マンション管理規約 専有部分用途の制限の表現について

専有部分をシェアハウス、ウィークリーマンション、風俗などの用途では使用できないように、規約の改訂を検討しています。

シェアハウスなど固有名詞ではなく「短期間（短期的）で不特定多数が出入りする住居、または利用の用途は認めない」という表現で制限できないか？という意見がでました。

規約は、裁判でも重要な資料になりますが、固有名詞を記すのと、表現で記すのと変わりはないのでしょうか？（同じような抑止力があるのか？）

管理規約、法律に詳しい方、よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： phj 回答日時： 2021/06/29 15:07

＞規約は、裁判でも重要な資料になりますが、固有名詞を記すのと、表現で記すのと変わりはないのでしょうか？（同じような抑止力があるのか？）

表現の方がいいと思います。固有名詞だと名前が載っていない用途は禁止できません。

たとえば、10年前には「民泊」という言葉も法律もなかったのですが、今はウイークリーマンションと民泊は別の用途と見做される可能性が高いので「シェアハウス、ウィークリーマンション、風俗などの用途」では民泊を規制出来ない可能性があります。

こういう「新しい用途・様態」は今後も出続けるので、包括的な表現のほうがいいかもしれません。

また表現の方法も「短期間（短期的）で不特定多数が出入りする住居、または利用の用途は認めない」という禁止側の条件ではなく「当マンションに住民票を置き、同一世帯を営む住人だけ利用可」という許可条件にすることもできます。

この回答へのお礼

回答、ありがとうございます。
>「当マンションに住民票を置き、同一世帯を営む住人だけ利用可」という許可条件
この表現は、気づきませんでした。

お礼日時：2021/06/30 15:21

No.2 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2021/06/29 15:57

弁護士さんに規約改定の趣旨を話して案文を作成して貰ったら一番ベストだと思います。

法令は、一字一句で解釈が変わる場合があるのです。
例えば、「直ちに」「速やかに」「遅滞なく」。この違い分かりますか？

この回答へのお礼

回答、ありがとうございます。
組合員に説明するための初期段階です。
最終的に、弁護士さんの確認も考えます。

お礼日時：2021/06/30 15:24

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2021/06/29 18:55

https://www.mlit.go.jp/common/001257843.pdf

国交省の標準管理規約（改正案）に関する資料だよ。
参考にしてみて。
どういう書き方で改正するかの参考にできる。
少しアレンジしたり丸写しでもいいしね。

この内容（規約の構造）が理解できない場合には、弁護士や司法書士、あるいはマンション管理士など専門家の助力を得ることをお勧めする。

それと、裁判を視野に入れた場合、規約に書いておけば大丈夫ということはないので、それも踏まえて規約を改定した方がいいよ。
きちんと書いておいても裁判を提起されることはあるし、裁判になれば負けることもあるし、上告して（されて）高裁まで争って裁判費用がかさむということはあり得る。
そういう目に遭った場合、一般組合員から改定時の理事会のメンバーに非難（八つ当たり）が集中する恐れもある。
だから「裁判で重要な資料になる」というくらいの表現ならともかく、「これで万全。裁判でも勝てる！」などと口が滑らせないように。
後が怖いから。

風俗については、営業の許可のおりるマンションなら規約で禁止する必要もあるけど、そもそも許可のおりないマンションでは規約で禁止する必要はないよ。
風営法に違反して無許可営業するヤカラなんだから、マンション規約なんか無視するのが当然だから、規約なんかカカシにもならない。
許可のおりるマンションの場合は、ひとまとめに風俗営業と書かずに、具体的な業種（店舗型性風俗特殊営業など）を明記するのもひとつだよ。
風俗営業禁止と書くと、例えば喫茶店など飲食店でもダメになってしまい、商業的な不動産価値をなくしてしまうから。

