土地家屋の権利について

今回主人の故父から相続された
土地（共有財産、内訳おば、姉、主人）の上にある
駐車場の名義が主人のみの登記となっており、
確定申告を上げる際に主人名義で
駐車場の収支を申告を上げようとしたところ、
主人の姉が駐車場の権利について主張をしてきたました。おばさんは固定資産税支払う代わりに収益放棄されてます。

また、確定申告における税理士依頼も
お姉さんが連れてきた税理士で
主人の個人分もするとのことだったのですが、
節税アドバイスなど親身になってくださる税理士ではなく、初めは駐車場は共有財産だから確定申告は姉弟であげる必要があるといって家屋が共有名義じゃないことを書面上で確認できた瞬間掌を返すかのようにさかのぼって校正申告をして家屋を共有名義にすると駐車場の確定申告が折半申告できるとあくまでお姉さんの有利になる話しかしてこない税理士で不信感しかありませんし、そんなことを税理士が介入して話を進めていいのでしょうか。

基本、駐車場の契約、管理については主人がしており、夜でもお客様対応するような主人に対して
キャッシュ、通帳はお姉さんが管理していると言っても支払いは土地の固定資産税のみお姉さんがしており、その他の管理に関わる費用は全て主人待ち（未精算）金銭管理もずさんで出金は姉弟折半と契約者入金確認や、出納帳もつけておらず正直何もしていないお姉さんに駐車場経営に関する権利主張に甚だしく感じております。

この場合相続の際に問題があるのでしょうか。
相続書類を見ても家屋に対しての記載がありませんでした。

主人の希望としては、将来土地を全て自分の名義にして先祖代々の土地を守りたい、繁栄させたいという希望があるのでどのようにすれば綺麗でしょうか。

私個人としてはお姉さんの土地持分に対する固定資産税の納付を分離していただき借地料をお支払いし、駐車場から手を引いていただきたいです。

質問者からの補足コメント

• 回答ありがとうございます。
  
  土地は共有になっており、土地の代表者はお姉さんになってます。
  
  駐車場の名義とは屋根付き部分があるので
  家屋が主人名義になってるということです。
  
  また、駐車場の通帳なども主人名義になってます。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2022/03/26 01:26

No.4 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2022/03/27 20:10

まあ端的に言うと，そのような税理士に依頼をしていることが間違っています。

とっとと変えることですね。
そのうえで今後のことを新しい税理士に相談し，考えるべきだと思います。

土地が共有とのことですが，その共有者に地代は支払っているのでしょうか？
建物が存在するには，敷地となる土地が必要です。土地の共有者にはその土地の利用権がありますので，建物の存在は，その利用権の制限になっています。その代償として，建物の所有者は，地代を払っているのです。
その額がそれ相応の額であるならば，地主である共有者には，駐車場の収益に口を出す権利もなにもありません。

そして駐車場の収益は，基本的に駐車場の持ち主のものです。利用権も有しない誰かに，その収益をかすめ取られる理屈なんてものは法的には存在しません。
ただ，管理を誰かに任せているような場合には，その管理報酬を支払う必要が生じます。

ここまでが基本的な考え方です。

さてここからが本件の考察ですが。
その義姉は，何を法的な根拠として請求とやらをしてきているのでしょう？
法的な請求根拠もない請求なんて架空請求そのものです。払う必要なんてありません。
税理士も税理士ですね。一度確定している相続を，税の修正申告までしてやりなおす？　節税とやらのために事実を曲げるつもりなんでしょうか。
もしもそれがこらからの話であるならば，それを文書にして出してもらうといいと思います。その際に，「法律上おかしなところがないか，弁護士に相談したいと思っています」と言ってみるといいと思います。とたんに腰が引けて，逃げ出す税理士もいますから。
というか，その駐車場建物って相続したものですか？　そうでなければ相続の問題にはなりません。旦那さんから義姉への贈与となって，義姉には贈与税が課せられることになるかもしれない話です。

なんだか，すっごくおかしい気がするんですね。
正直言ってしまうと，民法をちゃんと理解していない税理士とか公認会計士っているんですよね，困ったことに。

失礼ながら法律素人の話には思い込みや聞き違いがあるので，それで正確な判断をするのは難しいところがあります。その税理士に，これからやろうとしていることを文書化してもらって，別の税理士に一度相談してみたほうがいいんじゃないかと思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
財産相続の際に、駐車場の土地を姉弟で1/2づつ相続されたそうです。
家屋（駐車場）の収益については姉弟間で仲良く折半しようという話で
今まで（約3年間）来たみたいです。※管理、運営全般はすべて弟。

