マンション経営について

52歳のサラリーマンです、アクティリンクと言う会社よりマンション経営を進める電話が入り資料も届きました、将来個人年金の代わりにもなり、節税対策になるとも説明されました、良い投資話のように聞こえますが、なにかリスクがありそうで信用出来ません。
どなたかお知恵をお貸しください!

No.3 ベストアンサー 回答者： localtombi 回答日時： 2006/07/12 20:10

一棟売りでしょうか。

それともワンルームでしょうか。
私の場合はワンルームを人に貸しています。
絶対条件は「立地」「築年数」「管理組合の状況」です。
「立地」は入居率に影響しますし、入居者の質にも影響します。人気のある沿線であれば多少駅から遠くても空室になることはあまりありません。賃料補償をうたっている不動産会社がありますが、業者が空室リスクを避けるために近隣の相場より家賃を低めに設定しているというカラクリがありますから要注意、その分の手数料は損をします。
「築年数」ですが、私の購入物件はバブル絶頂期の物件でしたので頑丈そのものです。バブル以降数年の物件は要注意です。しかし大手ゼネコンの建てた物件でも耐用年数は３０年ですから、その辺りも考慮しないといけません。
一番大事なのが「管理組合の状況」です。修繕積立金があり毎年の収支報告があるか、組合の総会が定期的に開かれているか、管理人は日中常駐しているか、大規模修繕はいつ行なわれたか、などがマンションを長く持っていくための必須要件です。「マンションは管理で買え」と言います。
現金で買えば賃料は丸々入ります。今言った要件次第では将来売ることも十分可能です。私も５～１０年で売るつもりですが、賃料収入を勘案するとおいしいと思います。
一つの考え方は新築を購入して1０年目の大規模修繕工事の前に売却してトータルで利益をはじく方法と、１０年目の大規模修繕工事が終わった中古を購入して１０年とか１５年とかの期間を区切って運用する、そういう方法もあります。いずれにしてもダラダラ持っていたのでは利益は生まれません。

この回答へのお礼

ワンルームと言うことでした、サンプルで出されたものは立地や築年数などは分かりません、なかなか難しいようですね、貴重な助言ありがとうございます、
参考にさせて頂きます。

お礼日時：2006/07/16 21:04

No.2 回答者： ajyu7 回答日時： 2006/06/30 12:20

最近そういう電話多いですよね。

しかも２０そこそこの知識もない営業マンが電話してくるので、からかって
楽しんだりしています（笑）
マンション経営とはいいますが、ワンルームマンションを買って賃貸に出すだけです。
業者の方は様々ですが、まぁ管理を請け負ったり、売却益を得たりします。
例えば１５００万円で１室購入し、家賃収入が月１０万円とすると、単純利回りは年８％となります。現金購入での場合ですけど。
実際は固定資産税等がかかりますが、「いまの低金利よりいいでしょ？」「将来はこの家賃収入が年金がわりになります」などと勧誘してきます。

リスクは超一等地ならまだしも、ワンルームに住む若年者、大学生は築年が古い物件には住みません。せいぜい数年です。それ以降は家賃を下げる、ちょっとあやしい住人でも受け入れるなどとせねばなりません。
回収が長期にわたるだけに、まったく保証がないわけで、そんな商品に８％で投資するのはちょっとリスクとリターンが合わない気がしますね。
ファミリータイプの物件（都心のタワーマンション）などですと、中古物件として転売できる可能性も十分あるためまだリスクが少ないですが、ワンルームの転売はとても厳しいです。
よく理解されていないなら、後悔先に立たずですから、おやめになるほうがいいと思います。勉強してから投資なさるのが賢明でしょう。

この回答へのお礼

お礼が遅くなってすみません、良く分かりました、
やはりリスクが大きいようですね、良く検討してみます。

お礼日時：2006/07/16 21:09

No.1 回答者： masuling21 回答日時： 2006/06/29 22:46

特定の会社の特定の商品に対してでなく、一般論です。

・賃貸するはずですが、借り手は常にいるのでしょうか。
・建物は建てただけではだめで、定期的に補修していかないと、質を維持できず借りる人がいなくなると思います。
・だいたい３０年も経てば、建替えになるでしょう。
・税制は、遠い未来も同じでしょうか。今のところ、借入金の利息は事業の経費になりますが。


ちょっと考えると、こんなことになります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます、参考にさせて頂きます。

お礼日時：2006/07/16 21:12