土地を共有名義に変更した場合の贈与税は?

父名義の土地を自分名義に変更するか、自分・妻・娘・息子のうちだれかとの共有名義にしたほうがよいか下記の点で悩んでいます。
ちなみに、路線価は74,000円、敷地面積は136.18㎡です。

①土地を共有名義にしたときの将来的なデメリットは?
②妻などと共有名義に変更する場合、特例の計算表にあてはまるのか?
③共有名義にした場合の確定申告はそれぞれで行うのか?

質問者からの補足コメント

  • ちなみに自分は、20歳以上で、父は 60歳未満です。

      補足日時:2017/02/12 08:55

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A 回答 (3件)

所有権移転の原因は何でしょうか。


売買、相続、贈与などがあります。
所有権者が今生きておられるならば、売買や贈与です。
一番の大前提が決まってないと、答えは出ませんが、とりあえず一つ言えるのは「兄弟姉妹の共有名義」は、いずれ所有権を一つにしないとめんどくさくてしょうが無くなります。
というのは、兄が家に住み着いていて結婚して子ができたとします。
それから、ずっと経って兄が死亡した時には、兄の所有権分だけが嫁さんと子に相続されますが、共有名義ですから、ウダウダになります。
 共有権者の誰かが金融機関でお金を借りようと担保に差し出そうとしても、共有者全員の承諾が必要です。
リンゴのように「等分に切って食べてしまえる」ものではないので、後々の処理はものすごく大変になります。その大変さを子孫に残して死んでいっていまう事になります。

相続が発生した時に「と、と、とりあえず法定相続分で遺産分割して、後で考えよう」と不動産を法定相続分で、つまり共有で所有権登記してしまうと、「後で考える」とした事を後悔することが、非常に多いです。
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この回答へのお礼

助かりました

子に相続するとウダウダがとても参考になりました。

お礼日時:2017/02/15 22:42

相続でしょうか?



1、考えられるメリット/デメリット

(デメリット)
子どもと共有名義の場合、子どもが結婚、出産と家族が増えて、土地に対して、相続人が増えた場合、特にリスクをあげれば親よりも先に子どもが亡くなった場合は、残された兄弟間で相続の際に相続人全員からハンコをもらわないと相続できなくなりますので、もめる原因になります。

(メリット)
夫婦での共有名義の場合、例えば長男に土地を相続させることを前提にすると、父→長男、母→長男の2回に分けることで、相続の非課税枠を上手く使えます。


固定資産税は、土地を共有名義で持った場合、一番比率を多く持つ人が代表者となって全額を納付するので、ご家族が税金を納める必要はありません。


贈与は110万円を超えた分につくので、年間の非課税贈与枠で土地を少しずつ名義変更することもできますが、毎年登記するのが面倒なので現実的ではありません。
こちらは、土地よりも現金で贈与していった方が良いかと思われます。


申し訳ありませんが、2と3についてはわかりません。
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この回答へのお礼

ありがとう

わざわざお答えいただきありがとうございました。

お礼日時:2017/02/15 22:43

>①土地を共有名義にしたときの将来的な…



・用途変更、すなわち建物を建てるとかかし駐車場にするとかしたくなっても、全員が同意しないと何もできない。
・売りたくなっても全員が同意しないと売れない。
・誰かが旅立った相続が発生すれば、ますます細切れになる。

>②妻などと共有名義に変更する場合、特例の…

特例とは?