家屋（駐車場）については相続の書類に記載がなく、
なぜそうなっているのかも理由がわかりませんが、
今回家屋（駐車場）の名義が主人のものだけと発覚し、確定申告はこちらで上げるのでお姉さんはお姉さんの取り分で収入申告を上げてくださいとつたえたところ、

税理士が家屋の共有名義の変更について介入してきたのです
義理姉の言い分としては、駐車場は二人の共有財産だから経営も収益も、
家屋（駐車場）の名義も共有名義にしろとのことだと思います。

ただ一つ言えるのは経営ごとは一切無関心で
何かをしてくれるわけではないのに
お金、権利のことだけ言ってくるところ正直残念です。
土地の固定資産税は駐車場の収益から全額払ってます。

今回の権利主張の件で何もしていないのに収益、権利折半しろやぁという義理姉に恐怖を抱いたので、地代払うから駐車場のことから手を引いていただきたいんです。

お礼日時：2022/03/29 22:17

No.3 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2022/03/26 07:59

＞家屋が主人名義になってるということ…

「家屋」というと住居を想像しますが、貸しガレージのことですか。
もしそうなら、もともとそれは誰が資金を出して建てたのですか。

土地はもともと先祖代々のもので、祖父 (or祖母) 旅立ち後に父と叔母 (or伯母) が相続、さらにそのあと叔母と夫と姉の三者共有になったのですね。

＞基本、駐車場の契約、管理については主人がしており、夜でもお客様対応する…
＞お姉さんに駐車場経営に関する権利主張…

まとめると、

1. 不動産所得としての賃貸収入は夫一人のもの。夫だけが確定申告。

2. 夫は土地のうち叔母と姉の持ち分は「借地」であり、毎年「地代」を払う必要がある。

3. 土地の固定資産税を姉が一人で払っているなら、夫と叔母はそれぞれ自分の持ち分相当を姉に支払う。

4. この 2つで姉は納得するはず。

5. 叔母と姉に支払う「地代」と「固定資産税相当分」は、夫の確定申告で経費となる。

6. 建物 (貸しガレージ) については、誰が建てたのか不明ながら、基本的には上記の土地と同じ考え方。

＞この場合相続の際に問題があるのでしょうか…

祖父旅立ち後に共有登記したことが、トラブルの引き金になっただけ。

土地や建物など包丁で切り分けられない物は、誰か一人だけが相続し、相続した者は相続はしなかった者に代わりの現金を支払うのが理想。
これを「代償分割」と言います。

祖父から父のとき、父から夫のとき、どちらも代償分割していればこのような騒動には発展しなかったのです。

今からでも遅くはありません。
叔母と姉に相応の現金を払って、夫一人のものとすることです。

これをあなたの子の代に先送りしたら、叔母も姉もそれぞれ次の世代、今なら 3 人の協議だけで済むものが子の代になったら関係者は 10人ほどになり、話はますますややこしくなります。

No.2 回答者： momo-kumo 回答日時： 2022/03/26 07:30

>駐車場の名義とは屋根付き部分があるので

>家屋が主人名義になってるということです。
不動産登記の家屋としての要件を満たさない構築物ということでしょうか？
夫の名義と言われますが、相続財産分割協議書にどう記載されていますか？
記載されていないと構築物は土地に付属すると考えられ、土地の持分と一体とした所有とも考えられますが、固定資産税の償却資産課税はどうなっているでしょう？

>私個人としてはお姉さんの土地持分に対する固定資産税の納付を分離していただき借地料をお支払いし、駐車場から手を引いていただきたいです。
固定資産税の納付については分けるには共有を解消し文筆するしかありません。
今後は姉に借地料を支払い、所有と経営を分離するのも一つの方法です。

>主人の希望としては、将来土地を全て自分の名義にして先祖代々の土地を守りたい、繁栄させたいという希望があるのでどのようにすれば綺麗でしょうか。
そもそも、そういう以降なら分割協議で共有にしたのが間違いです、他の共有者の持分を買い取るしかありません。

No.1 回答者： majime2014 回答日時： 2022/03/26 01:17

まず不動産の所有権と駐車場の管理は別に考える方がいいでしょう。

ご主人の駐車場の名義とは、その土地の所有権でしょうか？
また固定資産税のかかる建物はあるのでしょうか？
それとも土地建物全体を親族で持ち分を共有しているのか？
土地を区分して親族ごとに登記されているのか？

土地建物全体を親族で共有している場合は、駐車場収入や固定資産税は代表者を決め申告するのが一般的なようですが、共有者ごとに申告する場合もあります。
税理士さんが指摘しているのはこのことだと思います。

また将来すべての土地をご主人の名義にするには親族の所有権を買い取る形になります。