ハウスメイト 退去の際の敷金

ハウスメイトの物件に4年ほど住み、今度出て行くことになりました。

敷金返還分も有名会社なので大丈夫だろうと思っていたところ、送られてきた「敷金から引かれるもののリスト」では、ハウスクリーニング、クロスクリーニング代金等、原状回復ガイドラインから違反するようなものばかりで驚きました。

その後契約書を確認してみたところ、確かにクリーニング等は賃貸者負担と小さな字で書いてありました。

立会いまであと一週間ほどですが、いくら戻ってくるんだろうと不安な毎日を過ごしています。

主な損傷箇所は、床暖房で剥がれやすくなったフローリング表面の一部剥れと、煙草でやや黄ばんだクロスのみです。

入居して4年半以上も経過しているので、経年変化を考慮すれば、私の判断では全額返還すべき範囲内と考えています。

私の場合、敷金全額返還は可能なのでしょうか？

また少しでも多く返還するためのコツなどありましたらご教授ください。

No.11 回答者： hagegah 回答日時： 2013/04/06 17:53

その後契約書を確認してみたところ、確かにクリーニング等は賃貸者負担と小さな字で書いてありました。

とは奇妙な賃貸借契約書ですね。通常不動産会社の契約書は賃貸人（家主側）、賃借人（借主側）という表記が一般的ですが、仮に「賃貸者（貸主側）負担」と書いてあるとすると、前述の用例をもとに「家主側の負担と明記してあるのだから、家主が負担すべきで、私に負担義務は無い」と主張することができます。
普通「特約」として書かれているのは、「賃借人（借主側）負担」とするものを明記しておくことで、不動産屋の方が退室時のトラブルを回避しようとするものですから、わざわざ賃貸人負担という「当方が負担させていただきます」と、得にもならないことを明記することはないはずなので、そうならばせっかくなので、そこを逆手にとって交渉してみる価値はあると思います。

それから、原状回復ガイドラインなるものをよくよく読むと、必ず「故意または過失による」と書かれていますので、過失によるものも入居者の「善管注意義務違反」となりますので、入居している間に少しでも気になるところがあれば、管理会社を呼んで修繕させておくことです。管理会社には「使用収益義務」がありますから、毎月家賃を入金している間こそ管理会社や家主に修繕費を負担させるチャンスです。
忙しくて時間が無い、部屋に入られたくないと言って放置しておくと、結局退室時に「特約」で負担させられてしまいます。修繕してもらった記録はすべて残しておくことで、退室時に負担が軽くなるように交渉することもできるのです。

経年変化は、経年劣化のことと思いますが、これも最近のガイドライン改訂で、何でも自然損耗と主張することができません。逆に以前は最終10％の残存価値として単純計算だったのが、改訂後は最終残存価値は１円になるけれども、材料費＋工賃実費（が曲者で貸主側の言い値）が原状回復費用として請求されてしまいます。しかも、汚れた部分や焼け焦げた部分だけでなく１シート単位になります。
でも管理会社って不思議なもので、入居中にこちらが善管注意義務をもって申請すると、使用収益義務を果たさなければならないから、借主側負担が生じても住んでる間は安くしてくれるものです。いわば、別れ話の手切れ金なら高くとりたくなるようなものかな（笑）。

これからの時代、入居してしまえば退室まで管理会社や近隣とは一切関係を持たないでおきながら退室する時には全額敷金を返金させようとするよりも、入居中に管理会社を使いたおし近隣とも情報交換して、入居中にこそ快適な暮らしをするための管理会社に対する交渉術を実践するのが、引っ越しビンボーにならないコツですね。では、がんばって交渉してください！

No.10 回答者： kumapiee 回答日時： 2012/03/11 17:01

ハウス○○○さんにアパートの管理を委託しています。

入居者か゛出る場合　大抵クリーニングとして　８～１０万円くらいが家賃引き落としの時に差っ引かれてきますよ。
家賃は１Ｋで５万円です。
いったいどうなっているのか？私も知りたいです。