自分が分かっていることは他人もすべて分かっているとは限りませんよ。

>③共有名義にした場合の確定申告はそれぞれで…

土地をもらったからといって確定申告など必要ありません。

必要なのは「贈与税の申告」。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm

贈与税は金品をもらった者一人一人に申告義務があります。

>路線価は74,000円、敷地面積は136.18㎡…

約 1,077万。
これを4人で等分するのなら各人が約252万なので、
(252 - 110) 万 ×10% = 141,000円
ずつの納税。

1人だけが贈与を受けるなら、
(1,077 - 110) 万 ×40% - 125万 = 2,618,000円
の納税。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

ただ、親が 60歳以上になっているなら、あなたが贈与される分は、「相続時精算課税」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm
を申告することで、現時点での贈与税支払いは猶予されます。
推定相続人ではない妻や子供に、相続時精算課税は適用されません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
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この回答へのお礼

ありがとう

とても参考になりました。

お礼日時:2017/02/15 22:43

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Aベストアンサー

>姪に対しての譲渡または贈与の
>どちらか節税になる方を選択したい
>のですがどちらが有利でしょうか?

繰り返しになりますが、
譲渡は売るということです。

お母様がいくらで手に入れたかが
分かりませんが、
3000万ぐらいで売ることにしたと
しましょう。

税金の計算は下記のとおりです。
長期譲渡所得の税額の計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm
課税長期譲渡所得金額
=①譲渡価額
-②(取得費+譲渡費用)
-③特別控除

①は3000万
②の取得費は分からないので
 譲渡価格の5%、それに経費2%
 としておきます。
 3000万×(5%+2%)=210万
③特別控除はなしとします。
 住んでいた土地の売却時など
 0とします。

①3000万-②210万-③0
=2790万が(課税所得金額)
となります。

税率は一律
20.315%
=所得税15%+住民税5%
+復興特別税0.315%
で、
2790万×20.315%
=●5,667,885(譲渡税)
となります。
567万の税金は結構大きいですね。

しかし、贈与税の方がもっと高いです。
しかも姪に課せられる税金です。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
一般贈与とみなされ、
路線価の3000万
-贈与の基礎控除110万
=2890万(課税価格)

2890万×50%-250万
=●1195万(贈与税)
となります。

土地を動かすだけで、
税金の現金が必要となるのが、
痛いところですよね。

土地を貸す、分割して贈与する
など、お金のかからない方法を
不動産屋に相談された方が
よさそうです。

いかがでしょう?

>姪に対しての譲渡または贈与の
>どちらか節税になる方を選択したい
>のですがどちらが有利でしょうか?

繰り返しになりますが、
譲渡は売るということです。

お母様がいくらで手に入れたかが
分かりませんが、
3000万ぐらいで売ることにしたと
しましょう。

税金の計算は下記のとおりです。
長期譲渡所得の税額の計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm
課税長期譲渡所得金額
=①譲渡価額
-②(取得費+譲渡費用)
-③特別控除

①は3000万
②の取得費は分からないので
 譲渡価格の5%、それに経...続きを読む

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※ちなみに父親の財産としての土地・建物の固定資産税評価額は100万円以下、現金については預貯金等が数十万円程度あるのみです。

ご回答のほどよろしくお願いします。

Aベストアンサー

 NO2です。

 生前贈与の契約が認知症・脳梗塞だからできない・・ことはありません。

 ぶっちゃけた話し、契約書は代筆と押印で作成すればいいのです。

 痴呆症の方の契約が有効となるかならないかは、その契約について
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また、叔父の土地を相続する事は可能でしょうか?
妻の父は4人兄弟でそれぞれが土地を相続し、所有しております。
叔父だけが独身、一人暮らし。
勧めていただいてる土地は駐車スペースとして車二台分のみ貸してるようで他に用途なく空き地となっており恐らく100坪程あります。
妻の父の兄弟間で話し合って決めた内容でもなく今後揉めるような事があるのは目に見える気がするので、余り乗り気になれずにいます。
相続等詳しい方いらっしゃいましたらご回答お願い致します。

