マンションの管理費について

５０世帯ほどの小さなマンションの１階に店舗を設けています。
月々の管理費が３００００円なのですが、長いこと使われておらずかなりの額が溜まっているようです。
①管理費が少し高い件（周りの相場は１５０００～２００００前後。管理人はいません。）
②防犯カメラを１階にも付けて欲しい旨（奥まった駐輪場にはあります）
③１階にも電気を付けて欲しい件（街灯も少なく、夜は暗い。１階の店舗付近にも電気を付けてほしい）
以上の件を、管理会社にお伝えしましたが　特に総会の議題にあげられてもいないのだと思います。
管理会社が理事等に伝えてもいないと思います。理事に直接、お話したいと言っても、管理会社に取り合ってもらえません。
何か良い方法、また　こちらの言い分はどの程度まで反映せするものなのでしょうか？

どなたかわかる方がいらっしゃいましたら、回答をお願いいたします。

質問者からの補足コメント

• 店舗が歩道に面しており、店舗前のタイルがところどころ取れて段差が多くあるため、かなり足を取られます。夜は暗いので尚更。1階部分は、私の店舗しかありませんが マンションの一部ではあるので1階部分外の防犯カメラの設置や電気の設置をお願いしたいのですが、この件は店舗だけの利益になってしまうのでしょうか？

  No.5の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2025/01/31 08:58

• 駅から徒歩15分で、近辺にバス停やコンビニもないかなり不便なところです。
  これだけで価値は判断しかねると思いますが、店舗から出るゴミは業者に頼んでるしエレベーターも使わないし、管理人も常駐してないし、なんかなぁ…なんて思ってしまいます…

  No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2025/01/31 09:01

• 管理組合…調べてみます。
  理事選出のお知らせもないのですが、総会資料だけポストに入っていたので たまたま目を通したら、何にも使われていない管理費がけっこうな額貯められていたので、管理費を安くするか、電気や防犯カメラを設置してくれるよう検討できないものなのか？と、疑問でした。

  No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2025/01/31 09:05

• 住宅と同じではないのは承知しておりますが、貯まっているのであれば 全体的な管理費（住人含む）の値下げが組合で議題にあげてもらえるかどうかが疑問点なのです…

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2025/01/31 09:07

• 理事長やって改革します！…と、なる方法がないのです…
  いつ理事長が選出されているかも分からないですし、理事長と直接連絡を取りたいのですが、取る方法がわからないのです…

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2025/01/31 09:09

• うちも、上からの雨漏りがすごくて入り口ドアが垂れた雨水の後がシミになってしまっていたので、管理会社に伝えたところ半年ほど放置されるくらいの（この間、何度も電話していますが担当者と全く繋げてもらえない状態でした）、ずさんな管理です。
  値下げ交渉までいかなくても、こちらの要望は議題にあげてもらえるものなのか…

  No.6の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2025/01/31 13:32

No.10 回答者： 不昧 回答日時： 2025/02/06 22:32

総会で手を挙げて発言したらいいですよ

ちなみに、解体費の積み立てに回した方がいいと思うけどね
そのマンションにも数億という解体費が将来発生するので

No.9 回答者： himawari223 回答日時： 2025/02/03 02:00

総会の資料の中に、必ず理事会長〇〇という言葉がありますし、理事会開催や理事会の記録もありますから、組合員ならいつでも閲覧できます。

管理会社が采配するのではなく、くみあいの下働きなんですから、組合長か理事長に訴えるのが筋です。

また、管理費が高い・・・管理費と修繕積立金が一緒の金額ではありませんか？？？管理費等は専有面積で決まります。

また、約１０年毎に大規模改修工事があり、貯まったお金から３０００万円～５０００万円が工事会社に払われます。大きいマンションだと〇〇億円なんて、ザラにあります。

なので、理事になって、マンション管理をしっかりやらないと、ゴーストマンション・おんぼろマンションになって、価値がドーーーーんと下がってしまいます。

頑張って下さい。

No.8 回答者： amerikaumare 回答日時： 2025/01/31 21:42

あなたは区分所有者ですか？　（賃貸じゃないですよね）

区分所有者なら　理事会、総会の議事録をみせてもらう権利があります。
まずは　理事長が誰かを突き止めて、これらの要求を出しましょう。

まぁそれにしても、あなたもそうですが、全く管理状態が悪いマンションですね。　マンションは「管理を買え」といわれるくらいなので、拉致があかなかったら、転居した方がいいかもしれませんよ。　あなたも無関心すぎますね。