No.9 回答者： doyouhavepolicy 回答日時： 2011/03/28 23:33

ハウスメ○トは悪徳業者で有名ですから、十分な論理武装をしておかないと、敷金のほとんどを持って行かれます。

（敷金だけで済めばまだいい方です。追加費用も覚悟する必要もあります。）
まずは、損傷個所の修復や汚れの掃除を十分にしましょう。フローリングの剥がれも
ホームセンターで売っている専用のクレヨンでだいぶ分からなくなります。
画鋲や釘の穴は専用のパテで埋めてしまいましょう。
クロス専用の洗剤もありますので、黄ばみも落とせます。

そのうえで、破損個所を指摘されたら、元々そうなっていた事を主張しましょう。
向こうから証拠写真を提示されない限り、絶対にこちらの落ち度を認めてはいけません。

そのうえで、自然劣化という事に落ち着かせて、最終的には自然劣化による修復の負担割合を
求められる事があるかもしれませんが、その割合が少なければ、その辺りで妥協しましょう。

敷金の返還は消費者の知識ひとつで大幅に変わってきます。
いいカモにされない為に、頑張って敷金を奪還してください。

No.8 回答者： taranrappu 回答日時： 2006/09/25 10:12

契約書の現物を拝めないので正確な解答はできませんが

借主にとって不利となるような特約は
いかなる内容であっても、
また仮にそれに借主が同意したとしても無効です。
【借家法】に確かそんな記述がありました。
私はこれとガイドラインを武器にほぼ全額取り戻しました。

貸主は取れるだけ取りたいので
何も言わなければ取られるだけです。
敷金って、例えば家賃滞納したときなんかの保険ですよね。
返金されるべきものなのでがんばって取り返しましょう。

No.7 回答者： maroko0405 回答日時： 2006/09/23 07:10

＃４です

賃貸借契約を結ぶ際には、国交省のガイドラインを守ることが求められます。
これを超えて借主の負担が過大な賃貸借契約を結ぶと、その原状回復の条項は消費
者契約法第10条により無効になる恐れがあります
（消費者契約法第10条「民法等に比べて消費者の利益を一方的に害する契約条項は無効とする」旨を定めている）。

また指針やガイドラインは法に基づく強制力や罰則はないですが
建設、建築など色々な指針等がありますが、これも同じく法に基づく強制力や罰則は有りませんが、裁判になれば指針に違反している場合、指針に違反していることの合理性が立証できない限り瑕疵は明らかでほぼ負けは決定です
指針やガイドラインは知らない、有ったけど無視したというような
軽い物ではないと言うことです
またその行為に従事している人間は指針やガイドラインに熟知している
必要があります
そうでなければ無秩序な状態になり、軽微なことや、小さなことまで
法律を立法する必要が生じてしまうからです
法律で規制し、それをくぐり抜ける小さな決めごとなどを
網羅したのが指針でありガイドラインです

それでも貸主が「ガイドラインは適用していない」と言われたら
国土交通省 住宅局 住宅総合整備課に申し立てれば良いんです
国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けた○○不動産が
国交省のガイドラインなんか関係ないと言ってますが・・・と
また宅地建物取引業法（免許の基準）第５条
5．宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者
（指示及び業務の停止）第65条
5．不正又は著しく不当な行為をしたとき。
指導監督官庁として監督しろと言えば動くはずです
動かなければ自らガイドラインなんて関係ないということを
立証してしまう愚かな行為ですからね

