駐車場経営のイ・ロ・ハを教えてください

東武東上線池袋へ7分の駅まで徒歩5分の距離に、
45坪ほどの土地を持っています。
その土地を活用して駐車場経営をしようと思っています。
駐車場経営をする場合、月極と時間貸しのコインパーキングと
どちらが良いのか？
その場合、どのような手順で(例えば不動産会社に依頼するとか)
踏み出せば良いのか？
皆目検討がつきません。
近隣には数台のコインパーキングが何件かありますので、
競合する心配もあります。
駐車場経営されている方、宜しくご指南ください。

No.6 回答者： adw_zion 回答日時： 2012/03/15 15:04

補足させていただきます。

業者を選ぶコツについてご案内します。

自社運営でも、集金など部分的に委託する事も出来ます。
その場合は、警備会社で集金業務も行っているので、最寄の警備会社に相談されるのがいいと思います。

次に、固定で賃料をもらう形で運営お任せする場合、
複数に見積もり依頼を出します。

単純に、賃料の金額で決めてもいいのですが、
あまりに他社比べて高額な場合は止めたほうがいいでしょう。
売上げはどこが運営してもさほど変わりません。しかし、賃料が突出して高い場合は、
それだけ経費がかかりますので、当然、赤字になる可能性が高まるわけです。

契約満了前に、解約になるか、減額を要求されます。
だから、見積り段階で契約欲しさに高賃料を出す会社は除外した方がいいでしょう。

No.5 回答者： adw_zion 回答日時： 2011/11/15 10:37

駐車場経営は２つの方法があります。

「自分で経営を行う方法」と「業者に委託し毎月賃料をもらう方法」です。

競合がいるのであれば、そこにはコインパーキング需要があるので
自分で経営される事をお勧めします。始めは中古で十分でしょう。
理由は、業者は初期費用として機器を持ち込み毎月オーナーさんに賃料を支払います。
それでもまだ手元にお金が残るのです。
もし、自分で経営していたらその賃料分の経費がかからないので、すべて収益になります。

ただ、多少は集金などで手間がかかるので、嫌であれば集金だけは委託するとか
もしくは、すべて委託し賃料をもらうのもいいと思います。

この回答へのお礼

ご丁寧なご回答を有難うございました。
私共は、この土地と別の県に住んでおりますので、
集金等でまめに通うことは不可能です。

ですので、必然的に『業者に委託』という方法になるかと思います。
しかし業者も数多く、どの業者が良いのか？迷うところでしょうね。
ご教示頂きました業者さんは、どのような理由で選定なさったのでしょうか？

宜しければ教えて頂けましたら幸いです。

お礼日時：2011/11/15 20:07

No.4 回答者： pekochanno1 回答日時： 2010/03/27 15:00

再度です。

専門家ではないのであくまで参考と捉えてください。

建物はかなり老朽化されているみたいですが、ハリ(柱)は
大丈夫でしょうか。柱が大丈夫なら新築ではなく改装でいけるので
修繕して貸し出す。固定資産税は現状でいけます。
新築ですと新しく建物の固定資産税が発生するので注意ください。

取り壊さなければならない状況でしたら、
1.駐車場として貸し出す。
2.商業地なら店舗地として更地貸しをする。

あくまで小出資での土地の活用法としてはこれぐらいでは。

確かに現在、土地の価格は底値なので売却するのはもったいない
と思われるかもしれませんが、地価が下がっても固定資産税は
下がりません。逆に税金が取れる所がない今、これらの税金は
上がっていくと思われます。それと相続税が発生するならば、
その土地も対象となります。それらを総合的に見て今後活用できない
ようであれば売却も視野に入れといた方がよいかもしれません。

ただし売却できても額の約1/3ぐらいは税金(その年の所得税と市県民税もはね上がります)で持って行かれたと思います。

No.3 回答者： boyz3men 回答日時： 2010/03/22 10:19

http://www.park24.co.jp/japanese/index.cfm
こういうのは、どうでしょうか？
私なら、「大手企業にお任せ」にします。

この回答へのお礼

boyz3men 様
ご回答有難うございました。
なるほど・・・やはり一度このような企業にリサーチして貰う
ということが一番かも知れませんね。

お礼日時：2010/03/22 16:22

No.2 回答者： pekochanno1 回答日時： 2010/03/21 17:53

再びです。

現在家が建っているのですか。
それは借家ですか。

取り壊すと更地になる、また借地権が
なくなるため、固定資産税がぐうーんと
高くなります。(経験有り)

土地活用としては駐車場が一番利回りがよいですが
更地とするため固定資産税が上がる、取り壊し料がかかります。

駐車場管理として事業(個人・法人)とすれば固定資産税は経費で
計上できますが所得税が発生します。

一長一短がありますね。

その家はかなり老朽されているのですか。
まだ使用に耐えうるものであれば修繕して貸し出す
と言う手もありそうです。

この回答へのお礼

pekochanno1様
詳しいご回答を有難うございました。
土地も家も所有しているものです。
家はかなり老朽化しており、賃貸等はとても無理な状態です。
無人のまま放置しておくのも危険ですので、
遅かれ早かれ取り壊しすることにはなると思います。

無知で大変お恥かしいのですが、
更地にすると固定資産税がそんなに上がるものなのですね。
そうすると、取り壊し後の計画が決定してからでないと
安易に進められないということになりますね。

取り壊し費用がかなりかかるということは承知しているのですが、
更に厄介なことに、この土地は北側が道路に面しており、
現在家の1階に当たる部分は駐車場に、
道路から階段を上がって2.3階が居室という具合になっています。
つまり更地にしても、北側以外の3面は擁壁を作らなければ駐車場にも出来ないのです。
その費用を考えると、
それだけかけて駐車場経営しても元を取れるのか？
と躊躇してしまいます。

解り難くい説明で申し訳ありません。
pekochanno1様ならどうなさるでしょうか？
ご教示いただければ幸いです。

お礼日時：2010/03/22 16:17

No.1 回答者： pekochanno1 回答日時： 2010/03/12 21:21

駐車場やってます。

とはいえ質問者様のように立地がよいわけでは
ないので必然的に月極です。

月極は
投資が少なくすむ
借り手が分かっているため安心

コインパーキング
回転率が高いため高収入
初期投資がある程度必要

こんな感じですか。どちらも一長一短があるためどちらがよいと
言い切るのは難しいですね。

近くのコインパーキングの使用度はどうですか。
常に満車に近い状態で需要がまだまだ見込めそうだと思えば
まだ入り込める余地はありそうです。

まずはコインパーキングの業者と話し合ってみてはどうですか。
コインパーキングで検索すればかなりの数でヒットします。

彼らはプロなので現地調査やアドバイスもしてくれます。
半分月極、半分コインパーキングでもよいですね。

この回答へのお礼

pekochanno1様
ご回答有難うございました。
現在は家が建っているのですが、住人不在となるため
近く取り壊して売却するつもりだったのですが、
地価が下がっている昨今、ふと駐車場経営はどうか？と
思いついたもので、まだ雲を掴むような感じでおりましたところ
何となくノウハウが解りました。

近隣のコインパーキングについては、
平日のリサーチが出来ていないため、正確には解り兼ねますが、
土日祝は結構満車状態です。
月極・コインパーキング半々というのも良いかも知れませんね。
コインパーキングの業者さんに依頼してみようと思います。
有難うございました。

お礼日時：2010/03/14 22:05