No.7 回答者： daru000 回答日時： 2025/01/31 18:02

そこは賃貸？それともあなたの所有？

理事長が誰かもわからないとのことなので賃貸だと思ったんですが、みなさんの回答をみていると所有していることが前提になっているような？

所有しているのであれば、理事会がいつ行われているかわからないのは違法だし、賃貸ならあなたが要望を伝える相手は管理会社じゃなく大家さん。

古い分譲物件だと理事会が形骸化してて、古い住人たちが慣例（というかマイルール）でいろいろやってることもある。
賃貸なら契約書に大家さんの連絡先があるので、そこに直接要望をだして理事会で議題にあげてもらうとか、大家さんに家賃・管理費の減額交渉をするとかかな。

もし納得がいかないなら、管理費の減額を要求することはできる。
こちらの要望と付近の相場とか管理不足の事実とかの資料を文書通達して、管理費は裁判所に供託する。
（理事会がわからないなら管理会社通して理事会に文書を届けてもらう、でいいのかな？）
あなたにとって不利な結果になる可能性もあるから、やるならきちんとプロに相談したほうがいいけど、まあそういう方法もあるということで。

ご参考までに区分所有法の初歩がうまくまとまったリンクを貼っておきます。

https://takken-success.info/kenrikankei/b-135/

この回答へのお礼

聞きたかったことへの的確な回答ありがとうございます。

お礼日時：2025/02/02 18:03

No.6 回答者： amerikaumare 回答日時： 2025/01/31 12:50

＞貯まっているのであれば 全体的な管理費（住人含む）の値下げ

区分所有者としては値下げを言いたいところですが、逆に管理組合のメンテナンスが全くされていなくて、外壁や設備が老朽化している可能性もあります。
私が住んでいた近くのマンションは 理事長がずっとやっててしかも何もしないので鉄部がさび放題、天井から雨漏りするがそこだけ直しておしまい、外壁塗装なんて３０年全くやっていない　というところがあります。それでは管理費（修繕積立金）は余りますが、ある日突然．．．ということになります。　「やすければいい」という物でもありません。

私が理事長をやったマンションでは、長期修繕計画と資産推移表を作って「これならばあと１０年は値上げしなくて済む」という分析をしました。資産的には余裕がありました。区分所有者も意識が高くて「なぜやらない」と突き上げを食います。　そういう方がマンションが長持ちします。私は築後100年持たせたいな。と思ってます。（「そのころには二束三文になるので建設会社に全員が売り払って建て替えればいい」と提案しています。）

No.5 回答者： merciusako 回答日時： 2025/01/30 18:32

あなたは、１階店舗の所有者なのですね。

そうであれば、そのマンションの区分所有者ですから、管理会社など相手にせずに、理事会に直接要望書なりを出すべきです。

で、最終的に理事会での審議になって、「総会の議案にしなければならない」と理事会が判断すれば、総会での審議となるでしょう。

ただ、最初の時点の理事会への要望書ですが、キチンと裏付けを説明しないと、「ああ、確かにその通りだ」とはなりません。

また、管理組合とはマンション全体の管理のための団体ですから、「店舗だけの利益」ということだと、その時点で相手にされません。

とにかく、理事会で取り上げられれば、理事会議事録に理事会での審議は記載されますから、理事会の判断は分かるでしょう。

No.4 回答者： kamiyamasora 回答日時： 2025/01/30 17:40

３００００円ですか。

マンションの規模からすると高い気がする。当方もマンションでもうすぐ２８０００円値上げになる。
２３０００円に始まって長く変わらなったが、物価高騰の影響で２５８０００、そして２８０００円に変化していくようである。
まあマンションの規模にもよるかな。

そちらのマンション環境を今少しかける範囲で詳しく書いてくれれば比較できるかな。

世帯数は当マンションの約１２０分の１という感じね。
まあ場所・地価・固定資産税などによっても差が出るね。

No.3 回答者： kamiyamasora 回答日時： 2025/01/30 17:36

管理組合があれば、そこの会合、たとえば、総会、さらに気におらなければ、理事になって君が自分で気に入らぬ点をあれこれ他の住民理事と会合重ねて改革。

No.2 回答者： acnc 回答日時： 2025/01/30 16:51

居住エリア外

店舗＝テナント　
非居住、課税対象、面積割合で区分されてる。
共益費、管理費、など消費税が発生する。
中々複雑で一緒にしてる事はない。

No.1 回答者： amerikaumare 回答日時： 2025/01/30 16:46

＞以上の件を、管理会社にお伝えしましたが

管理会社に言ってもダメです。管理会社は管理を委託されているだけですので、区分所有者の意見を聞く義務はありません。
理事長が居るでしょう　その人に手紙で自分の要求を伝えます。

3万円は店舗としているなら、あながち高いとは言えません。（住居目的なら 半額程度）
あなたが理事になってさらに理事長になって　管理組合を引っ張って行ったらどうですか？

長期修繕計画はあるか　とか　会計はどうなっているか　とか　突っ込みどころが満載みたいですね。
（私は管理組合の理事、理事長、会計、副理事長と役を全部やったことが有ります）