土地の売買価格（評価額）について

現在、自宅は道路面から７ｍ程度離れた場所に建築されており、道路への出入りは、道路法面（下り４５度勾配）に
コンクリート版を渡して出入りするような状態です。
このため、毎年道路占有料を納めなければなりません。
この法面を購入しようかとも思っていますが、大体いくらぐらいになるのか検討もつきません。お知恵をお貸し下さい。
路線価＝約２０,０００円／m2
面積＝約５０m2
現況＝市道法面＝斜面（下勾配４５度。平坦地なし）

No.4 ベストアンサー 回答者： bonnnou 回答日時： 2002/06/20 23:46

　貴方は、「道路から、７ｍ程離れ」ていると、書かれていますが、道路というのは、車道部・歩道部だけが、道路ではなく、その車道部・歩道部にとって、必要な部分も道路なのです。

７ｍの「のり面」を無くして、７ｍの垂直の擁壁を立ち上げて、歩道部・車道部だけの「道路」にすると工事費が膨らみます。
　これに対して、平米２万～３万程度の土地で有れば、その部分を、土で、のり面にする方が、道路建設費も安くなります。そして、そののり面も、立派な道路部分なのです。
　そこで、まず、当該のり面が、道路であるか否を、道路管理者である「市」の道路管理担当課に行き、確認をとりましょう。
　そして、その結果、そののり面が道路区域であれば、市が、貴方に「払い下げ」する事はできません。

　しかし、そこで、疑問があるのです。
　一般住宅から、市道に出るために、のり面に「必要最低限」の進入路を設置する事は、通常、最初の工事は、貴方の費用負担で貴方が行うことがあっても、その後は、「占用料」を徴収するケースはあまり聞いたことがありません。

また、そのような、土地にどのようにして、住宅を建築する事ができたのか？
　
　推理を進めてゆくと、その土地は、その市道とは異なった道路に面していて、そこを、前面道路として、建築許可がおりたものではないのか。
　貴方が書かれている「コンクリート」板は、道路構造令に準拠せずに、施行されていない可能性が有り、道路管理者が管理できないものなのではないか。
　通常ケース、「必要最小限」という事は、４ｍ程度の進入路幅となる事から、コンクリート板の面積は、７ｍ×４ｍ＝２８平米程度となるはずであるのに、その倍程度の面積となっているので、必要最小限の進入路ではなく、貴方の家の「車庫」を兼用しているのか、貴方の敷地自体が、大型車の出入りを予定している、市道の通行車両等をあてにした、「営業」を行っている土地ではないのか。

　上記のような問題をすべて払拭すれば、「占用料」の免除の可能性がありますが、それができないのであれば、有料は、現在の法律から照らして、仕方がないものと思われます。

この回答へのお礼

なかなかするどい推測ですが、まさにそのとおりです。
このような場合、払い下げ申請はやっぱり却下ですかネ。
しかたないですね。

お礼日時：2002/06/21 18:19

No.3 回答者： chisan 回答日時： 2002/06/20 14:58

はじめまして、

回答になっていないかもしれませんが、まず、価格のこともありますが市の道路法面が市の道路としてどのような位置付けであるかは調べられたでしょうか。市によっては法面の下の部分まで道路として認定されているところもあります。
この場合、法面部分の払い下げ事体が出来ません。また、自治体によっては払い下げと言う行為事体に消極的なところもありますので、金額もさることながら市の意向を聞きに行き、その時に担当者からおおまかな金額を聞き出すのが得策ではないかと思います。
市の払い下げの手続き事体がかなり時間の掛かるものですから、その気があるのであれば、まずは市のほうへご相談されたほうが良いと思います。

No.2 回答者： noname#24736 回答日時： 2002/06/20 14:15

一般的には、固定資産の評価額や路線価は、時価の70％程度と云われていますが、このような状況にある土地については、実際には、利用度の低い土地ですから、路線価はあまり参考になりません。

ただ、こちらから買いたいというと、時価よりも高くなる場合があります。
事前に、近隣の不動産屋などで、最近のその近くでの売買例などをお聞きになってから、交渉されたらよろしいと思います。

又、現在、毎年支払っている道路占有料の何年分まで、土地代に支払う考えがあるのかも、計算されると、土地代の上限価格の参考になると思います。

No.1 回答者： hanbo 回答日時： 2002/06/20 13:54

　路線価格は、固定資産税を算出するための評価額を算定するための額で、実勢売買価格とは別なものです。

実勢価格については、固定資産税評価額の２～３倍程度かと思いますが、その土地の状況や市町村の状況によって異なりますので、何ともいえません。

　役所の固定資産税担当や、不動産会社（近くにあるのでしたら）、近隣での土地売買の実例、などを聞いたほうが実勢売買価格を知ることが出来ると思います。