鋳造工場跡地の土壌について

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質問者：maguro807
質問日時：2006/09/22 10:43
回答数：3件

こんにちは。
今、住宅建築用の土地を探しておりいいなぁと思う物件が見つか
りました。住宅地（二種高層）で周囲にも家が建っています。

ただ今回の物件は元鋳造工場の跡地なのです。

周囲に家が建っており公害が酷かったとかウワサも聞いた事
無いのですが公害とか心配なのが正直な所です。

ちなみに何を鋳造していたのか分かりません。数年前に廃業したら
しいです。工場規模は町工場レベルの大きさです。

・鋳造工場跡地って土壌汚染類の心配ってありますか？
・土壌汚染以外にも何か注意すべき点ありますか？

ご教授願います。

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回答 (3件)

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No.2ベストアンサー

回答者： uPC575
回答日時：2006/09/23 10:26

汚染のある可能性も、ない可能性もあります。

汚染があって除去工事をしている可能性もあります。

ちょっと極論ですが
仮に汚染があっても、住んでいる人にリスクが生じる場合とそうでない場合があります。

リスクが生じるのは、
飲み水が汚染されてそれを飲むかとか、
有害物を含んだ土が埃になって舞い上がって吸い込んだり飲み込んだりしてしまうとか
です。

あと、不快なこととしては異臭ですが
今異臭がなければ、後々異臭がするということはまずありません。

極論ですが、
その土地にある井戸水を飲まず、多少、盛り土をするか全部舗装すれば
人体に影響を受ける可能性はなくなります。

ただ、
その土地に汚染があって、それが原因で地下水が汚染されていると
汚染させたわけでない土地の所有者が対策工事を求められることになります
因果関係がはっきりしていれば、売り主に費用負担を求めることが出来る理屈になりますが
揉める可能性があります。

汚染のないことを調査で確認させてから買うとか
将来にわたっても、もし汚染が発覚したら、費用負担をはっきりさせておくかでしょう。

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No.3

回答者： 63ma
回答日時：2006/09/23 14:53

＞鋳造工場跡地って土壌汚染類の心配ってありますか？

　確かに、一生涯住む場所となると、心配が先に立ちますよね。
　お住まい予定の役所に、環境対策のセクションが有ると思いますので、一度ご相談されては如何でしょうか。
　専門セクションなら、土壌に関するデーターも完備してあると思います。

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この回答へのお礼

一括のお礼で大変失礼します。
専門家に聞いたところ、土壌汚染のリスクが無いわけ
では無いとの事。
とりあえず今回は見送りました。

アドバイス有難うございました。

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お礼日時：2006/10/08 15:50

No.1

回答者： slotter-santa
回答日時：2006/09/22 23:49

参考サイトをご覧ください。

鋳造しているものにもよりますが、シアン、六価クロム、砒素、フッ素などが検出されるケースがあります。

あと注意すべき点は地下水の水質とか、飲用として使用しているかどうか、というところでしょうか。

参考URL：http://www.pref.mie.jp/TOPICS/2006060145.htm

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Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方（ヒント）として読んで下さい。

１．地代をコスト面から見た場合、一般に「地代＝固定資産税（都市計画税も含む）＋地主の報酬（必要経費も含む）」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

　借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね５００円前後だと思います（市によって異なる）。

　評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の２倍～４倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に１２ヶ月で割れば算出できます。
　「２倍～４倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

２．次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
　国税庁ＨＰを下記に貼っておきますので、「平成１７年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

　例えば、路線価が「２８０」と表示してあれば、２８００００円と読んで下さい。路線価は時価の８０％相当なので、２８万円を０．８で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます（２８万円÷０．８＝３５万円）。
　地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは１．５％～２．０％程度だと言われています。
　愛知県ＨＰから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

　例示として期待利回りとして１．５％を採用した場合、３５万円×１．５％＝５２５０円と求め、これに土地の面積４３m2（＝１３坪）を乗じて、年額地代２２５７５０円を試算します。１２ヶ月で割って、月額１８８１２円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います（※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、１．５％より高い利回りになることもあると思う）。

　なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、３．０％です。国税庁ＨＰから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

３．このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます（市場性から検証する方法）。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

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４．借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です（借地借家法１１条１項）。「９０%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成４年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています（条文の趣旨や考え方はほとんど同じです）。

　ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
　裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年１０％の利子を付けて地代を支払う義務があります（借地借家法１１条２項）。
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Q近くの工場の匂いに困ってます。

　私はマンションの2階に暮らしているのですが、マンションの隣の工場の事なんですけど・・・。

　1．工場で出るゴミ等を燃やされ洗濯物にヤニ臭さが付き困っています。
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　3．他に窓が全開の為、工場の中の音がうるさくて困っています。
こんな事で苦しんでいる私は一体どうしたらいいのでしょうか？
誰か助けて下さい。

Aベストアンサー

はじめまして。
私は環境分析会社で悪臭の分析とコンサルタントをした経験のあるものです。
hiropanさんの今後の取るべき行動を、簡単にアドバイスします。

まず、どこへ申し出るか、ですが、これは個人でもまったくかまわないので、
最寄の役所、もしくは保健所へ電話して下さい。
数日中に、担当の人が現地視察することと思われます。
その時は「何曜日の何時ごろが臭いです」と伝えておくと良いでしょう。

数日中に悪臭がなくならなかった場合も、役所の担当者に申し出るべきです。
しかし、工場側に誠意があり、行政からの指導にすぐに対応したとしても、
すぐに悪臭は改善されないと思われます。
それは、脱臭装置の取り付けなどの悪臭対策には、小規模な工場でも、古い工場となると、
かなり大規模な装置が必要となり、経費と設計・設置の時間がかかります。
ですので、2回目の申し出の時に、工場側の対応姿勢や、いつまでに改善される予定なのか
を確認しておくことをお勧めします。

さらにそれでも改善されない場合は、区長さんに相談し、工場ではなく、
役所の担当者に強く申し出るべきです。
この場合でも、直接工場へ苦情を申し出るのは、近所づきあいの点などから、
止めておいたほうが無難です。

また、団体で抗議する場合も、工場周辺で作ろうとした抗議団体の中に、
工場関係者（経営者や工員の家族等）が入ってしまうかもしれないので、
団体の構成要因の選択・勧誘には十分注意して下さい。
今後の行政指導に影響が出るかもしれないからです。

ここまですれば、かなり大規模な調査が行われ、きつい指導が下ることと思われます。

「悪臭防止法」では、住民からの苦情が行政側に届けられた時点で初めて、
法律が動き出します。
ですので、直接工場に抗議しても、工場側は何も行動は起こさないと思われます。

また、「悪臭防止法」の適用範囲ですが、バスも通っていないような山の中や、
民家の全くないような田園地域のような田舎などでない限り、間違いなく適用されます。
マンションがあるくらいなので、悪臭防止法規制地域と思われます。
また、その工場が昔からそこにあり、機械がいくら古くても、大気環境を汚染していれば、
規制対象となりますので、心置きなく苦情を言えます。
（この場合は悪臭公害です）

このように、「悪臭防止法」にのっとって、行政が指導してくれるので、
無理をして団体を組んで、民事訴訟を起こさなくても大丈夫です。

でも、ひどい工場の場合は、数ヶ月もめる場合がありますが、あくまでも、
「行政vs工場」となりますので、勇気を出して申し出ることが大切だと思います。

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