上の階の水漏れで部屋が水没しました。補償問題について教えてください。

４階建マンションの３階に住んでいます。４階は空き部屋なのですがその４階から水漏れがあり私の部屋が水没しました。補償問題に詳しい方教えてください。


リフォームしたての部屋に入居後２ヶ月で天井から水漏れがありました。

水漏れといえるような量ではなく洪水でした。夜２時～水が噴出し始め２４時間以上出続けました。天井から、床から水が吹き出し部屋が水没し、水圧にまけ２ｍ×２ｍ四方の天井の板２枚が破れ落ちました。夜２時～水の掻き出し作業をし、朝６時から恋人に手伝ってもらいました。同刻に管理会社に連絡がつき、担当者が到着した９時～管理会社の指示に従いました。

管理会社の指示として、日曜日であったためか私たちと管理会社の担当者で水の掻き出し作業をする。引越しが必要なので水漏れのあった4Ｆの空き部屋に移り住むようにということでした。その引越しは私たちと担当者で行うようにという指示がありました。結局、作業は翌日の午後６時ごろまでかかりました。その日は休みで半年ほど会えなかった親友と予定を入れていたのですがキャンセル、恋人はやむを得ず仕事を休みました。

その後の、引越しに必要な役所手続きや、物損のあったものの買出し、電話線工事などの手配は全て私たちで行いました。補償についてたずねたところ、大家が補償するか管理会社が補償するか話し合うということでした。補償は思う額を請求して欲しいといわれたので従いました。

弁護士の無料相談にいったところ前例がないため具体的な額はだせないとのことでしたが、人件費その他慰謝料などいれ４０万程度であれば問題ない額ではないかと教えていただきました。

ですので、４０万円程度を請求したところ管理会社側の話では大家が補償するとのことでした。結局、保険金で補償全額をまかないたいとのことでしたが保険からはお見舞金として１万円程度が支給されただけした。管理会社に問い合わせたところ、大家側は慰謝料など全部込みで１０万円以上は出せないとのことでした。当日に指示を受けた作業の私と恋人の人件費、その後の手続きにかかった人件費だけでも計算したところ１０万円程度かかっています。総額１０万円では慰謝料０円になるため納得いきません。今でも、不意に風呂場から水の漏れる音がするとビクっとしてしまいます。

この場合、本来の請求先は大家・管理会社どちらになるのでしょうか。
弁護士さんによると、額に開きがある場合は調停もしくは訴訟になると教えていただきましたが、できるなら調停などには持ち込みたくありません。交渉としてどのように進めていくのが良いのか法的な知識のある方教えてください。

