マンション内壁コンクリートにヒビ(約２ｍ)

2003年1月に完工した東京都荒川区のマンションです。
購入(同1月末)後、1年以内に震度５前後の地震があり、そのときマンション内側の壁のコンクリート部分に2ｍほどのヒビが入りました。

最初はヒビとは知らず、壁紙のゆがみを建築業者のアフターサービス(築後2年間は業者責任により補修すべき故障は無償で直すと言うもの)の際、申し出たところ「ヒビです。」と言うことで、壁紙をはがし、補強用のテープを張って、壁紙をかぶせなおしました。

当時、そんなものかと悠長に考えていましたが、
マンション(等の建築物)の耐震強度偽造の問題が社会的問題になる中、(待てよ。震度５くらいでヒビがあれだけ入るなら、震度６や７なら…)と思い不安になっています。

出来れば建築に詳しい方に、意見を頂きたいと思います。
地震による建物の損傷として通常の範囲なのでしょうか？
どのように建築主(工事業者)と折衝すべきでしょうか？

No.6 回答者： chounabayashi 回答日時： 2005/12/14 22:30

構造計算書偽装事件を受け、国土交通省でもディベッロパーにできるだけ構造を再確認するよう、指導しています。

大手のディベッロパーの中にはこれを機に、民間が建築確認をできるようになって以降の再確認をするところもあるようです。

世間の耐震の機運が高まっており、また10年の瑕疵責任などもありますので、ディベッロパーさんの対応も比較的よいようです。

管理組合の理事会などと「こんなヒビがあるのだけれど」と相談してみて、まずは組合として構造計算書の再計算などを請求してみてはいかがでしょうか。
ディベッロパーさんのほうで再計算費用を負担してくれる可能性もあります。

また、建築の耐震性は実は施工にも左右されます。
現在は構造計算書関係の対応だけで精一杯のところが多いと思いますが、管理理事会に長期的に関心を持ってもらい、将来的には実際のコンクリート強度の検査なども検討してもらったほうがいいと思います。

このような検査への自治体の補助ができる可能性もありますし、管理組合の予算の中で、このような方面に支出することも決して無駄ではないと思います。

この回答へのお礼

お礼が送れて失礼しました。
一度、マンションの管理会社と建築施工を行った会社の方に問い合わせをして、今後のことを考えようと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2005/12/26 12:48

No.5 回答者： houng 回答日時： 2005/12/13 00:56

震度5前後の地震にあうと、コンクリートの建物にはひび割れの一つくらいは入るのが当たり前です。

ちょっとニュアンスが違うんですが、コンクリートの中には鉄筋が入っていて、コンクリートにひび割れが生じると
中の鉄筋が効くようになるので(実際にはもう少し早くから鉄筋が効きき出しますが)、今の現象はそんなにおかしな現象ではないと思いますよ。

難しい表現で言うと、短期許容応力度程度の外力を受けた際、現行法規ではコンクリートにひび割れが入ることを許容しています。

ひび割れが入ると、そこから水と空気が侵入し、中の鉄筋を錆びさせて構造耐力が低下する可能性が急激に高まりますので、大きなひび割れを見かけたら補修することを心がけたほうが、建物としては寿命が延びます。
（補強用のテープじゃ鉄筋の腐食の役には立たないような。。。あくまで、壁紙のバックアップじゃないのかな？）

＞地震による建物の損傷として通常の範囲なのでしょうか？

恐らく通常の範囲です。

＞どのように建築主(工事業者)と折衝すべきでしょうか？

現時点で発見されているひび割れは、そのひび割れ幅に応じて、エポキシ注入などの補修をしてくださいと言えば良いと思います。

この回答へのお礼

お礼が遅れました。
大変参考になりました。ちなみに、ヒビの入った時の補修工事後の説明では、既にヒビが地震のゆり戻しで(隙間無く)閉じているので、テープを張ったとの事でした。
有難うございました。

お礼日時：2005/12/26 12:51

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2005/12/12 18:52

阪神淡路大震災での被害調査経験者です。

鉄筋コンクリート構造の壁は２種類あります。
１つは構造上重要な壁で、柱や梁とともに地震に耐える耐力壁（耐震壁）です。もう１つは単純に部屋の仕切として作成された構造上重要でない壁です（２次壁とか、雑壁、非構造壁などといいます）。

構造上重要な壁は構造設計図書を見ると、壁や柱には記号がつけてあります。その記号は耐力壁とそうでない壁では見分けがつくように、異なる記号で示してあるのが、一般的です。また縦の鉄筋が２列以上はいっているのが一般的です。厚さも15cm程度以上あることが普通です。たいていは両側に柱がついています。
マンションなどでは短辺方向の壁で柱と柱の間にある壁は耐力壁であることが多いです。また、一般的な平面計画から、隣との界壁のどちらかが一方が耐力壁で（柱のある側）、もう一方が非構造壁であることが多いです。

