明しましたが、管理会社は大家が交換しないといっているので何も出来ないとの事でした。説得は何度もしたと私には説明ありました。

大家さんがなおさない理由はまだ使える。自分が以前住んでいたときは使えていた。メーカーの意見自体が信用できない。大家さの息子さんがでてきて、物理が得意なのでエアコン、ガスの事はわかるが、まだ使えると主張。コンロのグリルが穴があいているのでトースターを購入してあげると言われましたが、トースターが必要なわけではないのでお断りしました。大家さんは私の事をクレーマーと思っているのと調停委員の方から言われました。調停では私は設備が通常通りつかえないので、エアコン、ガスコンロを修理するまでの家賃減額を求めてましたが、家賃減額は一切もとめないのでとにかくなおして欲しい主張しました。調停委員の方も全額大家さんが負担するべきと説得はしてみたが大家さんはエアコンの一部を私に負担を主張してこられました。私もそこでエアコンの一部を負担すればよかったのですが、そのときは設備費だからそれはおかしいと思い、調停費6500円も私が払うので修理だけは契約書に添って大家さんにしてほしいと主張して不成立になりました。

引っ越してきて8ヶ月、不具合はっかくして5ヶ月もう終わらせたいですし暑いのでとにかくエアコンを修理しようと思い、エアコン修理依頼（メーカーではない業者）をしましたがマルチエアコンは修理が難しく、室外機自体が不具合、異音なのでメーカーに問い合わせじゃないと難しと断られ、メーカーは修理しても劣化なのでいつまでもつかわからないし、違う部分が今度故障しても部品がない、修理費に15万かかるので勧めないとの返答。とりあえず熱中症なども怖いのでまずは自分で交換しようと思い見積もりにきてもらったのですがマルチエアコンしかつけれないので42万円費用がかかるそうです。42万の立替はして家賃から差し引く事が可能なようなのですが、それをしたら家賃未払いとすると大家から警告がありました。大家さんが未払いとすれば、保証会社が入っているので、保証会社から私に請求などがきて今後賃貸マンションを借りるときにこまるのは私と説明がありました。弁護士に相談にいったのですが、家賃はきちんと支払いをして、修理費は必要費として粘り強く大家さんに請求するようにアドバイス頂きました。契約書からみてもあきらかに大家さんがなおさないといけないが、弁護士をつけて裁判すると費用の方が高くなるし、あきらからに大家さんお債務不履行だから、修理費を求めると同時に正常にマンションが使用できなかった家賃を返してもらう要求をするように言われました。要求が通るかどうかは分からないが、やるだけやった方がよいしここまでくると大家も修理するだろうし、裁判でも裁判官は和解にもっていくとの事でした。

ガスコンロが壊れている画像、エアコンのデジベルを測った記録、暑さがもう限界なのでエアコンは可能なら修理をして大家に修理代金を請求するとメールを何度か送りましたが、管理会社からは一切返答がありませんが、大家さんにも再度通知をおくるべきでしょうか？調停をする前5月に一度内容証明を送っていますが、調停で決着がつけれだとうと思い修理もしませんでした、もちろん家賃も全額お支払はしております。弁護士さんのアドバイス通り家賃は払いながら、修理費の請求をしていくしかないでしょうか？42万円の立替はきついです。この状態でも家賃はきちんと支払わないといけないのは分かってはいますが、すごく不公平な気がしてこの件が決着するまで家賃を供託したかったのですが、法務局に問い合わせしたとこと大家が家賃を受け取らないとかではないので供託は出来ないと返答頂きました。何かいい案があればアドバイスどうぞよろしく御願い致します。大家さんは管理会社の弁護士さんに借主が信頼関係を壊したを理由に退去させれないか相談したらしいです。弁護士さんは出来ないと返答したらしいです。大家さんが私に退去してほしいのならば引っ越し費用をだして頂ければ私も出ても構いませんがそれは絶対大家さんは出さないと思いますので解決が難しくて困っております。

できるなら初期費用返却して頂き出ていきたいです。しかしそこまでは難しいとは思っております。泣き寝入りして出ていけば終わるのですが、出来る事があればやって解決したいです。


長文読んで頂きどうもありがとうございました。

suzuki0013 · Accepted Answer

相変わらず苦労しているようで心中お察しする。

民法大改正では、民法606条の改正要綱として、本件のような場合には借主が修繕を行うこともできるとあるね。
もちろんその費用は貸主へ請求することになるし、それを支払わないで悪あがきする貸主もいるだろうけれど。

民法改正の前である現時点でも、本件のような場合、質問者がエアコンとコンロを自費で修繕して、その費用を貸主へ請求することは可能。
（もちろん事前に内容証明などで通知する等の段取りをふむ必要はある）
これは裁判例もあるので、ネットで検索すれば出るか、あとは弁護士にでも聞いてみるといいと思う。

また、交渉のひとつとしては、借主が修繕費を支払う代わりに相当額の家賃を下げろというのもアリ。
例えば42万のエアコン代を出したとして、エアコンの耐用を10年間と仮定して、42万÷10年＝毎年4.2万円の家賃値引きとか。
『支出をしたくない』というタイプの貸主の場合はこれで折り合いがつくこともある。

