サラリーマンの駐車場経営

こんにちは！サラリーマンで主婦です。
とある人気のエリアにほしい土地があるのですが、子供が中学になるまでは田舎で暮らしたく10年後くらいに引っ越したいのです。
そこで、お値段の張るこの土地を今購入して、10年ほどは駐車場にしてローンを返して、その後に上物を建てたいなぁと素人が軽く考えています。
ところが今住んでいる我が家は旦那が住宅ローンを組んでいて、かつ私も独身時代に買ったマンションで住宅ローンが残っています。
もうこれ以上住宅ローンを組むのは無理でしょうか？一人1回だと聞きました。かつ、住宅ローンで購入した土地を駐車場にするのは違法ですか？10年後には本当にすむつもりですが・・・
もし駄目なら事業用ローンは結構貸してもらえるものですか？
マンションの方はローンの返済をかなり上回る家賃を頂いています。
何かよい方法があったら是非教えて頂きたいのです。
よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/12/03 16:42

大家してます

採算さえ問題なければ事業用ローンが使えます
・最低でも表面利回り８－９％は必要でしょう
事業用ローンと住宅ローンはほとんど無関係です
しっかりした事業計画書が出来ればその物件だけで審査してくれます
・平均的サラリーマンなら大丈夫です、さすがに無職や低賃金労働者では無理

・駐車場として採算に乗るかどうかがポイントでしょう

平均的な年収でも１－１．５億円くらいは平気で貸してくれます

先日、不動産屋から駐車場経営の新しい話が来てますが新築で総事業費２億円です（土地９千万円＋タワー駐車場１億１千万円）

私さえ了解すれば融資は可能だそうです（都市銀行）

利回りが９．５％なのでおもしろくないから断ろうと思っています

ただ、貴方のように当初１０年は駐車場、後は自宅では自宅を建てるときに借り入れができないでしょう
土地のローンを解消しますか？かなりの資金が必要でしょう
住宅ローンへの切り替えも困難が予想されます

マンションを課されているようですがちゃんと金融機関の了解を得られていますか？
住宅ローンで買ったな賃貸がばれると新規借り入れどころの話では済みません
一括返済になる恐れすらありますし、そのような方は信用されませんよ

この回答へのお礼

マンションの方は私の両親の病気で急遽同居することになった事を事前に金融会社に伝えたところ賃貸でまったく問題ないといわれました。
海外転勤、地方転勤の方達もみな住宅ローンのまま普通に賃貸に出すのでということでした。
もちろん、住宅ローン控除のほうも解約の申し出をして受けていません。
欲しい土地のほうは実際に住む用ですので60坪くらいの5千万もしないような物ですので10年で返せればいいなと思っています。
色々参考になりました。ありがとうございました。

ちなみにどちらの都市銀行さんが貸してくれやすいですか？
よろしくお願いします。

お礼日時：2006/12/04 16:20

No.6 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/12/05 10:29

＞ちなみにどちらの都市銀行さんが貸してくれやすいですか？

１億円までの融資でしたら地方銀行でも信用金庫でも可能です

それ以上でしたらサラリーマンに有利なのは三井住友銀行辺りでしょうか．．．。

ここは採算重視で融資してくれます、別追加担保などは銀行が断ります．．．（笑）。

ただ、いくら返済能力が有っても採算性が悪ければ融資額が減額されます

この回答へのお礼

三井住友に行ってみます！
頑張って突っ込みどころのない事業計画書を持って～
どうもありがとうございました♪

お礼日時：2006/12/12 00:44

No.5 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/12/03 16:44

＃４です

書き忘れました

事業用ローンの金利はは現在２．２５－２．７５％でしょう（３年固定）

No.3 回答者： ponsuke04 回答日時： 2006/12/03 11:16

まず下記の問題を解決してください。

■まず、全くの考え違いをしている点があります「土地の取得に住宅ローンは使えません」。一部の金融機関では認められますが、短期間のうちに住宅着工が条件です。

■いずれにせよ、駐車場にする場合でもそうでない場合でも、現金一発払いが必要です。住宅ローン以外のローンもありますが、その土地を担保にして年利は8-10％以上となります。それでも返済ができますか？

