住宅管理委託契約の合意更新をわすれた

賃貸住宅の管理委託を管理会社と結んでいます。平成9年5月1日に契約したのですが、ずいぶん昔の為双方ともに契約終了日（H29年4月30日）を忘れていて更新作業を何もしないで現在まで従前どおりで運用してきました。今回管理会社から以前の契約は切れているから新たに契約しなおす必要あるのでと、改訂契約書にサインを求めてきました。改定内容の一部に納得できない項目があり、協議中ですが、なかなか合意に至りません。管理会社は合意しなければ契約は打ち切り、管理業務は続行できないと云ってます。
現契約書の契約期間の項目では、双方合議の上、本契約を更新できるとあります。
（１）契約期間到達後今日まで何も異議なく業務を続けていたのだから、実質更新されたのと同じで
とみなされないのか。
（２）更新されたと認められた時、契約期間は従前通り20年又は法廷更新の様に無期限となるのか。
（３）管理会社の云うとおり、現契約はH29年にきれており、合意しなければ、一方的に管理業務を
破棄されるのか。

質問者からの補足コメント

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  phjさん
  詳しい説明どうも有り難うございました。以下に補足いたします。
  （１）料金は管理会社の請求通り払ってます。
  （２）管理対象の住宅は特優賃住宅でしたが、H26年に特有賃の取り消し致しました。契約書には契約解除項目があり、特優賃の認定が取り消された時はこの契約を解除できるとあります。また、途中解約の項目では6か月前に書面で通知し、双方協議の上、解約することが出来るとあります。
  （３）料金は支払ってます。契約書の文言は合意の上、更新できるではなく、協議の上、更新できるの誤りでした。訂正します。
  特優賃の認定解除業務も管理会社に依頼してますので、その時点で契約の解除の話は何もありませんでした。従って、この契約の解除項目は現時点では無効と解釈したい。
  管理会社は建設会社の関連会社で、建物の構造等に詳しく、修理業務等では他社に比べ、メリットがあるので、可能なら契約を続けたい。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2023/01/28 10:29

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  yumeiroyamanekoさん　
  貴重なご意見有難うございました。小生が新管理契約に合意できない点は
  下記1点だけなのです。
  管理会社は業務を外注した時は外注先からの請求額に管理会社の手数料を
  上乗せして請求するとの条項です。
  契約書には管理項目として修繕業務の見積、手配、工事立ち合いがはいって
  おり、これらの費用は管理費用で賄われるべきで、外注に発注する為の手数
  料を取るのは2重どりではないかと考えているからです。これでは大きな工事
  を外注されたり、外注アイテムが増えたりすると管理費が急増したりする恐れ
  があり、安定経営を阻害する恐れがあるからです。弊方としては、管理費に少
  額を上乗せする案を提案しているのですが、なかなか折り合いが付きません。
  管理会社を説得する良い案はないでしょうか。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2023/01/28 17:56

No.1 ベストアンサー 回答者： phj 回答日時： 2023/01/28 08:48

＞今回管理会社から以前の契約は切れているから新たに契約しなおす必要ある

ようするに「従来の契約継続に合意できない」という意思表示です。片方が「継続に同意しない」としているのですから、合意できれば継続、合意に至らなければ契約終了です。

＞（１）契約期間到達後今日まで何も異議なく業務を続けていたのだから、実質更新されたのと同じでとみなされないのか。

管理契約の場合、普通管理会社に料金の支払いがあるはずです。料金を何も言わずに支払い、なにも言わずに受け取ってきたなら、少なくとも従来の契約は継続しています。

もしそれでも「H29年の契約は、H29年で切れている」と言い張るなら、正に本日までの料金の返金を求めることができます。契約が切れているのに、知らん顔して料金を取り続けるのは不誠実ですし、場合によっては詐欺です。

＞（２）更新されたと認められた時、契約期間は従前通り20年又は法廷更新の様に無期限となるのか。

支払いが継続しているなら、法定更新に近い状態だと言えます。
その場合、契約書の途中解約の申し出が今回の状況に該当するでしょう。
契約書の中身を精査しないと、なんともいえません。

＞（３）管理会社の云うとおり、現契約はH29年にきれており、合意しなければ、一方的に管理業務を破棄されるのか。

料金の支払いが継続しているかどうか、が最初の留意点です。
ただ、契約書の文言が「双方合議の上、本契約を更新できる」と《できる》という言葉なら、合議していない状態では契約が切れている、という解釈も可能です。

とりあえず話し合いを継続するしかなく、契約が切れるなら他社と結べばいいと思います。その場合H29年に切れていた、なら料金を返還してもらってください。

今後の話し合いは録音しておくことをお勧めします。

この回答へのお礼

PHJさん
法律の解釈にもいろいろあり、杓子定規でズバーとはいかない事が良く解りました。私としては、出来るだけ旧契約に近い形で新たに契約できるように管理会社と粘り強く交渉していきます。本当にありがとうございました。

お礼日時：2023/01/31 18:15

No.2 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2023/01/28 16:22

あなたが提示された改訂契約書に合意しないのであれば，当初の委託契約の終期に契約が終了していたことになります。

管理会社には管理を継続する義務がないので，管理に関して預かっていたもの等を返還すれば，あとは責任はないことになります。

賃貸物件の管理委託契約は，民法632条から642条に規定がある請負契約です。条文を読んでいただければわかるとおり，請負については，法律上法定更新の定めがありません。
ゆえに法律上の解釈としては，当初の契約に自動更新の定めがない限りは契約は更新もされていません。条文にもない法定更新を主張するのは適当ではないでしょう（あなたの主張にある法定更新の内容は借地借家法の規定だと思いますが，これはオーナーと賃借人との賃貸借契約に関する法律ですから，オーナーと管理会社との間の管理委託契約には関係がないはずで，その準用を認めるような判例も見聞きしたことがありません）。

ですからあなたが改訂契約書の内容に合意しないのであれば，現時点では契約関係はないことになるので，管理会社にも管理義務はなくなります。契約更新をせずに管理していた部分については，事務管理（民法697条～702条）あたりで調整することになるのではないでしょうか。

またあなたが契約の終期以降の料金の返還請求を行うような場合には，管理会社は事務管理の費用償還請求（民法702条）または不当利得の返還請求（民法703条）をしてくることが予想されます。
それに不動産の賃貸借は商法502条1号に定める商行為ですから，あなた自身も商人と同じ扱いとなり，民法709条の過失の度合いも，一般私人に比べると重いものになると思います。下手なことをすると，何らかの形の損害賠償請求もあり得るかもしれません。

その管理会社に管理を続けてほしいと思っているのであれば，改訂契約を飲むしかないように思います。

ただ，改訂契約前の管理料については，その上限は，終期を迎えてしまった契約に沿った額だと考えます。契約もないのにその額を上げるのは，支払義務を負う人にとっても予想外ですから，信義にもとる行為だと言えます。そんなものを認めるのは，押し売りを認めるのと同じです。
そんな話になった場合には，そこは拒否してもかまわないのではないかと思います。

この回答へのお礼

yumeiroyamanekoさん
有難うございました。私としては、出来るだけ旧契約に近い形で新たに契約できるように管理会社と粘り強く交渉していきます。

お礼日時：2023/01/31 18:17