マンション管理契約の重要事項説明について重説を聞く理事長と委託契約に署名する理事長が違うことについて

当マンションでは毎年理事が任期終了直前の理事会で重説を聞き総会が終わった直後に新理事長が契約書に署名押印します。
したがって新理事長は重説を聞く機会がなく契約書に署名押印しております。
法律ではどのように規定されているのでしょう

質問者からの補足コメント

• 

  違法性はないという事ですね！
  皆さんご回答ありがとうございました。

    補足日時：2021/04/17 11:21

No.7 ベストアンサー 回答者： マンション管理士 回答日時： 2021/04/16 00:31

追記)　

【従来と同様契約の場合】
契約の重要事項説明書は→配布しなければならない。
従って,定期総会の議案書とともに、重要事項説明書を添付しているはずだから、
新理事長(まだ組合員)も,重要事項説明書を受理し,確認可能だから、次年度の契約内容を知らない、とは言えないはずですね。(従来同様の契約の場合)　

【従来契約の違う契約締結の場合】
①定期総会の議案前に)
▼契約重要事項の説明を行う
②通常総会議案を実施
③(総会後)契約締結の押印･新旧理事長の引継ぎ

No.9 回答者： suzuki0013 回答日時： 2021/04/17 07:01

法的には問題ないよ。

事情は違うけれど、理事長が交代して説明を受けた人と別人が署名押印するケースがあったので国交省に確認したことがある。
ただし、確認した際にやけに「場所」を聞かれたので、自治体の条例やマンションごとに少し違いがあるのかもしれない。
気のせいも知れないが、念のため質問者のマンションのある地域を管轄するところへ問い合わせた方がいい。
（国交省　〇〇地方整備局←〇〇が地域名　検索すれば出るはず）

冒頭で法的には問題がないと書いたが、厳密には「規定がない」ので違法だとか無効になるということではないということ。
そのため、説明を受けずに署名押印することでトラブル（新理事長に過大な負担を負う）になる恐れもあるので、前任の理事長から後任の理事長へしっかり引継ぎがされることが必要。
また、できれば管理会社から新理事長へ改めて重要事項説明を行ったうえで署名押印が望ましい。

この場合の重要事項説明は法的には行わなくても良い位置づけなので、前回の重要事項説明から変更があった部分だけピックアップした簡略版で良いだろう。
説明する側も受ける側もその方が効率的で合理的。

ぐっどらっくｂ

No.8 回答者： マンション管理士 回答日時： 2021/04/16 00:46

定期総会の議案書に､次年度の契約の重要事項説明書も添付されているのだから、新理事長になる組合員も,重要事項説明書を知らないとは,言えないはず。

もし、定期総会案内状の中に、重要事項説明書がハイッいないなら、管理会社がﾏﾝｼｮﾝ管理適正化法第72条違反となります。
要は,適正化法は,管理会社は,次年度の契約締結前に,必ず,重要事項説明書を組合員全員に配布する義務を負っている、という事.(従来同様だから、説明不要)
だから、今後は、定期総会案内状に､重要事項説明書も全組合員へ配布する義務があり、(新理事長もなる組合員を含め)全ての組合員は,次年度の契約内容を,総会前には、確認した上で、総会で契約締結の承認決議して→新理事長は,押印する。
◼️定期総会の案内状･議案書の中に,重要事項説明書が入っているのでは、ないでしょうか❗

No.6 回答者： マンション管理士 回答日時： 2021/04/16 00:22

管理委託契約の重要事項の説明

(ﾏﾝｼｮﾝ管理適正化法･第72条)
【従来同様の契約締結の場合】
▼組合員全員へ,重要事項説明書を配布義務　＊説明会開催=不要
【従来と異なる契約締結の場合】
①全員配布の上＋②説明会の開催の両方必要

No.5 回答者： マンション管理士 回答日時： 2021/04/16 00:05

管理会社もおかしいですが、旧理事長も,おかしいですね。

最終理事会では,現行の理事全員だけでなく、新たな理事も出席させて、新理事就任の事前の了承が必要です。
定期総会時に、議案として,次年度管理委託契約内容の説明会を行い、組合員に､従来と同様の管理委託契約を行う事を説明した上で、通常の定期総会の議案の承認決議を実施します。
もし、定期総会に､新理事長(まだ一般組合員)が欠席ならば、定期総会後に,次年度管理業務の引継ぎ時(新規契約書の押印)に、重要事項を説明するはずです。
管理会社のみならず、旧理事長も,新理事長の方に,管理会社を通じて、説明させなければなりません。　最終理事会の段階では,まだ総会開催しておらず(新理事の就任は定期総会で決定),やはり、①定期総会時(契約締結前に)に､契約の重要事項を説明→②総会で新理事が決定→③総会後に､契約押印････このパターンが一般的ですね。

