大家が破産！オーナーチェンジ後の引継ぎ、賃料の値上げについて

Question

マンションのオーナーチェンジで管理会社が七月から変わり、新しい賃料での再契約と再審査をするという書類が届きました。賃料が一万近く上がります。

去年の６月に契約を更新し、二年契約なのでまだ一年残っています。
保証会社も新しく契約し直さなければならないようです。

納得できないなら、10月いっぱいで退去してほしいとういう文面で、7月19日に届いて返信期限は月末・・・
これは合法なのでしょうか？
契約期間中ならば、前の賃料で住むことも可能なのでしょうか？
詳しい方、助言お願いします。

gookaiin · Accepted Answer

質問者さんの場合、次の2つのケースが考えられます。補足してください。

---------------------------------------------------
【ケース1】
抵当権のついた賃貸物件であり、今回抵当権に基づく競売により、買受人が新しいオーナになった。

【ケース2】
競売ではなく、前のオーナが、その賃貸物件を売却し、買った人が新しいオーナになった。

--------------------------------------------------------
【ケース1】の場合、新しい買受人は法律上極めて強い立場にあります。
新しい買受人が賃借人に退去を求めたなら、6ケ月以内に退去しなければいけません。（立ち退き料等の請求もできません。）

＞新しい賃料での再契約と再審査をするという書類が届きました。賃料が一万近く上がります。
＞保証会社も新しく契約し直さなければならないようです。

審査に落ちたり、賃料値上げ等を拒否すれば、退去を求められるだけです。

----------------------------------------------------------
【ケース2】の場合、賃借人が法律上強い立場にあります。新しいオーナは前のオーナと賃借人とに間の賃貸借契約を引き継ぐ義務があります。オーナが変わったからと言って、再契約や再審査、賃料の値上げ、保証会社の変更などできません。賃借人は法律上すべて拒否できます。

＞二年契約なのでまだ一年残っています。

引き続き住み続けられますし、契約更新の際も、まず前と同じ条件での更新ができます。

---------------------------------------------------------
＞これは合法なのでしょうか？

【ケース1】なら合法。
【ケース2】なら違法。

ハルモニア · Answer

チャットGPT回答ばっかりだな～。
あなたも自分でチャットGPT回答できくとわかるよ。
https://chat.openai.com/
登録必要だけど。

さて、回答としては基本的にオーナーチェンジによる値上げは認められない。
ただしその物件が周りの物件と比べたときに安い場合は値上げできる。
ただし、今回の値上げか退去か？という2つの選択肢しか明かさないのは違法スレスレなので既出の回答にある供託にしておけば家賃未払いにならない。
あくまでも戦う姿勢でやるなら供託しておくことです。

あと最近では契約時にオーナーが抵当権があり、なにかあった場合は云々と書いてることがあるからそこも確認したほうがいいよ。

turbotjcn · Answer

間違い回答が多いので書きますが、#6の回答が正しいですね。

回答も似たようなものになってしまいますが、

＞これは合法なのでしょうか？
タイトル通り「大家が破産」なのであれば「合法」。

＞契約期間中ならば、前の賃料で住むことも可能なのでしょうか？
基本的には不可です。

理由は次の通りです。

1．通常売買による所有権移転の場合

通常売買（いわゆる「オーナーチェンジ」）の場合には、買主（新所有者）は契約内容も含めて貸主の地位を権利、義務ともに引き継ぎます。借主側も従来の契約に基づいた権利、義務を保有したままになります。所有者が変わったからといって貸主側が勝手に条件変更を求めることは出来ません。
※任意売却も含みます。

2．競売手続き（抵当権の実行）による場合

質問タイトルに「大家が破産」とあるので多分こちらなのでしょう。抵当権設定の既にある物件を賃借した場合には、民法の規定により抵当権が優先されます。オーナーの破産等により実際に抵当権が実行され、競売手続きにより所有者が変わった場合、法律上、既存借主は新所有者に対抗できません。結果、次のいずれかの状況になります。
※2の場合、借主から新所有者に敷金返還も請求できません。