No.4 ベストアンサー 回答者： mata8500 回答日時： 2008/08/31 04:47

自分は、日頃損害賠償請求の処理を専門に行っているので役に立てばと思いアドバイスします。

まず、法的手段をとることも辞さないとの考えがあるようなので、法的に整理してみます。
１）上階が空き部屋、、、、仮に上階の専有部分からの漏水とします。その場合、あなたは、不法行為責任または土地工作物責任(民法717条)で上階に対し損害賠償請求を行います。質問には上階の漏水原因が記載されていないので、仮に、区分所有者たる「大家」が賃借人を探していたが事故の時点で空き部屋だった、とすると大家は土地工作物責任による責任を負います。漏水は給水管からの放水でしょうか？すると占有者または占有者が責任を免れた場合は所有者が責任を負うと言う土地工作物責任の条文に従い区分所有者たる大家は責任を免れません。管理会社、、、法的には損害賠償請求の相手方としては少し的外れです。自分は損害賠償請求を実務的あるいは事務的にすすめるために管理会社と交渉すると考えておけば良いでしょう。
２）物損に慰謝料なし、大変にお気の毒ですが、我が国の賠償の慣例です。ですから調停にしろ訴訟にしろ、慰謝料要求し認められることはありません。
そこで考え方を変え、事故の復旧にあたり、自ら清掃作業や家具家財品の搬出にあたり引っ越し作業、電話回線の切り替え工事立ち会いなどにあたった。だから人件費相当を請求する。と考えてください。仮に10日分請求する!!!と言っても良いと思います。この場合１日あたりいくら請求するのか？あまり事例もありません。自分は以前からこの１日あたりの単価がどの程度が妥当なのか？気になり、立ち話程度と言って、裁判官に雑談で聞いてみたことが何回かあります。当然、考えたこともないので「うーん？？」ですが、自賠責基準（交通事故休業損害の基準）で主婦の休業損害は１日あたり5,700円となっています。このあたりが妥当な単価ではないでしょうか？当然、自分の収入からして安すぎる、と思うでしょうが、、、非常に高い収入を得ている人が、自ら漏水事故の後始末をしたとしても、片付けと言う作業の内容からして、１日あたり３万とか５万円とか請求することはできません、「合理性を欠く」と誰しも思います。
３）法律家に委任して法的な手段により解決すること。　あまり勧められません。弁護士の中で損害賠償請求の実務に経験のある者は本当に一握りです。質問の中で「前例がないため具体的な額は、、、、」という発言は、言い方を変えれば「考えたこともないし、自分には考えてもわからない」と聞こえます。弁護士委任は有効な方法ではありません。弁護士の費用（着手金と成功報酬）は馬鹿にならない金額です。賠償金を得たとしても弁護士費用を支払えば満足のゆく金額は残らないでしょう。自分の頭と常識でじっくりと冷静に紳士的に費用請求するのが良いのではないでしょうか。あなたにとって不愉快な体験でしょうが、生活上の紛争はだいたいの場合常識的な主張をする者の勝ち!です。最後になりますが、「補償」と言う表現は適当でなく「損害賠償請求」と言うのが正確です。
＊不適当なアドバイスかも知れませんが、一言言わせてください。他の人のアドバイスで、賠償金を得られない場合、家賃を不払いにして相殺すると言うコメントがありましたが、これには賛成できません。家賃の支払いは別の契約ですから、あなたが不払いなどしたら、それこそ社会的に非難される行動と思われますよ。弁護士にしろ裁判官にしろ、一部とんでもない例外（人たち）はいますが、多くは、社会的に非難されない行動、つまり常識的で紳士的な考え方や行動に何よりも価値を置く職業です。そのような教育を受け、実生活でもかなりの規制や我慢をする事があるのです。家賃不払いしながら損害賠償請求したいなどと言ったら多くの法律家はあなたの味方には決してなりませんよ。

この回答への補足

はじめまして。具体的なご説明ありがとうございます。わからないことだらけですのでとても参考になります。ありがとうございます。

補足させていただきます。
水漏れの原因は、上階のお風呂の水道からチョロチョロと水漏れしていたことだと思われます。管理会社の方と上階を見に行ったところお風呂の水道から水が少しずつ漏れていました。もちろん部屋もびしょぬれでした。ちなみに事故の時点では空き部屋でした。ですので大家さんに損害賠償を求めればよいということですね。
被害にあった側ですが、被害は被害として考え住宅に住むこととは別問題と考えようと思っています。常識に反してしまうような請求はできるだけしないようにと考えていますのでいろいろと教えていただければたすかります。

もしわかればお教えいただきたいのですが、
(1)人件費は２人分請求してよいのでしょうか。
(2)事故の日は、深夜２時から作業におわれ、連続で１６時間働きました。深夜手当てなど割り増しと計算したいのですがよいでしょうか。
(3)ともに仕事をもっているのですが、主婦と同額になるのでしょうか、それとも給与ベースで人件費を計算してよいでしょうか。

質問ばかりで恐縮ですが、よろしくお願いいたします。

補足日時：2008/09/01 22:07

No.5 回答者： mata8500 回答日時： 2008/09/04 02:46

返答が遅くなりました。

さて、改めて貴兄の災難を読み返したところ、なるほどお気の毒な事故であったと思います。不幸中の幸いと言えるのは賃貸人（大家）の側が賠償責任保険（施設特約）の保険加入していたので物損については金銭賠償がなされたようです。貴兄も物損（家財品の被害）に対しては特に不満がないようです。ただし、友人と一緒に未明から翌日の夕刻まで清掃作業、引っ越し作業など行いました。3階から4階への引っ越しは、仮に日通やヤマト運輸などに小規模な引っ越しとして依頼すればそれなりの費用は大家の側の負担として生じたと思います。つまり貴兄の側でもむやみと損害額あるいは費用を増やしてはいないと言うことです。

