今後10年間で徐々に金利が上がって、変動金利が今の約0.3%から10年後には変動金利が3%ぐらいにな

Question

今後10年間で徐々に金利が上がって、変動金利が今の約0.3%から10年後には変動金利が3%ぐらいになると思っています。

今、10年固定の住宅ローンの金利は1.3%ぐらいなんですが、もし私の予想通り変動金利が今の10倍になったら、10年固定で今借りたら得になりますか。損になりますか。

yhr2 · Accepted Answer

No.5&7です。

単純に考えれば、「借金の元本」以外に支払った「利息」が、どちらの方が多いか、というのが「損、得」ということかと思います。
要するに「総支払額」（借金の元本 + 利息）が多いか少ないか。

「固定金利」を基準にすれば、「変動金利で、固定金利よりも低いときに支払った利息と、固定金利よりも高いときに支払った利息の積分値がプラスかマイナスか」ということです。
利息は、「元金」が大きいほど多いので、返済の初期は高く、末期には安くなります。
なので「返済期間のどの時点で、変動金利と固定金利が逆転するか」ということが関係します。

つまり、変動金利が一定の率で上昇していくとすれば、「返済期間のちょうど真ん中で変動金利と固定金利が逆転する」のであれば、変動金利の方がぜったい有利です。
「返済期間の70％の頃に変動金利と固定金利が逆転する」のが損益分岐点ではないでしょうか。

そんなことも含めて、とにかく「シミュレーション」が大事だと思います。

yhr2 · Answer

No.5 です。ちょっと間違いがあったので、訂正。

(3)(4) で「繰り上げ一括返済」と書いたのは、ただの「繰り上げ返済」です。残額をまとめて返済する必要はなく、その時点で返せる額を「繰り上げ」で返済するだけです。
いくら返済するかは、準備ができて、その後の生活に支障のない範囲で決めればよいです。
いくら返済すると、その後の返済がどうなるかは、これまたシミュレーションしてみればよいです。
シミュレーションは、その都度、臨機応変にいろいろな条件で行えばよいです。「エクセル」で毎月の返済・残額表を作っておけば、金利を変更したり繰り上げ返済額を追加すれば、すぐに結果が出ます。

ありものがたり · Answer

固定金利で完済までの返済総額は、公式がよく知られてるけど、
変動金利のほうは、年次の一次関数で増えると仮定しても
漸化式が複雑過ぎて、解析的には扱いづらい。
シミュレーションして比べるしかないかなあ... と思う。

ちな、元本 A 円、月利 r 複利の負債を、月額 D 円固定で返済すると、
k 月後の負債残高 a[k] は
a[0] = A,
a[k+1] = a[k]・(1+r) - D
と記述できるから、漸化式を解いて
a[k] = D/r - (D/r - A)・(1+r)^k.

年利 R の月複利は、(数学的には間違っているが)
銀行の慣行として月利 R/12 の複利として扱うことが多い。
r = R/12.

この支払いが丁度 m 月で完済するとすれば、 a[m] = 0 だから、
0 = a[m] = 12D/R - (12D/R - A)・(1+R/12)^m を
D の方程式として解いて
D = A(R/12)/{ 1 - (1+R/12)^-m }.
その間の返済総額は、S1 = Dm = A(mR/12)/{ 1 - (1+R/12)^-m }.

R = 1.3/100, m = 12・10 の場合、電卓によると
S1 ≒ A・(1 + 6.7/100).
10 年間で 6.7% くらいの利子が付くことになる。

yhr2 · Answer

金利の動向を見ながら、臨機応変に返済計画を変えていくことで対応すればよいと思います。（頭金と住宅ローンの比率、返済期間、途中での一括繰り上げ返済など）
その場合には、金利だけでなく、住宅購入時の親からの資金援助に関する贈与税の特例（現在は 1,000万円の贈与まで無税、夫婦共有で購入するなら2人分で 2,000万円まで無税）、住宅ローン減税（現在は所得税控除が残借入額の0.7％、13年間）なども考慮する必要があります。
（贈与税は、消費税が10％になった直後には2,500万円まで無税だったと記憶していますが、その後段階的に引き下げられているようです）
https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/column/011/index.html
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0024005-031_01.pdf