図面を見るには専門的な知識が必要ですが、以上のようなことを考えながらチェックすると構造壁かどうかは素人でも簡単に見分けられると思いますので、図面で確認してみてはいかがでしょうか？
なお、図面は管理組合または管理会社が持っているものと思います。

次に建築基準法における地震と損傷の関係説明します。
建築基準法では地震力を２段階で考えています。
１つは建物が存在する間に１階は発生しそうな大地震、もう１つは建物が存在する期間に発生するかどうか不確かな巨大地震。
大地震に対して建物は構造上の損傷無し、巨大地震に対しては建物は損傷しても建物により人命が失われないこと（＝倒壊・層崩壊しないこと）を目標として設計するようになっています。

震度と建築設計の地震の大きさは直截な関係はないのですが、一般的に大地震は震度５程度、巨大地震は６強程度と説明されることが多いので、それを参照にすると震度５で耐力壁に亀裂が入るのはある意味、欠陥があったことが推定されます。
ただし、地震がなくてもコンクリートに亀裂が入ることは普通なので、地震との因果関係を調査する必要があります。また大地震程度でも構造上重要でない部分には損傷を受ける可能性はあります。

先の方も要求しているように、できれば発生位置・方向（縦か斜めか）、幅などと壁の位置などを書いて頂けるともう少し具体的な話ができると思います。


次に住宅の品質確保の促進に関する法律（品確法）について説明しておきます。
これは、平成１３年にできた法律でそれ以前のものには適用されませんが、２００３年なら適用される物件です。

この法律で最も大事なことは、構造上重要な部分と雨水関連の部分は、新築未使用の分譲マンションの場合、売り主に１０年間（施工会社から引き渡しが起算日）瑕疵担保責任を義務つけたことです（他の部分は規定外です）。
また瑕疵担保として、民法では売買契約解除（重大な欠陥があった場合）と損害請求しか認められていなかったのに付け加えて、修理の請求権も認めるようになった点です。

この法律に基づき、構造重要な部分に巨大地震が発生していないにもかかわらず、ひび割れが入った場合、損害賠償や修理の請求ができます（巨大地震が来て壊れた場合は建築基準法が認めている被害範囲＝倒壊しないなら請求はできません）。

但し分譲マンションの場合、構造上重要な部分は共有部分と考えるのが一般的ですので、請求権を持つのはその住戸の所有者ではなく、マンションの管理組合となります。

まずは構造上重要な部分かどうかを調べて、構造上重要な部分なら管理組合に報告して、管理組合から補修請求をするのが妥当な対応だと思います。

構造上重要な部分でない場合、住戸内の内壁ですと専有部分と考えられますので、瑕疵に対してはその所有者が売り主に損害賠償請求をすることになります。
この場合、品確法は適用できませんので、宅建業法・民法に基づき瑕疵に対する損害賠償をすることができます。なお、原則として、修理の請求はできません。

ただし宅建業法では民法より買い主が不利になる特約をつける場合、引き渡しから２年以上の期間をつけることになっているだけで、それが満足されていれば、重要事項説明書・契約書に記載された瑕疵担保特約が民法よりも優先されますので、これらの書類を確認することが必要です。
瑕疵担保特約の設定期間が過ぎてしまうと（既に過ぎている可能性有り）、請求はできなくなります。
また、特約がなかった場合、民法に従うことになりますが、民法では請求は瑕疵の発見から１年以内に行うことになっていますので、このひび割れについての請求権は時効になっている可能性があります。

しかし、地震の直後に報告しており、そのときの業者の報告が不適当だった場合、請求できる可能性が残っているものと思います（このあたりはケースバイケースのなるので弁護士など法律の専門家に相談することが望ましいと思います）。

アフターサービス契約は自主的なものなので、契約内容が全てですので、契約内容に問題がない場合は、施工業者の責任は２年で終了すると考えられます。
なお、品確法などでは、分譲の場合直接契約関係のある売り主に対しての請求のみ認めており、例え施工上問題があったとしても、施工会社への請求権は認めていません。施工に問題があった場合でも売り主に対して請求することになります。この場合は、一旦売り主が買い主の損害を負担して、そのために売り主が被った損害を施工会社に請求することになります。

以上まとめますと、構造上重要な部分なら震度５程度で損傷するのは、瑕疵の可能性があり、瑕疵であれば、管理組合は補修などを請求することができます。

非構造壁の場合でも、通常の状況において発生したひび割れでも、その幅や発生原因によって、瑕疵と考えることができます。
この場合管理組合ではなく所有者が請求者になる可能性が高く（専有部分の場合）いですが、アフターサービス期間（引き渡しから約３年経過）や発見からの時間経過（発見から約２年経過）を考慮すると、請求できない可能性があります。