Aベストアンサー

1メリット
 叔父の土地なので、安く借りることができる。
2デメリット
 法的地位の安定性が薄い。

どういうことか。
あなたの妻Aは叔父の直接の推定相続人ではありません。
「叔父に子がいない、叔父の父母、祖父祖母が死亡してる」状態で叔父が死亡したときに、始めて叔父からみた兄弟姉妹であるAの父が叔父の財産の相続人になります。
そして叔父の兄弟姉妹が何人いるか不明ですが、Aの父だけとは限らないので叔父の遺産がAに相続されるとは限りません。
Aの父の兄弟姉妹が「その土地は私たちにも相続権利がある」と言い出すと、その土地の上にすでに建物を建設し住んでしまってる人は「あららぁ」という状態になります。
無権利者が土地のうえに建物を建てて住んでしまってるのとは違いますが、土地の所有者が変わると「建物を取り壊して出てってくれ」と言い出す可能性があるのです。

不動産賃貸借契約書を作成して、賃料を払って借りることが大前提です。
これを「叔父姪の仲だから」と省略してしまうと、他者に「契約が書面で残されていない」点を突かれて、なにかと争議の原因になります。

いっそ、贈与税をはらってでも贈与を受けてしまい、土地所有権を移転したうえで建物を建てるのが良いと思うのですが、さて贈与税負担額がどれほどになるかです。

避けるべきは「親戚、それも自分を可愛がってくれてる叔父が言ってくれてる」ことを良しとして、家を建ててしまい住み着いてしまうことでしょう。
土地の所有者が死亡した際に、その相続争いに巻き込まれます。
巻き込まれたくなくても巻き込まれますし、聞きたくないような話も耳にすることになります。

叔父→Aの父→Aと「絶対確実に相続される」という話でしたら、結果的に土地がAのものになるのでA所有建物があっても良いです。
しかしA単独所有の建物になりますか。
Aの夫との共有だという話になると、もっともっと話が複雑になる可能性があります。

親族からの話ですから、むげに断る必要はないですが、その土地を借りてるという事実を書面で残しておくのが良いと思います。

なお「賃料を払わない場合には、賃料相当額が贈与税の対象となる」回答がついてますが誤りです。
親族間などで、不動産の賃料支払がない賃貸借契約は、使用貸借と言われます。
「受け取るべき賃料を免除してるのは贈与である」という理屈があるのは、建物所有者が法人のときです。
多くの有効な回答をつける方ですが、稀にでたらめを述べるところがあるので、ご注意。

1メリット
 叔父の土地なので、安く借りることができる。
2デメリット
 法的地位の安定性が薄い。

どういうことか。
あなたの妻Aは叔父の直接の推定相続人ではありません。
「叔父に子がいない、叔父の父母、祖父祖母が死亡してる」状態で叔父が死亡したときに、始めて叔父からみた兄弟姉妹であるAの父が叔父の財産の相続人になります。
そして叔父の兄弟姉妹が何人いるか不明ですが、Aの父だけとは限らないので叔父の遺産がAに相続されるとは限りません。
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Aベストアンサー

№8です。

>それを母を介さず、自分に父から直接名義をなおせば父から直接相続したことになると考えてよろしいのでしょうか?
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>あと、ご回答のなかに「去年もしくはその前」と父が亡くなった期間の記載がありましたがすでに14年たった今とその期間にする手続きで違いがあるのでしょうか?
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手続きを自分でするか、司法書士等にお任せするかで費用は変わります。

自分でするなら
 1)申請に必要な被相続人の出生から死亡までの戸籍全部事項証明(いわゆる戸籍謄本・除籍謄本)や相続人の現戸籍や住民票、押印する判子の印鑑登録証明書、相続する土地の固定資産税評価証明書、不動産の登記事項証明書等々の取得費用が数千円

 2)相続する土地の登録免許税
   不動産の固定資産税評価額の0.4% (評価額1000万円なら4万円です)


司法書士等にお任せするなら、上記費用の他に手続き代行費用が数万円から十数万円(相続の規模等によっても変動する)
依頼すれば1)は質問者さんの代わりに揃えてくれます(代行費用が必要な場合もあり)




自分で手続きするなら、手続きは法務局で行います。
お近くの法務局窓口で相談すれば、必要書類等教えて貰えます。
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji10.html

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