No.6 回答者： kiroha186 回答日時： 2006/09/22 22:11

私も以前、ハウスメイトの物件を借りておりました。

退去したときは雑費・美装工事・クロスクリーニング・振り込み手数料・畳交換費用・襖交換で合計７万円前後請求されました。質問内容を見ると床の交換費用を請求される可能性があります。
私の場合、退去時の「ハウスクリーニング特約」がありましたが、全額返金となりました。
　ハウスメイトの退去費用は必ず取られるのは以下の項目です。
雑費　　　　　　　　　10500円（不明瞭な工事費用）
美装工事　　　　　　　21000円（ハウスクリーニング）
クロスクリーニング　　 6300円
振り込み手数料
　畳・フローリングの費用、襖その他消耗品があれば全て項目を挙げて請求されます。気をつけて頂きたいのは　クロスクリーニング・フローリングなら１m2あたり、畳なら１枚あたりの単価をかけたものとなります。部屋数が多ければかなりの金額になるので要注意です。エアコン・トイレなど交換が容易でない部分は退去時費用から除外されます。まず交換できる新品の部品に取り替える費用を全て請求されます。
　
　他の回答と一部重なりますが、宅建法47条に「重要事項の告知義務」があります。つまり、ガイドラインに反した契約でも宅建法４７条に基づき「ハウスメイトが定めた契約」を説明し、その契約に同意しないと物件契約は成り立ちません。つまり、ハウスメイトパートナーズは民法５０１条「契約の自由」を盾にして借主に不利な条約を締結させます。このように「消費者に不利な契約を結ばせること」は消費者契約法や判例から同意があっても無効となります。このような契約方法は管理会社として「管理会社として失格」に値します。

法律の仕組みなどを説明すると長くなりますので返してもらう方法を伝授したいと思います。
　まず退去時の立会いにはハウスメイトの管理会社ハウスメイトパートナーズの社員が来ます。
　新品に交換できるところは全て請求されます。
　また、自分の不注意で壊したものは当然修理の負担を請求されます。
　見積もりに納得がいかなければ、「敷金清算書にサインできない」と言いましょう。「敷金の見積もりに納得がいかないので貸主（オーナー）と相談して欲しい」と要求するのもいいですね。無理強いをしてくる場合は「脅迫になるので警察を呼ぶ」のも一つの選択肢です。
　1週間後に敷金清算書が来ます。ここで納得した見積書が来れば終わりです。
　問題は納得した見積もりが来ない場合です。
　私の場合、行政書士にお願いをして「敷金返済がなされない場合、貴社の行政処分・貸主（オーナー）には敷金返還訴訟を行う」旨の内容証明を作成してもらいました。行政書士の場合、裁判に出席することは出来ませんが、裁判上のアドバイスなど後方で支援することが可能なので裁判を有利に進めることが可能です。
　私の場合、内容証明を送った時点で「敷金は全額返還」となりました。
　敷金の返還ですが、最終的な判断は「オーナーの判断」になります。オーナーが同意できない場合は少額訴訟または通常の訴訟となります。（大半は裁判官の勧めで和解します）

　大事なのは、「法律の専門家が後ろについていますよ」を示すことだと思います。行政書士に敷金の相談を依頼した場合、1万円前半から3万円の費用となります。「ハウスクリーニング」などの特約があっても裁判に勝てないと思えばあっさり返すのが現状です。なので特約は気にしなくて結構です。

　ハウスメイトやレオパレスにしても個人で交渉しても民法501条や宅建法47条を盾にして返金に応じないケースがあります。人によって態度を変える管理会社は「最低な企業で社会的制裁を受けなければならない」と私個人は思います。ガイドラインは目安で罰則規定が無いことが大きな原因です。あと敷金のガイドラインをリンクさせます。長い文章になりましたが、敷金が返還されるといいですね。

参考URL：http://www.ozmagic.org/shikikin/shikikinn07.html

No.5 回答者： yuri_s 回答日時： 2006/09/22 20:34

　＃２です。

確かに過去の裁判事例では「原状回復の特約無効」は多数出ていますが、それは一部のケースを除き『特約内容がガイドラインを大きく逸脱している』からではありません。
　宅建業法では、原状回復の特約内容など「重要事項の説明」を有資格者により契約前に行なうことを義務付けています。この際、借主には「わかりやすく」説明し、その説明に対し「了承した」旨の意思表示をしてもらわなければなりません。
　一方、民法では「両者の同意による契約成立は内容が不当であっても有効」（←大雑把な説明ですみません）としているものの、裁判を起こす方の多くが『説明された記憶が無い』『すべてを説明されていない』『納得していないのに無理強いされた（契約するよう強要された）』などの理由によるので、民法よりも宅建業法を優先したからです。従って、裁判を起こしたからといって、きちんと説明され納得した上での契約成立であれば「特約有効」が覆らないこともある、のです。（※近年はこれに消費者契約法がからむケースが多く一概ではありません）