さて、政府統計に賃金センサスと言う統計があります。（解説：厚生労働大臣官房政策調査部の企画の下に，都道府県労働基準局及び労働基準監督署の職員及び統計調査員による実施自計調査として行われている。）主として人の死亡に対し逸失利益算定の基礎統計です。裁判では必ず用いられる統計です。その中に、学歴計、年齢計、男女計で4,882,600円と書いてあります。（http://www5d.biglobe.ne.jp/~Jusl//IssituRieki/Ch …）
360日で割れば1日あたり13,000円となります。漏水被害の復旧作業などは、恋人と一緒に作業したという点をのぞけば、間違いなく「意に反した、全く望まない労働」です。１日あたり15,000円で請求されても妥当と思います。２人で４日間＝12万円あたりではないかと思います。
あれっと思ったのが、無料の弁護士相談で人件費その他で40万円というアドバイスです。うーん！です。想像するに、たとえば失火責任法と賃借人の債務履行責任に伴う善管義務とか返還義務の範囲などは、司法によって判断すべき内容ですが、漏水にしろ火災にしろ物損そのものは建築業や鑑定人や損害保険会社などの専門家による実務がふさわしく、司法判断にはなじみません。裁判官にしろ弁護士にしろ、建築や建築費、物の価額に詳しい者などいません。あえて想像するなら、本来、整斉と処理されるべき物損が、大家の側で賠償金の支払いを渋ったり不当に責任回避した場合、賃借人の側でやむを得ず裁判などの法的手段に訴えることがあります。それは言ってみれば責任論や損害論ではなく賠償金請求だけの法的手段ですから、司法としても賃借人の裁判費用は本来負担する理由もない費用ですから、何とかして大家に負担させなければならないと言う人情が強く働きます。今回のケースとは異なると思います。無料と言うことですからもう一度その法律家に40万円の内訳、あるいは根拠、判例を確認してみてははいかがでしょう。
損害保険会社の販売する火災保険（住宅火災保険や住宅総合保険、住宅公庫特約火災保険）の約款をみますと「残存物取り片付け費用」を支払います。と書いてあります。実務では損害額の10％ただし100万円限度です。10%は約款記載はありませんが募集パンフレットには必ず記載があります。今回の事故で貴兄の行った復旧作業は、仕事の性質は片付け＋住み替え費用です。残存物取り片付け費用と一部、内容を一にする項目です。貴兄が大家のから支払われた賠償金（物損に対する賠償金）の10%程度を自ら行った残存物取り片付けと考え、請求することも合理的な理由があると思います。

長文になってしまいました。ところで、拝見したところ貴兄はまだお若い方のようです。一般的に、大家などはなかなか手こずる性格の方が多いように思います。家主という職業は、理知的にスピーディーに問題解決すると、かえって金が出て行ってしまうのでしょうか？タヌキ親父、多いと思います。また大家の側は建物という固定資産を持っています。古くなった建物などは収支のバランスも悪く、大きく支出に傾いた場合は大きな借金を抱える場合もあり、実際のところ金の出る話にはびくびくしているのではないでしょうか。お若い方が、自分の災難に対し早めにきっぱりケリをつけ、前を見て楽しく生きる。年寄りには逆立ちしてもできない事です。なんの慰めにもなりませんが、貴兄が災難から早く解放されることを祈ります。

この回答へのお礼

とても丁寧な回答ありがとうございました。
ご意見を参考にして一日も早く解決できるよう的確に処理したいと思います。わからないことばかりで大変ですが本当に助かりました。これからもよろしくお願いいたします。

お礼日時：2008/09/13 22:49

No.3 回答者： mot9638 回答日時： 2008/08/27 15:50

こんにちは

災難でしたね。

＞できるなら調停などには持ち込みたくありません
＞交渉としてどのように進めていくのが良いのか法的な知識のある方
＞教えてください

ここが根本的に矛盾しています。と言うかわかってません。
「法的な知識のある弁護士」の言うとおりで、それ以上でも以下でも
ないです。

＞大家側は慰謝料など全部込みで１０万円以上は出せないとのこと
＞総額１０万円では慰謝料０円になるため納得いきません
＞自分たちにはお金がないから被害額がいくらであろうが関係ない

「交渉」は既に「決裂」しています。
弁護士さんや#2さんのおっしゃるとおり「司法に判断を仰ぐ」しか
ないんですよ。日本は法治国家ですから。
質問者様の選択肢は２つしかありません。