ａ.明け渡しを求められた場合、借主はこれに対抗できません。ただし法律上、従来契約の賃料相当額を新所有者に支払いつつ、所有権移転（競落人による代金納付日）より6ヶ月まで住める、という退去猶予制度があります。

ｂ.新所有者に賃貸物件として事業継続する意志がある場合は、貴方に新たな契約締結を求めてきます。ただしこの場合、従前の契約内容は承継されないので、新規の契約を締結することになり、賃料等条件も変わってしまう可能性があります。もし契約条件に合意できない場合には、借主は退去することになります。

上記2については「短期賃借権保護　廃止」でググるといろいろと解説が出てきます。またこの内容は通常、新規契約時の重要事項説明の中で物件の登記状況と併せて不動産会社から説明されているはずです。

短期賃借権保護が廃止されたのは、いわゆる反社勢力などが所有者と結託し、架空の賃貸借契約をでっちあげて高額保証金の存在をほのめかし、円滑な競売手続きが妨害されていたという事情によるものですね。

最後に、「抵当権」が賃貸物件に設定されていることは特に珍しいことではありません。新築物件の建設は金融機関からの借り入れによって行われることがほとんどなので、建物が新しいほどついている可能性は非常に高いです。
注意すべきは抵当権の実行によって「差押」登記がされている場合です。この場合、今回の質問のような競売手続きが間近に迫っていることを示しています。

うまく解決されることをお祈りします。

ashitahatennki · Answer

これは合法なのでしょうか？

＝合法です。

貸してあげ条件も出してるし
立ち退きも伝えてる。

quantum · Answer

新オーナーは旧オーナーから債権（賃貸契約など）を引き継いだ（買い取り）のですから、賃貸契約自体はそのまま有効です。破産とかは関係ありません。
また、居住権があるので、従来の家賃を払い続けている限り、退去義務もありません。

acnc · Answer

破産なので賃貸人の権利は消えます。
全てが新規になるはずです。

買取ったオーナーさんの名義になった時点でその方の所有物です。
即日退去通知が出せます。
立退料を払う必要もない。

短期賃借権の権利で経済損失を
訴える先は破産した者へ

dpclovefukooka01 · Answer

再契約をせずに、供託と言う方法で大家に払っていた時代の家賃を法務局に供託すれば払っている事になります．．．強制退去は出来ません

merciusako · Answer

法律で、旧大家との契約が生きています。

その契約の期間満了までは今のままです。

契約更新の時に、新しい条件になります。

消費センターに行った方が良いですね。

ggogooID · Answer

＞納得できないなら、10月いっぱいで退去してほしい
考える期限は必要ですが、3か月？ぐらいは提案して来てるようですね。

ただ、
＞二年契約なのでまだ一年残っています
これを破棄されるわけですから、あなたは契約不履行に対する損害金や、
引っ越しに関する補償金などを請求できる立場にあると思います。
まずは、今の契約内容を確認して、守られない（守らない場合も）場合は
どういうことになるか？ですね。

大家が破産！オーナーチェンジ後の引継ぎ、賃料の値上げについて

質問者さんの場合、次の2つのケースが考えられます。

チャットGPT回答ばっかりだな～。

間違い回答が多いので書きますが、#6の回答が正しいですね。

これは合法なのでしょうか？

新オーナーは旧オーナーから債権（賃貸契約など）を引き継いだ（買い取り）のですから、賃貸契約自体はそのまま有効です。

破産なので賃貸人の権利は消えます。

再契約をせずに、供託と言う方法で大家に払っていた時代の家賃を法務局に供託すれば払っている事になります．．．強制退去は出来ません

法律で、旧大家との契約が生きています。

＞納得できないなら、10月いっぱいで退去してほしい

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