この回答へのお礼

回答、ありがとうございます。
「国交省の標準管理規約（改正案）に関する資料」参考にさせていただきます。

お礼日時：2021/06/30 15:22

No.4 回答者： トムジョーンズ虎吠 回答日時： 2021/06/29 20:35

専有部分の①所有者用と②賃貸用途の→２つとも､規約改正しなければなりません。

▼規約条項を,確認されていますか？
　【専有部分を購入した)所有者用】
現在の条項では『専ら住居として,使用する』ではないでしょうか？
　(改正条項内容)
区分所有者(組合員)は,居住用途として,自ら専有部分を使用するものとし,又不特定多数の他者への利用を禁止する。
　又,組合員が,当該専有部分を,他者へ賃貸として,賃貸契約する場合,
当該賃借人が,自ら,居住する契約するものとし,賃借人以外の者への再賃貸を禁止する。
なお,組合員の賃貸契約時には、賃貸人から,賃借人以外の者へ使用しない,別紙様式第○の(賃借人の署名･押印した)誓約書を,理事長へあらかじめ提出し,理事会の事前承認を得なければならない。
ただし,当該措置の不履行が判明した場合には,当該賃貸組合員は,理事会の指示に基づき、遅滞なく、賃貸契約を解除して,賃借人を明け渡ししなければならない。
　　･･･････････････
◼️他にも)色々な表現方法の規約改正条項が考えられます。
(ポイント)
①組合員自身の)専有部分の使用形態の条項
②組合員の(賃貸使用時の)賃貸契約書の内容への制限条項
以上の２つの条項が,別々の条項に→記載されているはずでは､ないでしょうか.
◼️貴方自身で)自ら改正ひな型を作成して→理事会皆さんの規約改正の議論の叩き台を,理事会へ提出されて→改善していけば、どうでしょうか。

No.5 回答者： トムジョーンズ虎吠 回答日時： 2021/06/29 22:45

追記)『ｼｪｱｰﾊｳｽ等の禁止の規約改正ができないか？』などの問題提起ばかりが、どの管理組合の理事会でも→提案されますが→これでは、駄目ですね。

◼️問題提起だけでは)自分自身の解決案を→事前に作成して→議論の【叩き台】
をあらかじめ、作っておかなければなりません。
▼問題提起は)最も安易な意見であり,
叩き台としての,具体的･現実的【ひな型･案】を→自ら､作成して→初めて､理事会での議論が,具体的に進捗し始める、きっかけづくりを→誰かが,しないと→何も始まりませんね‼️
◼️私どもの管理組合でも,友人の管理組合でも→少しの問題認識で,抽象的な問題点ばかりを→理事会で主張され、主張する理事会自身には,何の具体的解決案も,考えられていない意見が,多すぎる,ようですね。
▼自分自身で、具体的解決案を作成しようとすると→ｱﾁｺﾁの観点での,区分所有法,ﾏﾝｼｮﾝ管理適性化法,国交省の標準規約等々との知識も必要となり、色んな観点から,広い視野で、当該規約改正への知識も必要だと、わかってきます。
▼そんな専門知識は)ご自分で、解決案を作成する過程で→自然と身に付いてきます。
▼そうすると)何も知識を持たない、多忙な理事では→なかなか,議論が進まず,管理会社ﾌﾛﾝﾄﾏﾝも多忙なため→解決案を出せないですね。
▼是非)貴方のような、積極的な理事であれば→(まずは)ご自分で、前述の専門知識を理解され→一定の解決案を作成してみる→この案を→ﾏﾝｼｮﾝ管理の行政担当者と相談する→(さらに)各地にある,ﾏﾝｼｮﾝ管理ｾﾝﾀｰへもこの案を持参して相談する→修正を繰り返す→一定程度修正改善できた解決案を→理事会へ提出して→説明し,他の理事からの質問にも,解説･説明する。
◼️自分が苦労して、専門家からの意見等も聞きながら→苦労して作成した,自分なりの解決案は,結構,完成度の高い内容のものに、仕上がったものに、相当ﾚﾍﾞﾙｱｯﾌﾟしたものと,なるはずです.
▼問題意識の高い貴方であれば→それは.できるはずと,私は,関しております.
どうぞ応援しております,
是非,貴方と親しい理事や組合員と一緒に,その出発点として,貴方なりの第一段階としての、理事会への叩き台案を→作成されたら→理事会としても→飛躍的な解決案が,一年以内にでも→完成するとはずです。
◼️私自身も)まずは,自身なりの解決案を作り→ﾏﾝｼｮﾝ専門家に見てもらう→修正作業を繰り返す→親しい理事と相談して→修正改善を→何度も繰り返す→(最後に)理事会へ提出して→質問への説明して納得を頂く→理事会内定決議→翌年の定期総会の議案として,上程し→承認決議する(特別決議扱い)
◼️是非,頑張ってくださいね。