「臨機応変」ができないのであれば、返済額が一定の「固定金利」を選択する方がよいかもしれません。

いずれの場合にも、変動金利をある程度想定して、「返済シミュレーション」を行って、トータルでどちらが有利かを見積ることが大事です。
その場合には、変動金利の動向を何パターンか想定することになり、「金利がどうなったらどう行動するか」などもあらかじめ想定することになります。

あくまで「定量的に」比較評価することが必須で、「何となく」とか「勘で」ではダメです。

たとえば

(1) 現在金利の低い変動金利で借りる。
・金利の低いうちは、当初計画で返し続ける。
・変動金利は金利が低いので、未返済額の大きい初期の利息上乗せが小さくて済む。
・住宅ローン減税の控除期間 13年を有効に活用する。所得税控除率 0.7% よりも借入金利が低ければ「支払う利息」よりも「戻る税金」の方が多い。

(2) 変動金利に「５年ルール」「125％ルール」のある金融機関を選ぶ
・借入当初から 5 年間は金利変更なし。
・６年目以降に金利変更があっても、１回の返済額の変動は 125%以内。

(3) 市場金利の動向から、住宅ローンの金利が変更になり、住宅ローン減税の控除率よりも高くなる、あるいは減税期間13年を過ぎていいるのであれば、出来る限り「繰り上げ一括返済」を行って、残っている未返済額を減らす。
それによって、実際に支払う「利息」をできる限り小さくする。

(4) 親からの補助が期待できるのであれば、年間110万円の「贈与税基礎控除」を利用して、自分の預貯金にプラスして「繰り上げ一括返済」の原資を貯めておく。
たとえば、購入後10年で変動金利が上昇したとすれば、その時点で親からの「贈与税なし」で贈与された 1100万円を「繰り上げ一括返済」に充てることができる。

こういったもろもろの対応をした上で、現在の「固定金利」とトータルでどちらが得になるか、といったことをシミュレーションしてみてください。
「金利、複利」の知識と、エクセルなどの表計算ソフトがあれば、簡単にシミュレーションできます。

phj · Answer

＞10年固定で今借りたら得になりますか。

微妙だけど「得にはならない」でしょう。

まず「10年で払い終わるのか？」という点が問題です。
払い終わるなら「10年間1.3％という安めの金利でローンを借りられた」のでまあまあ得かもしれません。

しかし借り換えをするなら、10年後には3％かそれ以上の金利になっている可能性もあり、そうなると「10年前の安い金利で得した分が消える」可能性もあります。なにより10年後の金利がどのくらい上がるのかが分からないので、損失になる可能性も考える必要があります。

なので金利が上がる前提なら得になるのは「ローン終了まで金利変動がない条件のものを今選ぶ」しかないです。

tsuyoshi2004 · Answer

住宅ローンは一般的に元利均等返済であることが多いです。
その場合、返済初期は金利分が多く元本返済が少ないことになります。
返済後半になると金利分が減り元本返済が多くなることになります。
そうなると仮に期間の利率の単純平均が同じであっても最初の方の利率が低い方が全体での金利は少なくなります。
銀行等の貸す側も馬鹿ではないので、銀行等の今後の金利動向の予測に基づいて固定金利の利率を決めています。
どちらが得になるかは銀行の今後の金利動向の予測と質問者さんの予測でどちらがより金利が上がると判断しているかになるでしょう。

つばぐろう · Answer

今が低い、と考えるなら低い内に固定で借りとく方が有利ですよね

ogi_3 · Answer

日本の金利は、これから間違いなく上がっていきます。
これまでが異常だったんですね。
私なら、固定金利にします。

今後10年間で徐々に金利が上がって、変動金利が今の約0.3%から10年後には変動金利が3%ぐらいにな

No.5&7です。

No.5 です。

固定金利で完済までの返済総額は、公式がよく知られてるけど、

金利の動向を見ながら、臨機応変に返済計画を変えていくことで対応すればよいと思います。

＞10年固定で今借りたら得になりますか。

住宅ローンは一般的に元利均等返済であることが多いです。

今が低い、と考えるなら低い内に固定で借りとく方が有利ですよね

日本の金利は、これから間違いなく上がっていきます。

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