新築マンション購入時の値引き交渉について

できれば大手デベマンション営業マン経験者の方のご助言ください。
質問は３つあります。

(1)竣工から1ヶ月経過で残戸数ありの物件を購入検討しています。
現在住宅ローンを組んでおり（その物件は事情により人に貸し、賃料を頂いていて事実上賃料とローン月額が相殺されています。）
マンション購入の際にも住宅ローンを組みたいのですが、それは可能でしょうか？（追加という形で、出来れば同じ銀行で）

(2)大手デベの営業マンとメガバンクのローン担当者との人間関係はどの程度構築されているものなのでしょうか？
営業マン同士でコミュニケーションがとれていて、ローンを組む際に多少融通が利くというようなことはありますか？

(3)ローンを組むことが難しいかもしれない（上記とは別にカードローンの残債もあり）ので、お値引き交渉をしたいのですが、4500万円台の物件に対して（既竣工物件）、どの程度の幅がきくものでしょうか？

以上、現場感をお持ちの方、ぜひお教えください。
宜しくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/03/11 13:44

不動産業者です。

（1）年収と自己資金次第、両方の債務の返済比率を計算してもあまるぐらい年収があり、担保余力があれば貸します。また職業がサラリーマンなら勤務先の評点にも依りますね。家賃収入を収入に見込んでの計算はほぼしません。
また現在と同一の銀行は×です。条件違反をわざわざ告知しに行くようなものです。
（2）行内で決裁権のあるローン担当者と繋がりが強ければ、合否がスレスレラインなら通る程度です。基本的に保証会社は別なのでその保証会社に交渉できる人間でなければ駄目です。（保証会社も銀行からの退職者などが多いので、先輩が保証会社の決裁権がある場合など）
しかしこの手は不動産業者は得意ですが、マンションデベなどの会社はあまりローンのノウハウはありませんよ。会社が用意した提携ローンにぶら下がってますから。また地銀は可能ですが、メガバンクなどは一律審査で融通は利きません。
（3）大手のデベは以外と値引き幅は小さい。幾らなるかはその会社の人間でなければわかりません。S友、N村などはなかなかシビアですよ。
もしカードの残（商品購入ではなくキャッシング）もあるようだとむずかしいと思ったほうが無難です。この場合１件目の住宅ローンでも完済条件を付けられる場合も多いですから。
費用がかかるわけではありませんので、事前審査を何件かしてみては？

この回答へのお礼

ご回答者さま

ご助言頂き、本当にどうもありがとうございました。
現場感も含め非常に分かり易かったです。
感謝致します。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/03/11 18:33

No.2 回答者： Lescault 回答日時： 2010/03/11 10:34

こんにちは。

不動産営業ではありませんが、ちょっとだけ内容を知っている者です（親類関係で＾＾；）。

（１）に関しては、融資元の金融機関了承の下でその様な処置（転勤等でどうしてもその物件に住めなくなった等）をなさっていると思われますが、二件目のローンを上乗せすることは無理です。どうしてもということなら、別ローンを組むことになりますね。無承諾なら契約違反→即残金一括返済ものです。

（２）に関しては、あまり期待できません。例えばお互いに本社の担当者同士ならある程度の顔つなぎがある場合もありますが、現場同士ですとほとんど期待できません。むしろ地元不動産業者（中小デベロッパー担当者）と地元信金やJA等の担当者・・のようなつながりの方が余程強固です＾＾。

（３）については、再販物件（最初の販売元が次の販売業者に安く転売した物件→売れ残りを買いたたき安く再販する業者がいることはご存知かと思いますが）でない限りあまり期待できません。同一業者が値下げして販売する→定価で購入した先住者との間に訴訟リスクを抱えることになりますのでね。そうするくらいなら転売するでしょう。

と、こんな話を叔父から聞かされました＾＾；。

お役に立てば幸いです。

この回答へのお礼

ご回答者さま

ご助言を頂きどうもありがとうございました。
本当に勉強になりました。
感謝致します。

お礼日時：2010/03/11 18:34

No.1 回答者： -phantom2- 回答日時： 2010/03/11 08:33

>マンション購入の際にも住宅ローンを組みたいのですが、それは可能でしょうか？（追加という形で、出来れば同じ銀行で）

これは無理です。
住宅ローンとは住宅取得を支援する意味で特別に低金利で融資されますので二軒は組めません。それはたとえ他の銀行であっても無理です。

蛇足ですが、住宅ローン中の物件を賃貸にしているとの事ですが、これは自己居住に限るという住宅ローン契約に反してます。

銀行の承諾無しに賃貸に出していて、その同じ銀行に二軒目の相談などに行ったら墓穴を掘りますよ。

この回答へのお礼

ご回答者さま

ご指摘頂いた住宅ローンの契約条件を知りませんでした。
検討を見合わせたいと思います。
お知恵を頂き感謝です。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2010/03/11 18:28