建築条件付土地のローンの審査と支払いについて

こんにちは。
現在、建築条件付土地の購入を検討しております。
その中で、住宅ローン(民間の銀行ローンを考えてます)
についてですが、
(1)土地はもちろん、建物についてもローンを利用したいのですが
　ローンの審査は別々になってしまうのでしょうか？
　つまり、土地の購入のローン審査は通っても、その後の
　住宅のローンの審査は通らないので契約不可、と言う事は
　普通にある事なのでしょうか？(両方とも同じ銀行と仮定して)
(2)土地＋建物両方ローンが出来たとして、
　土地は売買契約後、即ローンの返済が始まり、その後
　建物の契約～完成を経て、その後建物のローン返済が
　加算されて２本のローンを別々に払っていく、と言う形に
　なるのでしょうか？
(3)その他、建築条件付土地購入の際のローンで留意すべき事など
　あればご教示頂けると助かります。
当方年収約６５０万、借入れ予定総額４５００万(土地＋建物)
頭金はゼロです。
曖昧な質問で申し訳ありませんが、どなたか回答お願い致します。

No.1 回答者： unos1201 回答日時： 2009/06/05 14:45

＞頭金はゼロ

公務員であると、もしかしたら、銀行で諸経費ローンも組めますので、可能かも知れません。

しかし、通常は、最低２割、できたら３割の頭金を要求されます。

仮に、６０００万円の物件で１５００万円の頭金を用意できたとして、土地が３５００万円、建物が２５００万円なら、土地分の頭金として７００万円で残金２８００万円の土地ローンを先に実行します。その購入条件で建築条件付を課せられていますので、当然、銀行なら建物分の建築代金も含めての審査になります。

そこで、銀行のローン、建物分も含めて、借りられるかどうかの審査の結果、ローン決定内定通知書の形で発行してもらえますので、建物の着工前に１割の２５０万円、上棟の段階で３割の７５０万円の支払いをします。すでに７００万円支払ったあとですので、残金８００万円から１０００万円は支払えませんので、その段階でつなぎローンを借りることになります。この場合には２００万円です。

ということで、契約後、土地分はすぐに返済開始、上棟の段階からつなぎ融資分の返済も始まり、引渡し時に残金、これも登記まではつなぎ融資で借りることになります。登記と同時に銀行の住宅ローンに切り替わりますので、そこで、すでに支払っている土地分の住宅ローンと建物分の２本立ての支払いにまとまるのです。このほかに、諸経費３００万円程度はかかるでしょうし、不動産手数料も場合によっては１００万円から１５０万円程度、合計４５０万円前後はかかります。

ということで、それをすべて諸経費ローンとして組むと、住宅分４５００万円に４００から５００万円の諸経費ローンの合計５０００万円程度のローンです。諸経費ローンは短期間、最長でも１０年とかですので、当初の支払いは、月額で２５万円以上はかかりそうです。その後、月額２０万円程度、３０年ローンで計算すると、概算で出ます。

（１）建物を含めたローンを借り入れできることを前提に白紙解除の条件をつけられます。その際、割高な金融機関での支払いになることもあります。

（２）頭金なしですと、諸経費ローンやつなぎローンを利用しますので、３本立ての支払いになります。

（３）購入後の税金などの諸経費、結構かかります。また、１０年目にはメインテナンスで２００万円程度の工事費がかかるつもりで用意しないと驚くことになります。私も１０年目でメインテナンスの工事しましたが、結構かかりました。２０年目も同様かそれ以上、３０年になると建て替えるか、大規模補修です。そこまでに頭金を用意し、建て直すか補修する必要があります。大きさなどにもよりますが、６００から９００万円は覚悟した方がよさそうです。

最後になりましたが、銀行で、一般の会社員などには、総額の２割から３割の部分を頭金で用意しないと、欲しい金額を借りられません。つまり、６０００万円かかるとして、その最大で４８００万円借り入れできるなどの上限で貸しますので、４５００万円なら大丈夫でも土地と建物を合わせて４５００万円だと３６００万円程度が上限になり、残りの９００万円は別のローンとなります。短期で利子も高い、それに諸経費ローンですと、支払いの月額、総額で３０万円を越えそうです。

頭金をどうにか用意して、銀行と相談することをお勧めします。