今般、まだ長期修繕計画書を改定し→同計画へ計上される各種工事額を理事自ら専門補修業者から見積書を収縮

今般、まだ長期修繕計画書を改定し→同計画へ計上される各種工事額を理事自ら専門補修業者から見積書を収縮し→計画書へ計上すると→管理会社の集積立金値上げ額(¥8,000円/月)ではなく→僅か¥1,800円/月の値上げで済む事が判明し→定期総会で承認決議済みとなりました‼️
あなた方の分譲ﾏﾝｼｮﾝの管理組合では管理会社への丸投げでしょうか？

質問者からの補足コメント

• 1社元請け方式が,管理組合から利益相反となり元請会社が(直接に補修工事を行わず)関連業者～下請～孫請へと多段式関連業者へ回し→段階ごとに中間ﾏｰｼﾞﾝを見積書額へ加算･上乗せし→最終直接工事の最下請け業者の工事の利潤は,大幅な利益損、下請業者では手抜き工事をやらざるを得ない事となるのが「多層工事請負構造」です回答者の「1社元請け業者方式」は組合利益の毀損,修繕積立金の一層の値上化を促進。分離発注工事方式は)管理組合の利益に資する.1社元請方式が良いなら実施されれば結構。管理会社･元請1社への「工事選定を」丸投げとは→管理会社等の利益増進に寄与するばか.だからこそ,国交省の「修繕積立金ｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝ」も→業者選定等も、管理組合自らの工夫･努力で積立金がｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝよりも低額でもokと,同ｶﾞｲﾄﾞﾗｲﾝの5頁､11頁に明記しているのです.

    補足日時：2024/10/11 19:57

No.2 ベストアンサー 回答者： merciusako 回答日時： 2024/10/11 21:59

回答したとおり、「理事がチェックできるのなら」分離発注でも良いですよ。

大規模修繕工事まで請け負える管理会社はあります。
ゼネコンの管理会社や大手の独立系の管理会社ですね。

問題なのは、管理組合と信頼関係にあるかどうかです。

信頼関係にあるのなら、管理会社が大規模修繕工事を請け負うことは問題ありません。

管理会社が諸悪の根源ではありません。

また、質問ではコンサル方式には一切触れていません。

理事が全部やる、施行は分離発注。
大規模修繕工事全体からすれば、分離発注は特異です。

まあ、これがベストではないという事ですね。

この回答へのお礼

分離発注方式か,特異方式とか、工事監理方式だろうが→要は(利益相反の可能性が高い)1社元請け方式には,建築業界の「多層･多段式工事請負方式」による各段階ごとの中間ﾏｰｼﾞﾝが見積書に加算･上乗せされ→1社責任施工方式の1社のみのﾏｰｼﾞﾝだけでは終わらない、元請け会社～下請け～孫請けの多層業者が入る事により→発注者(管理組合)の工事支払額が,1社直接施工方式よりも、はるかに増える事により→管理組合の組合員全体の利益が毀損する事を→『どう対応されるのか？』が,解決策を説明されなければ→複数工事業者が実質的に関与され,中間ﾏｰｼﾞﾝが上乗せされ管理組合の利益毀損の防止策を説明が必要なのです。その事をろんじないまま,高い工事額に盲目では積立金値上にも無策となりますね‼️

お礼日時：2024/10/11 22:18

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2024/10/11 18:08

＞各種工事額を理事自ら専門補修業者から見積書を収縮

分譲マンションの大規模修繕工事は、一定の工事期間で様々な修繕工事を行いますから、ある１社による元請け方式が一般的です。

つまり、各工事を様々な業者に分散発注することはありません。

分散発注した場合、「工程管理や品質チェックは誰がするのか」が問題となるからです。

この質問にある、「各種工事額を専門補修業者の見積で」ということであれば、その工事だけの最低金額はでてきますが、それを全部合わせても大規模修繕工事は実施できません。

単発の修繕事案には対応できますが、全体をトータルで考えた場合は、ほぼ実現しません。

管理組合の役員や所有者で、大規模修繕工事の工程管理や品質管理ができる人間がいて、ボランティアで無償でやってくれるのなら別ですが、そうでないのなら、誰がやるのか、になります。

これについても、管理組合が専門のコンサルティング会社を選んで任せるのが一般的です。

コンサル会社の善し悪しはあっても、自分たちでできないのなら、専門家に任せるしかないのです。

となると、当然コンサル料が必要になりますから、その分が経費として上乗せされます。

また、各工事をバラバラに発注することはせず、元請け方式での発注になりますから、各種工事の専門補修業者の見積は意味を成さなくなります。

たぶん、そちらのマンションでは、大規模修繕工事の時期になれば大混乱となると思います。

大規模修繕工事の予算が足りないことが明らかになるでしょうから。

そうなったときに、今回の「各種工事の専門補修業者の見積」だけで、月々の修繕積立金を提案した理事会が突き上げられることになります。

現実問題として、不足したままの予算で不十分な工事しかできないか、不足分を一時金負担として所有者から徴収するか、不足分を金融機関などから借りるか、になります。

この質問からは、長期修繕計画の内容が分かりませんが、現在、修繕に関する原材料の急騰や人件費の値上がりによって、修繕積立金の改定では数倍になってしまう危険性があることが、社会的な問題になっています。

「僅か¥1,800円/月の値上げで済む事が判明」と記載されていますが、それで本当に済むのか甚だ疑問ですね。

この回答へのお礼

工事監理式と責任施工式は→管理組合ごとに決定され→監理方式が一般的でなく(又)過去10数年前から(既に)大規模工事を含めて→理事会が収集の)一般専門業者業者と契約し,工事中監理も理事が工事現場を点検し,不良ケ所も皆無.不良が万一あっても→無償にて当該業者が補修しており→何ら問題は,発生しておりません。分離発注方式が特異なものでもありません.多種多様な方式を多角的対応を拒否し管理会社への丸投げは組合員の利益毀損に繋がります化したに

お礼日時：2024/10/11 18:36