住宅ローンでアドバイス下さい！！

1300万の中古マンションを購入し、自己資金は600万で、残りの700万は住宅ローンを組むのです（今年の10月頃）が、
住宅ローンも色々あり悩んでいます。
詳しいかた、経験者の方、アドバイスいただけないでしょうか？
私は、今年30歳、メーカー系勤務、勤続年数10年、年収税込み430万、の女性です。
現在、検討しているのが、
りそな銀行（女性金利優遇サービスがあるので）
横浜銀行（不動産屋さんが金利優遇がいいとお勧め）
三井住友銀行（不動産屋さんが金利優遇がいいとお勧め）
SBIモーゲージ　スーパーフラット35
です。
その他、お勧めのローンがあれば教えて下さい！！

・2返済期間は20年
・金利は安いにこした事はないが、金利upも心配
・繰上げ返済はまめにしたいので手数料は無料がよく、またインターネットとかで簡単に繰り上げ返済が出来るのがベスト
・公庫ではない場合は、一応、変動金利で元利金等割にしようと思っています。

ちなみに連帯保証人が居れば、保証料は払わなくていいのでしょうか？

No.6 ベストアンサー 回答者： kanehachi 回答日時： 2006/06/27 18:43

住宅ローンの連帯保証人というのは保証会社に対して保証するので別のもの、とお考え下さい。

つまり、万が一払えなくなった時、まず保証会社が立て替えて払い、その後、主債務者と連帯保証人に保証会社が返済を迫る、という図式です。
もともと保証会社を使わずに「保証料不要」をうたっている銀行もありますし、保証料が金利に含まれているところもあります。概ねそういうところは金利が若干高めです。

・金利は安いにこした事はないが、金利upも心配
・変動金利で元利金等割にしようと思っています。

であれば、変動型と固定型の二本建てもありますよ。
積極的に繰上返済をお考えのようですので、
当初は350万円ずつ2本のローンを組んでおき、
金利が上昇傾向にあれば変動金利の方を繰上返済し
逆の場合は固定金利の方を返済するのです。
この場合、保証料は一本で借りる時と変わりませんが
手数料が2本分必要で、登記費用も2筆分となるので若干高くなるのがデメリットでしょうか・・・銀行にもよりますがせいぜい差額は10万くらいですから、10万円で金利変動リスクに保険を掛けるようなものです。
これを積極的にPRしているのは○井○友銀行ですね。
繰上返済手数料も無料だったと思います。

SBIの魅力は固定金利でしかも安い事でしょうか・・
ただし、繰上返済はこまめにはできなかったと思います。（100万円単位？）

他の方もおっしゃってるように新○銀行とか東京○ター
もユニークです。個人的には金利は若干高いように思いますが繰上返済の仕方で支払利息額を抑える事が可能です。

優遇金利が受けられるローンでは「当初○年間優遇」の期間内に多く返済できるのであれば、お得度が上がります。

No.5 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/06/27 09:59

＃２です

＞何か問題があるのでしょうか？賃貸って何の事を言っているのでしょうか？

・質問の内容から未婚女性と判断していました
・お子様が居るとも想像していませんでした

今後結婚をされないなら＃２の回答は無視してください

No.4 回答者： yokkou 回答日時： 2006/06/26 23:28

まずは返済プランをどのように考えているかが重要だと思います

繰り上げ返済を考えているようですし、手続きの煩わしさも・・・ということであればネット系銀行？がよいのではないでしょうか？
新生銀行
スター銀行
とかです。

自己資金が購入金額に対して多いため、可能であればスター銀行の残高連動型？がよい気がします。
預金残高に応じて、預金額の利息は付かないというものです
ですので、
1300万を借り入れて、600万は預金する
というプランです
何故、自己資金を入れないかというと、年末調整においてローン残高における控除があるからです
繰り上げ返済手数料もかからなかったと思いますので、
子供の将来を考えつつ、返済できるのではないでしょうか？
また、返済期間の20年というのは長い気がします
10年固定金利＋繰上げ返済が妥当な気がしますが、
ご家庭の状況などに応じて検討されるのが一番だと思います

No.3 回答者： kpmg 回答日時： 2006/06/26 18:36

具体的にどこの金融機関のどういう商品がいいかというのはe-ローンのホームページで検索するといいでしょう。

かなり余裕のある資金計画と推察しました。
金利Ｕｐが心配、繰上げ返済の手数料無料などを勘案すれば、上記の金融機関なら三井住友でしょうか？
Ｏｎｅ’ｓ　Ｄｉｒｅｃｔ　とかでネットで繰上げ返済の手数料無料の方法があります。また、20年ですと全期間固定ものの商品もあります。
連帯保証人がいれば保証料を支払わなくともよいというのは京葉銀行で聞いたことありますが、感心しません。自分のローン破綻が保証人になってくれた人のご迷惑になることを法的にお約束することになるので。

普通の銀行ローンは容認しないと思います。保証会社の活用が原則のはずです。仮に貴殿がローン破綻した場合、保証会社が貴殿に成り代わり代位弁済してくれます。貴殿は保証会社にローン返済（おそらくマンション売却）をしなければならない。フラット35は確か連帯保証人が立てれれば、保証料は不要だと記憶しています。

いずれにせよ、連帯保証人は万一のこと考えると、他人を立てないのがいいと思います。貴殿が返済に困ると、「貴殿に請求せず、連帯保証人に直接催促してもいいですよ」って銀行と約束するようなものですよ。良識ある方は連帯保証人にはならないと思います。ご両親の場合は年齢から、貴殿以上の保証能力がないのではないでしょうか（20年間も貴殿より、資金的に余裕のある人というのが前提）。

No.2 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/06/26 16:54

どの程度の広さのマンションかにもよりりますが、

一般に住宅ローンを組むとそこへの居住条件になりますので縛られます

女性ですと結婚も考慮し無ければなりません
そこに住めない場合は「やむを得ない事由」にならなければ一括返済などを求められる場合も有ります

住宅ローンは基本的には賃貸出来ません

１Ｋなどでしたら夫婦で住むには狭いですから認められるかも知れませんが広いとまず無理です
特に住宅金融公庫は厳しいようです

金利は少し不利（２－３％）ですがアパートローンや一般融資なら一切縛られませんので将来賃貸も問題有りません

返済期間も中古物件でも長期が可能だと思います

一度銀行などと相談してみるのも良いかも知れません

私は三井住友を利用していますが団信も任意です

この掲示板でも「住宅ローン」「内緒で賃貸」「一括返済を求められている」などの相談も有ります

この回答への補足

３ＬＤＫ中古マンションで普通に子供と２人で住む為に購入を考えているのですが・・・・
何か問題があるのでしょうか？
賃貸って何の事を言っているのでしょうか？

補足日時：2006/06/26 17:28

No.1 回答者： fallen_angel 回答日時： 2006/06/26 16:23

中古ローンの返済期間は最大１５年じゃなかったですか？変わったのかな？

今は固定金利が良いと言われ始めましたね。

連帯保証人が居ても、保証料は求められると思います。