1.10万円もらって納得する。
2.金額を不服として訴訟を起こす。

私なら内容証明で大家に40万円の損害賠償請求を起こす旨を通知します。
例えば「○月○日の水漏れ被害に関する損害賠償として、平成20年9月
10日までに40万円を支払え。支払いは下記指定口座に手数料振込主負担
で振込むこと。期日までに支払い無き場合、損害賠償訴訟を起こす」等
の文章を一方的に送りつけます。一応間に入っている管理会社には、
そのような内容証明を送ることを先に言いますが。

大家がビビって振り込んでくれば良し。振り込んでこない又は10万円
しか振り込まれなかった場合は小額訴訟を起こします。
大家が小額訴訟を拒否して通常訴訟にしてきたら、本人訴訟で受けて
たちます。間違いなく賠償金額は取れると思いますから。

さて、訴訟は勝つ前提ですが、それでも督促しても「金が無い」とかで
大家が支払いをしなければ、40万円に達するまで家賃を払いません。
もちろんその旨は大家にも管理会社にも通知します。
きちんと民法で認められている利息も40万円に乗せます。

裁判や調停が「面倒くさい」「難しい」と考えられているのだと思い
ますが、全然そんなことはありません。自分の主張を相手が受け入れず
そのことにどうしても納得いかなければ司法に判断を仰ぐしかないんです。

まぁどっちにしても大家とは完全対決ですから、次回更新で退去ですけどね。
その時敷金返還でもう一勝負できるかも（笑）。

この回答へのお礼

心強いお返事ありがとうございました。
ちょっと勇気付けられました。なかなか知識がいない、経験がないことにはいりこむのは難しいですが明らかに被害者なのでがんばってみます！
といっても、相手は三方被害者とかよくわからないことをいっていますが・・・。（苦笑）

お礼日時：2008/08/30 00:54

No.2 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/08/27 09:47

＞本来の請求先は大家・管理会社どちらになるのでしょうか。

基本的に今回のケースの賠償責任は、上階の部屋の所有者（大家）になります。

大家と管理会社の間の契約で、今回の事故の原因となった水廻りなどの保守管理を管理会社が請け負っていた場合は、管理会社の怠慢になり責任が発生しますが、これは大家と管理会社の間の問題です。

つまり質問者さんは大家に賠償請求する。大家は管理会社に賠償請求する。管理会社は保険を使って大家に賠償する。となるのが順当と思います。

賠償金額が折り合わず、お互いに歩みよれないのであれば、調停などの司法判断を仰ぐ以外に方法は無いと思いますよ。

この回答へのお礼

丁寧なご回答ありがとうございます。
位置関係がわかったので話し合いがしやすくなります。
金額が折り合うことはなさそうなので調停などで話し合っていく方向になりそうです。わからないことがでてきたらまた質問しますのでよろしくお願いします。

お礼日時：2008/08/30 00:56

No.1 回答者： sugitaruha 回答日時： 2008/08/26 22:23

>この場合、本来の請求先は大家・管理会社どちらになるのでしょうか。

まず先に申し上げますが、質問者さんが最も知りたいと思われる、上記の疑問への
回答ではありません。あくまで参考としてお聞きください。

私の知人が、以前”水漏れの加害者”になった事があります。
不注意で階下を水浸しにしてしまったらしいのですが、それはもう凄い金額の
損害を賠償する事になったようです。
電化製品、布団、畳、木製の家具、緊急避難の費用など、質問者さんが請求した
金額の倍ではすまない金額でした。
さらに、その下の階下が製図会社のオフィスで、知人は夜逃げを覚悟したらしいです。

ただ結局、個人的に加入していた火災保険が適用できる事がわかったので
彼は無事に生活しておりますが、、、

申し伝えたかったのは、決して珍しい事例ではなく、保険屋さんなどでは
よく取り扱っている事例ですよ、という事です。

なにかの参考になれば。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
友人などには請求がひくすぎるといわれています。（笑）
大家からは一度も謝罪なしですし、会ったことすらありません。
１０万円以上お金は払えないの一言です。
相手の意見として、相場がどうではなく自分たちにはお金がないから被害額がいくらであろうが関係ないということの一点のようです。

お礼日時：2008/08/27 00:17