一例として上記のようにまだできることはあるけれど。
・・・でもまあ、本件の大家はなかなか払わないだろうけどね。
払わせるまではムダに長い。

＞管理会社が説明しているのに、大家さん交換しないなんてありえるんでしょうか？色
大前提、この物件は退去したほうがいい。
たまーーーにいるんだよね、こういう異常な大家。
地元の不動産業者や管理会社に悪評が回るので相手にされなくなり、悪評を知らない新参の業者や遠くの業者に管理させることが多い。
このタイプの大家の場合、仮に本件が裁判ウンヌンで質問者の納得できる和解が成立したとしても、その他の件ではまた同じことを繰り返す。
懲りることはないよ、本件では息子も出てきているからそういう家風だろうから目も当てられない。

建物は年数が経てば修繕が必要になる。
次は何だろうねーーー例えば「給水栓の劣化による漏水」や「給湯器の経年劣化による不調」あたりかな。

「水漏れはしているけれどまだ使えてるだろ！」（＝流しの下はカビだらけで床が抜ける、でも水は出るから使えてる）
「ぬるくてもお湯が出るんだからまだ使えてるだろ！」（＝ぬるま湯でさえ出るまで五分かかり、冬場はお風呂をためている間に冷めて水、でもお湯は出ている）

この大家なら必ずそう言うはず。
今回と全く同じことが発生するのは目に見えているよねぇ。
毎回調停→不成立→裁判→和解・・・裁判貧乏は明白。

だから、本件は解決を目指すよりも、退去費用の請求に争点を切り替えたほうがいいと思うよ。

契約締結当初、その契約自体には問題はなかった可能性があるので初期費用の返還は難しい。
でも、生活に支障をきたしていることと貸主の修繕義務不履行により退去を強いられたのは明白なので、退去費用プラス故障期間中の家賃返還を求める・・・とかね。
これで勝ち取れる退去費用の金額だけでは実際に引越し費用でおそらく赤字だけど、今のまま不毛な争いをズルズル続けるよりも損切りとして堅実。

一度、この退去費請求の路線を弁護士に相談してみては？
それと、弁護士もピンキリなので、この手の話に強い（経験のある）弁護士を探すのもいいと思う。
適当な弁護士だと着手金目当てに引き受けるので注意も必要だけど。
法テラスあたりから相談してもいいかも。

ぐっどらっくｂ

ねねママ · Answer

こんな物件は
引越するのが良いですよ

あなたが出ちゃうと
月23万円の家賃が
大家さんには入らない

困るのは大家さん
あなたは快適になる

賃貸なら他に
沢山ありますからね

これじゃ
あなたが疲れちゃう

ゆみやん · Answer

おー！
クズの大家に当たりましたね
一番いいのは、引っ越し。
家賃だって決して安くない

さっさと出ましょう。エアコン代金なんて考えてないで、次を探すのみ。

ドスひよこ · Answer

引っ越ーし！
引っ越ーし！
さっさと引っ越ーし！
って、オバサンが居たなあ。物件探しだけでもしてみて、今どんな条件の土地があるのか見てみてはいかがかな。

try-8110 · Answer

入居時、宅建所有者にしっかり重要事項説明を受けていますか？

現在、重要事項説明は宅建所有者がはしおらず説明義務があります。

その時にマンションにある設備に関し、その家賃のマンションであるならば説明があったと思います。

これがあったか？なかったか？は大きな問題になると思います。

後、建物に対し家財など含む災害保険は加入していますか？

もし加入されている場合、あまり大きな声では言えませんが、片付けをしていて壊してしまったとかでも保証金額内は保険会社が支払ってくれます。

前に住んでいたマンションでは、内装の設備にやたらと高いガラスが入っていたとびらがあったのですが、甥っ子が来てガラスを割ってしまって、それが1枚8万で計2枚入っていたのですが、返金されました。

後、退去時に引っ越しの支度をしていたら洗面台に物を落としヒビが入ってしまったのも交換してくれました。

家賃から考えると、保険に加入しているんじゃないか？なと思いまして。

in-going · Answer

大家しています。

基本的にエアコンやガスコンロなどは使えなくなるまで使うというのが賃貸物件の大家の一般的？な考え方です。でも、「使えなくなっても動く限り」って異常と言えば異常ですね。（笑）
　ただ、大家に交換を強制できるところなんてありません。裁判したって大家の懐からお金を毟り取ることなんて出来ませんし、しようと思えば何倍ものお金がかかる。それが今の『民事判決』なんです。『調停不調』ならこれしか仕様がない。喧嘩は相手を見てからすることです。『調停』で話がつく相手なら、その前に解決しているでしょう。

ですから、内見時にエアコンやガス給湯器の製造年を調べることも大切なことの一つなのです。これは大抵はエアコンの横や給湯器の前面に書いてあります。これも”大家の質”を示す重要な指標です。

という訳で、非常にお気の毒ですが、『出来る事があればやって解決したい』って相手じゃありません。『異常』なのですから。『弁護士さんのアドバイス』も現状を知らないか、『弁護士費用』を貰いたいっていう『アドバイス』にしか聞こえません。

まぁ、大家の端くれとしては「家賃を滞納して出て行く」なんて方法に賛成は出来ませんが、これを裁判で勝訴して、相手の銀行口座を調べて、回収するまでの費用対効果はマイナスになるのが今の『民事』とまでしか言えません。

賃貸トラブル調停不成立

こんな物件は

おー！

引っ越ーし！

入居時、宅建所有者にしっかり重要事項説明を受けていますか？

大家しています。

相変わらず苦労しているようで心中お察しする。

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