No.4 回答者： マンション管理士 回答日時： 2021/04/15 23:44

追記)もし、新理事長が､定期総会(次年度の契約の重要事項説明会)に､自己都合で欠席していても、新旧理事長とが面談して,次年度管理業務に係る義務引継書の交付と説明を行う時に、旧理事長は,新理事長へ、次年度の管理委託契約書の説明を行う義務があります。

定期総会前の現理事長も,責任ありますが、管理会社の方も、問題ですね。
従来と同様の管理委託契約の交付時でも､同管理適正化法に基づき、全組合員への説明義務のため、定期総会時に､契約更新の説明を実施する管理組合がほとんどですよ。
法の弾力的運用として,(全組合員への説明を省くとしても)理事会での説明ならば、新旧理事全員の同時出席が必要.

No.3 回答者： マンション管理士 回答日時： 2021/04/15 23:31

ﾏﾝｼｮﾝ管理適正化法では,契約締結前に,定期総会で、全組合員に対して、説明義務があります(重要事項書の配布は,現理事長のみ)

通常は,新旧理事長が､次年度管理業務の引継ぎ,説明も行う為,その時にも,次の契約内容も,確認する義務が双方にあります。従来と同じ契約更新の場合でも､全組合員へ、管理会社のﾏﾝｼｮﾝ管理業務主任者はその身分証明書を提示の上で、前と同様の管理委託契約である事を,説明する義務があるので、理事会だけの説明では不十分であり、次年度管理委託契約の締結前に,全組合員に対して、定期総会の時に、重要事項の説明をしなければなりません。
理事会だけでの重要事項説明は駄目です。無論、従来と契約変更ならば、重要事項説明書の配布も,全組合員へ配布しなければなりません。
従来と同様の契約でも､(全組合員配布は不要だが)全組合員には説明が必要です。

No.2 回答者： マンション管理士 回答日時： 2021/04/15 23:16

ﾏﾝｼｮﾝ管理適正化法では

①従来と異なる新たなﾏﾝｼｮﾝ管理委託契約の場合→総会前(契約締結前に)新たな契約内容につき,重要事項説明書を組合員全員へ配布+説明義務がある
②(従来と同様の)契約更新の場合、
現理事長のみに配布(他の組合員への配布不要)して,全組合員へ契約締結前に説明が必要→(この説明は)総会出席者への説明で済みます。
総会時の説明は,総会欠席者(委任状,議決権行使者,この二つとも未提出の完全欠席者)がいても、従来同様の契約更新での全員への説明となります.
総会当日に､欠席した次の理事長も,総会時点では.一般組合員の立場であり、欠席していても、委任状なり議決権行使をしているはずであり、全員参加の前提で、全組合員へ総会案内状を,配布の上、説明会を開催しているのですから、次の理事長(組合員)が自ら、欠席していても、総会時点の理事会、理事長及び総会出席組合員等が、当該説明を聞いているのですから、契約更新への重要事項の説明は有効ですね。
次の理事長となる組合員が､説明会を欠席するのは本人の自由ですが、管理会社は,ﾏﾝｼｮﾝ管理業務主任者の身分証明書を,総会前の(重要事項説明)説明会で提示の上で、説明しておれば、有効です。
次の理事長さんが、当日欠席し,もし次年度契約変更の契約ならば、総会出席の旧理事長や管理会社へ新契約締結前に,個人的に確認すれば良いのです。
総会(重要事項説明)に､自己都合で欠席しているのに、もう一度説明会再開の権限は新理事長にはなく、自己都合で欠席した新理事長がわからなければ、旧理事長などに,新契約内容を確認しない行動は、逆に新理事長側に問題がありますね。
第一、その前に、新旧理事長同士が、次年度管理業務の引継ぎを,必ず行う訳ですから、勝手に欠席した新理事長は,最も誠実に、謙虚に､旧理事長や管理会社に､欠席事情を説明の上で、新たな契約内容を,教えていただく誠実な姿勢がなければ、今後,全組合員をまとめていく理事長の資格の有無が､問われますよ❗

この回答へのお礼

ありがとうございます。
わたしのマンションでは最終の前期理事会にて重説を行い契約書は総会後新理事長が契約書に押印します。
管
理会社が何かを恐れているのでしょうか？新理事長は重説を聞く機会がないのに押印だけを半ば強要される気分です。

要するに新理事長には重説をせずに契約だけをするように管理会社が要請するのでおかしいと感じています。

全住民に重説の説明会と言うものはありません。

お礼日時：2021/04/15 23:38

No.1 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2021/04/15 22:15

規約が判らない。

後から新理事長を認めないと言う場合もあるだろうしね
弁護士と契約するのも手です。