■十分な収入があればいくつでも住宅ローンを組むことができます。年収１億円くらいあれば、3000万円の住宅ローンを5つくらい同時に組むことができます。

■もしかして、住宅ローンで購入したマンションを賃貸に出している「違法住宅ローン」としているのではないですか？結婚を理由にして金融機関に認められているのであればもちろんよいですが。

■いろいろなことを差し引いても、お書きになった内容の駐車場利用は全く「絵に描いた餅」です。今流行の「個人向け事業用ローン」を組んで一度破産して地獄を見てみるのもよいかもしれません。それはご自由にしてください。

■おそらく、マンションを賃貸に出してうまくいっているために「二匹目のドジョウ」を狙っているのだと思いますが、世の中そうはうまくいきません。そんなことができれば、皆しています。何も良い方法はありません。今の住宅ローンを返済して、地道に貯金をしていくだけです。

同じような考えで実行してしまい、今やどん底生活をしている方々を相手にしている私として、できることは忠告だけです。

この回答へのお礼

参考になるアドバイス色々ありがとうございました。
マンションの方は私の両親の病気で急遽同居することになった事を事前に金融会社に伝えたところ賃貸でまったく問題ないといわれました。
海外転勤、地方転勤の方達もみな住宅ローンのまま普通に賃貸に出すのでということでした。
もちろん、住宅ローン控除のほうも解約の申し出をして受けていません。
違法になるような事はする気はないし、無知のためにしてしまったなどということにもならないようにこちらで質問をして色々調べようとしているのです。

お礼日時：2006/12/04 14:13

No.2 回答者： mainitiyukifuru 回答日時： 2006/12/03 08:52

>10年ほどは駐車場にしてローンを返して

現段階では、駐車場経営のための土地取得。と考えてはいかがですか？
駐車場は、設備投資も不要ですし、建物と違い貸主は、１ヶ月前に
解約予告をすれば、何の保証も無く賃貸契約を解約する事ができます。
立地さえ良ければ、収支の面で大変おいしい商売です。

不動産は、買った価格以上で売却（換金）できる事が資産価値です。
更地は、不動産の中で一番売却しやすいです。

マンションも賃貸しているのあれば、既に賃貸業をされているわけですから
駐車場経営を追加したと考えれば良い訳です

この回答へのお礼

1ヶ月前で解約できるのですか！
知りませんでした。
どうもアドバイスありがとうございました。

お礼日時：2006/12/04 13:50

No.1 回答者： 3612masa 回答日時： 2006/12/03 06:21

はじめまして　サラリーマンの一般人です。

駐車場収入をあてにしないで、「現在のローンとあわせて返済可能か」がポイントだと思います。（金融機関で融資が受けられるかご相談下さい。）

住宅を当面建設しない更地は、不動産取得税や固定資産税など居住用としての減税が受けられませんので、所有すると経費が増えます。

この経費増分を上手くいけば、駐車場収入で相殺できれば良い程度と、考えるべきです。（借りてもらえるか未確定のため）

現金で購入出来なければ、土地の先行取得はしない方が良いと思います。

ご質問の内容から推測すると、「住宅ローン控除」と混同されているようなので、参考URLを貼ります。↓

http://www.fudous.com/za3.htm

参考までに・・・

この回答へのお礼

現在のローンとあわせて返済は可能です。
経費増分を相殺できればありがたいです。
もともと儲けるためではなく10年後に上物を建てるために先に購入しようと思っているし、そんなに広い土地ではないので駐車場収入もそこまで当てにはしていませんが、金利分や税金面はがんばりたいなぁと・・・
どうもありがとうございました！

お礼日時：2006/12/04 13:40