　本件も、最終的には「説明されたか」「納得したか」が争点になるでしょうが、裁判を起こしても多大な時間・費用・労を費力やすことを考えると、仮に勝利できそうでも割りに合いません。
　なので、減額交渉をすすめた次第ですが、仮に交渉時に「ガイドライン沿っていない」と主張しても、貸主が「うちはガイドラインを適用していない」と言われると、それまでです。ガイドラインには法的効力も強制力も無いのですから...。
（※物件所在地が東京都で2004年10月1日以降の契約だと「東京ルール」が適用されるので、多少結果が違ってきます）

No.4 回答者： maroko0405 回答日時： 2006/09/22 09:32

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は

原状回復の費用負担について妥当と考えられる一般的な基準を示しています。
このガイドラインは、 法的強制力は有りませんが、
裁判では当然、国の機関が作ったガイドラインですから、
これに沿った敷金返還等の判決が多くみられます。

また煙草で黄ばんだクロスですが「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、
「喫煙自体は、用法違反、善管注意義務違反にあたらず、
クリーニングで除去できる程度のヤニについては、通常の損耗の範囲である、
ただし、通常のクリーニングでは除去できない程度のヤニは、
通常損耗とはいえないので、その場合のクロスの張替え費用等は賃借人が負担すべきものと考えられる」
としています。
そして、クロス張替えの場合、毀損部分を含む一面分の張替費用については、
経過年数を考慮した残存価値相当額を借主の負担とするのが妥当と示しています。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を持ち出すと賃貸借契約を
持ち出し言ってくると思いますが賃貸借契約は、契約自由の原則で
貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われていますが、
退去時に、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うかで
トラブルが多く発生しているため出来たという経緯があるため賃貸借契約が
有っても全く無効となるものではないです。

裁判までするのは大変ですから「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を持ち出し
減額交渉してみてはどうでしょうか？

No.3 回答者： sumo 回答日時： 2006/09/22 04:43

　約５年程度とするとやっぱりクロスの張替えなどを言われる事が多いですね。

タバコを吸ってないのといるのとでは、全然戻ってくる金額が違うみたいですよ。私は喫煙しないので、クロスの張替えやクリーニングは過去の引越で一度も請求された事がありません。
でも、同じ場所に５年住んでいた友達は、ヤニでクロスが黄ばんでいる・・・という理由から「クロスの張替え」を請求されその金額が１Kでしたが、５０万近かったです。ヤニの臭いがこびりついていて次に新しい人が入れないと言われたそうです。
　なので、やっぱり全額返金はちょっと厳しいと思います。

No.2 回答者： yuri_s 回答日時： 2006/09/22 01:55

　物件所在地にもよりますが、「ガイドライン」は法的に強制力のあるものではありません。

ほとんどの地域では単なる「目安」「方向性」「指針」でしかありません。

　原状回復やクリーニングは「特約」ですが、借主が「特約」を承知の上で契約した場合、この特約は「特約」であり、民法上では借主はそれに従わなければなりません。
　しかしながら、これが不服で裁判となった場合、内容や状況により「特約無効」とする判決も多数出ています。ですが裁判となると多くの費用・時間・労力を費やすことになるので、一切を拒否するのではなく“減額交渉”する方が現実的です。

　さて、本件に関しては「煙草でやや黄ばんだクロス」とあり、これにより壁紙の全張替え負担は免れないでしょう。「煙草のヤニ汚れ」は故意過失ですから、経年変化を差し引いても20％減額されるかどうか…。
　床暖房は付帯設備ですか？　だとしたら「床暖房で剥がれやすくなったフローリング表面」は日常使用による“自然劣化”と思われるので、かなりの減額が見込めそうです。ただし、家具（特に椅子）を引きずった際にできた傷は「故意過失」となります。

　契約書を見直すと、原状回復について他にも細かいことが書かれているはずですが、質問内容だけで判断すると、上記理由により『敷金の全額返金は無理』と考えられます。
　なお「あらかじめ破損箇所を自分で補修する」「クリーニングが不必要なくらい清掃しておく」というアドバイスをよく見かけますが、これはあまり効果ありません。先方はプロです。“デキル”不動産業者ほど簡単に見破ります。また、家具をすべて片付ければわかりますが、普段見えないところが案外汚れているものです。