この回答へのお礼

お礼が遅れてすみませんでした。
丁寧な説明、本当に有難うございました。
他の回答者の方々の説明と合わせて読ませて頂き、更に良く分かりました。
マンションの施工業者、売主の対応も購入当時から悪くない感じなので、まずは、補修工事時の記録を閲覧させてもらって、その後を考えようと思います。

お礼日時：2005/12/26 12:56

No.3 回答者： yosiboh100 回答日時： 2005/12/12 14:09

補足要求です。

その壁は、柱が建っている縦横のライン上の壁ですか？
また、柱に取り付いていますか？柱とはずれていますか？

亀裂の入り方は、縦にまっすぐですか？斜めに入っていますか？
どの位置からどのように入っているかで問題の重大さが代わってきます。

亀裂の巾はでの位ですか？
広いところで何ミリ程度ですか？

その後亀裂が進行している様子は有りますか？

建物のバランスを考え、壁に構造スリットをいれ、部分的に亀裂が入りやすく設計する場合も有ります。

単純に考えてみてください。
ゆれればヒビは入ります。
コンクリがゆれているのですから。

No.2 ベストアンサー 回答者： mot3355 回答日時： 2005/12/12 13:04

マンション管理業務主任者資格と区分所有管理士資格を持つ者です。

コンクリート構造物にひび割れがある程度発生するのは，残念ながらやむを得ないのです。
ご指摘のコンクリートは、スラブではなく、内装の化粧コンクリート(別称:下地コンクリート)と推察します。

建物の強度に左右されるコンクリートはスラブのコンクリートです。
化粧コンクリートは、内装のために塗り付けられたものなので、大きくひび割れしても、朽ち果てても、建物の強度に左右されません。
故に、化粧コンクリートの約２ｍは、通常起きる現象につき補償は望めません。

ちなみに、スラブのコンクリートのひび割れは、次の４つの原因があります。
(1)乾燥収縮
まだ固まらないコンクリートに、水が満遍なくいきわたるためと、打設の際に流動性をもたせるために、セメントの水和反応に必要な水分より、かなり多くの水分が用いられています。
その結果、余分な水分が乾燥して外に出て、コンクリートは収縮します。
したがって、水セメント比(単位水量)の多いコンクリートほど乾燥収縮量は多く、ある程度の乾燥収縮ひずみは避けられません。
この間隔と幅は、養生条件や構造形式、断面寸法、鉄筋量、かぶり厚などが関係します。
(2)温度・湿度変化
コンクリートと鋼の熱膨張の差で伸縮します。
このような伸縮は通常拘束されているから、蓄積されてひび割れとなります。
コンクリートでは硬化初期の断面内の温度応力が原因でひび割れが発生することもあります。
また、湿度の変化に伴って、コンクリート中の水分が変化して、コンクリートは膨張・収縮して、温度変化と同じような影響を受けることもあります。
(3)荷重作用
コンクリートは引張り強度が極めて低いから、引張りに鉄筋が抵抗するように設計されるのが鉄筋コンクリートなのです。
もしコンクリートにひび割れが発生しないように設計するものとしたら、鉄筋もコンクリートの引張り許容範囲のひずみしか許せないことになります。
通常の鉄筋は、平時でも負荷を受けていますから、鉄筋コンクリートでは、ひび割れの発生は止むを得ないとされています。
(4)その他
支持力が所定以上ある場合であっても、コンクリート硬化初期段階の躯体の沈下差によって、壁状の部分に、斜めの亀裂が発生することもあります。

この回答へのお礼

お礼が遅れましたが、有難うございました。
素人でも分かりやすくて助かりました。
まずは、補修工事の時の記録を見せてもらって、その時に、コンクリートのタイプを聞いて見ようかと思います。有難うございました。

お礼日時：2005/12/26 12:59

No.1 回答者： kgih 回答日時： 2005/12/12 12:56

まず、内壁のコンクリート部分にヒビということですが、コンクリートにクロスが貼ってある（直貼り）ということでよいでしょうか。

現在のマンションの多くの部分は、コンクリートにボードを貼り、その上にクロスが貼ってあります。ボードのジョイントがズレたものを、クラック（ひび）と勘違いされる方がいらっしゃいますが、この点は間違いありませんでしょうか。
補修方法については、コンクリートのクラックを補強テープで補修ということは、私の経験ではありません。私も技術者ではないので、これが適当な補修かは、わかりません。
しかし、耐震についてですが、耐震性能が正常であっても、地震でクラックは入ります。この点を勘違いされるかたがいらっしゃいます。耐震性能とは、ある一定のチカラが加わった時に、内部にいる人間がツブレない。避難できるようにしなさいということが言われているだけであり、クラックが入らない、壊れないというものではありません。
心配であれば、管理組合で専門の調査会社に問合せをされては如何でしょう。