3250万の住宅ローンを金利0.82で組む予定です。先に保証料を80万払うと金利が0.6まで下がると

3250万の住宅ローンを金利0.82で組む予定です。先に保証料を80万払うと金利が0.6まで下がると言われました。現在貯金は300万です。40年か35年ローンで組むか悩んでます。35年だとボーナス年10万入れます。保証料は先に払う方がいいでしょうか？また35年40年どちらの方がいいと思いますか？

質問者からの補足コメント

• 28歳です

    補足日時：2018/07/24 16:39

No.7 回答者： Moryouyou 回答日時： 2018/07/25 09:50

いやいや。

誤解というか、錯覚です。
返済期間を35年なり40年なり決めると、
★当初の返済月額、賞与での返済額が
決まるだけなのです。
返済能力がもっとあるなら、30年、
20年のローンを組めばよいだけです。

もちろん、繰上げ返済をしていけば、
ローン残高が減るわけですから、
①返済月額を減らすか、
②返済期間を短くするか
の選択をすることになるんですよ！

つまり、
40年で組んでおいて、
繰上げ返済が順調にできるなら、
その分、返済期間を短くする②
を選ぶことができ、もちろん
★それだけ返済総額も減るのです。

ですから、最初からローンを
★短い期間で選ぶ必要はないのです。

人生いろいろあります。
余裕があるなら、返済を早め、
他に出費がかさむなら、月々の
返済額が少ないに越したことは
ないのです。

さらに、当初10年は、住宅ローン減税が
効果を発揮します！
0.6%で住宅ローンを組めば、残高の
★1%の税金が還付されます。
今年末のローン残高が3200万
とすれば、最高32万の税金が
還付されます。
フルで還付を受けられるなら、
1%-0.6%=0.4%
の利息分が逆に得になるのです。
但し、
所得税、住民税の納税額が
★32万以上あるのが前提です。
★まだお若いので、そこまで納税して
いる所得ではないかもしれません。

このあたりは、現在の給与収入をご提示
願えれば、試算できます。

ということで、40年のローンが組め、
(審査が通るなら)、そして、繰上返済
もできると考えるなら、当初の
返済期間で悩むことはなく、返済月額
が、少額なものから無理なく始めれば
よいのです。

どうでしょう。
ご理解いただけたでしょうか？

No.6 回答者： asato87 回答日時： 2018/07/24 23:46

私なら35年保証料ありにします。

労金は月例返済と賞与の返済が独立した契約になっていて、それぞれに早期返済できます。
また、賞与分があるということは、月例だけより多く払うので5年短くなるわけで、当然支払い総額も少なくなります。
今28才とのことですから40年後は68才、さすがに長すぎると思います。
#4の方の計算をあってる前提で拝借すると、35年と40年では50万円前後違います。
毎月の返済額の3000円はなんとでもなる数字です。
35年で総額を安くするために保証料を前払いし、少しでも早期返済することです。
労金は毎月月初めに早期返済すると元本充当が多くなりますよ。

この回答へのお礼

知りませんでした！
40年で組んで繰り越し返済
しようと思ってましたが
悩みますね

お礼日時：2018/07/25 00:11

No.5 回答者： Moryouyou 回答日時： 2018/07/24 17:42

＞40年ローンで

＞保証料を先に支払い
＞繰り越し返済する
そうですね。
おそらく住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)
も十分活かせますから、当初10年までは、しっかり
税金の還付を受け、あとはどんどん繰上げ返済を
していくとよろしいかと思います。

No.4 回答者： Moryouyou 回答日時： 2018/07/24 17:03

文面からは分かりませんが、

金利は変動金利だと思われます。
そのあたりは考慮せず、
返済期間ずっとこの金利である
前提でいくと、概算で以下のように
なります。

返済月額
　　　　35年　40年
0.82%　89,041　79,441
0.6% 　85,809　76,174

※賞与10万年2回込の計算です。
　賞与分を抜くなら上記金額より
　16,667を減算して下さい。

返済総額
　　　　35年
0.82%　37,397,220
0.6% 　36,039,780
差額　　1,357,440

返済総額
　　　　40年
0.82%　38,131,680
0.6% 　36,563,520
差額　　1,568,160

どの場合も、
保証料＜差額
となっているので、
保証料を先に払ってしまい、
0.6%の金利で返済できれば、
得ということになります。

問題は、金利が変動金利と思われ、
上がってしまう可能性があること。
その場合、他の業者のローンに借換え
をしたような場合、
★保証料を返してくれなかったり、
★還付しても僅かだったりする
可能性があること。
といったあたりです。

契約上どうなるか、訊いてみても
よいと思います。

また、変動金利ならもっと低い金利も
ありますよ。
0.5%以下の金融機関もあります。

以上、いかがでしょうか？

参考
http://kakaku.com/housing-loan/

この回答へのお礼

詳しくありがとうございます！
それだと40年ローンで保証料を
先に支払い繰り越し返済するのが一番よさそうですね。
二世帯なのであまり銀行が
通らなくてろうきんになりました(>_<)

お礼日時：2018/07/24 17:06

No.3 回答者： こねろく 回答日時： 2018/07/24 17:02

ご主人が28歳なのですね。

今は定年6時0分歳とその会社は決めてるかも知れませんが、高齢化社会になり働き方改革などでこれから定年が63歳.65歳に延びる可能性ありますのでやはり35年の方が、月3000円違うのは大きいですよ！

この回答へのお礼

ありがとうございます(>_<)
また主人とも相談してみます

お礼日時：2018/07/24 17:04

No.2 回答者： こねろく 回答日時： 2018/07/24 16:49

このローンはあなた1人で払うつもりですか？35年なら63歳までで定年でちょうどでしょうか？ご結婚されていて、男のお子さんいれば、将来的には途中から援助も可能ですかね。

築35年になればまたリフォームも必要となりますので、やはり先に80万払って金利も安くしたほうが良いと思います。

この回答へのお礼

主人名義です！
主人の会社は60歳で定年だそうです。
保証料を先に支払うと30万くらい
得になり月3000円くらい安くなるみたいです！

お礼日時：2018/07/24 16:56

No.1 回答者： こねろく 回答日時： 2018/07/24 16:37

今の年齢にもよりますが、残金は少ないほうが良いと思います。

確かにこれから何があるかわかりませんので貯蓄も必要かも知れませんが、金利も下がる事ですし、私なら保証料払います。

この回答へのお礼

悩みどころです。
今から産休に入るので
どうしようかなあと(>_<)

お礼日時：2018/07/24 16:43