土地建物の名義変更（相続）に係る按分家賃の算出方法

Question

両親と 長男,私長女の4人家族です 。

八年前に父親が亡くなり 父の家には現在 兄夫婦が暮らしています。 私は結婚して 家を出ております。母は 私の近くで アパートを借りております 。 兄は 実家の家賃として 母のアパート代金（８万円）を毎月支払っています。
 
今まで 父の名義であった土地建物（５千万円）を 3人の名義に することになりました、 母親が50%、残りの50% を兄と私の 子供たちで等分することになりました 。

兄はそのまま住み続けるので 家賃として 母のアパート代に加え 私にも 何らかの 家賃相当額を 払うべきだと思っております 。
その場合、私はどのような計算で 家賃相当分をもらえばいいのでしょうか 。

また 仮に家賃が支払われない場合法的拘束力を持った 文章を作成しておきたいのですが どのようにしたらいいのでしょうか 。

タマタマポチ · Accepted Answer

老婆心ながら･･･
直接の回答ではありません、気に入らなければスルーして下さい。
　
共有名義というのは後々代が変わると揉め事の元です。
　
長男さんの意向次第（経済力）になると思いますが、家屋敷の評価金額を出して、その金額を4等分してお母様が半分、あなたが1/4をお兄様に頂いて、不動産すべてはお兄様の名義とした方がスッキリします。

ppds_ppds · Answer

公平にということですから、固定資産税は持分どおり分けるだけです。

あとは母親の家賃との兼ね合いです。
例えば４万ずつにして兄妹で負担するとか、あなたに家賃を支払う手間を省いて今までどおり８万全額お兄さんが負担するとか、何が納得できるのかを話し合うだけでしょう。

ややこしい支払いにならないように、固定資産税も含めてお兄さんがそれぞれにいくら支払うかだけでもいいでしょう。

mofl · Answer

他の回答通り、質問者が法定相続人として質問者の子供は質問者が存命中はそうじゃない。
つまり、間接的な贈与だ。
なぜ自分を飛ばして子供へ贈与？

で、質問文を読んでいて腑に落ちないんだが、、、
まず、
①質問者の子供へ贈与する、つまり所有権の一部を与えるわけで、質問者は蚊帳の外じゃ？
兄から家賃をもらうとして、それは子供へ、でしょ。
妹の質問者がもらうなら、それも兄からの贈与だ。

②今、兄が母親のアパートの家賃を負担しているとのこと、それは父親名義の実家に住んでいるからだよね。
で、それを売却、質問者の子供へ贈与するわけだ。
なら、今後は母親の家賃は子供も負担しないと話がおかしい。

で、何でこんな面倒くさいこと考え付くわけ？
価値って5000万の見込み？
子供への贈与税って半額の2500万−当時の取得費用にかかるよね、所得税と地方税でかなりだよ。
子供、高額所得者として扶養から外れるのでは？
そこらを鑑みて、不動産は全て母親名義にしたら？
代わりに母親の亡き後の母親の財産で調整する、または兄に資産があるのなら兄から現金で調整させる、とか。
父親が亡くなったとき、遺産は不動産だけなの？
その他、現金や換金性のモノは無かったわけ？

兄妹（今回はそこに妹の子供が絡む）で兄の住む不動産を按分して持ち合う、将来に禍根を残すよ。
固定資産税も按分する、なら母親の家賃も質問者（の子供）が持つべきだ。

今はいったん母親の１人の名義にしておけばばええやん。
今はそれがベストだろう。
権利があるからと子供がしゃしゃり出なさんな。
母親の配偶者が残した財産だ、アパート代を自分で払わず子供（兄）が負担しているくらいなら、母親の存命中はカネに困らないよう兄も質問者も持ち分を放棄すべきでしょ。

兄が母親から借りて家賃を入れる、それが自然だろう。
そして母親のアパート代は兄と質問者が折半する。
いつまでも兄に負担させなさんな。
母親だって兄が支払う家賃で固定資産税を賄えるでしょ。
修繕などは住んでいる兄が自分で負担する、と。

で、母親が亡くなって、初めて亡き父親と亡き母親の遺産全て整理してを法定相続人が分ければいい。
そのとき質問者が亡くなっていればその子供は立派な法定相続人だし。

兄が家賃を妹へ渋ったときの担保なんて考えなさんな。
そんなに信用無い兄なわけ？
やるなら公正証書化でしょ、と言いたいけどね。

おかしい家族だ。

ppds_ppds · Answer

質問文でお兄さんが100％使っていることぐらいは分かってます。
でも、今まで母親の家賃を負担していたのは、自分名義ではないからおそらく固定資産税の支払いは母親だからでしょ？

お兄さんはあなたから25％分の土地と建物を借ることになるのは理解できますが、単純計算で固定資産税を50％25％25％に分けて、お兄さんが自分が家を使っているからという理由で、100％固定資産税は支払うことにするぐらいでしょ。
母親の家賃を負担しているのにさらにあなたに家賃を支払う意味が分かりません。

質問文には出てきてませんが固定資産税はどうなっているんですか？

土地と建物の価格に関してもおそらく買った当時の値段でしょうし、ローンがないのであればいくらだったかはすでに関係ありません。

momo-kumo · Answer

>今まで 父の名義であった土地建物（５千万円）を 3人の名義に することになりました、 
父の相続財産の分割協議はどのようなしたのですか？
母に8万払っているということは配偶者の特別控除を受けるために母が100％相続したのですか？
それなら、今回は兄とあなたのお子さんは贈与税にf負担が必要です。
法定分割したのなら、「兄と私の 子供たちで等分」なら、あなたの持分はお子さんへの贈与です。

>その場合、私はどのような計算で 家賃相当分をもらえばいいのでしょうか 
母、兄、あなたの子供で共有になるのですから、あなたの持分はありませんから、あなたは無関係の第三者です。
共有者同士で決めます。

mukaiyamo · Answer

＞土地建物（５千万円）を 3人の名義に することに…

もう決定したのならそれでいいですけど、将来に禍根を遺しますよ。

今は３人の名義で済むとしても、50年先、100年先には権利者は子から孫へ、孫から曾孫へ、曾孫から玄孫･･･と、これをねずみ算と言いますが、はじめは ３人でもそのうちに10人にも20人にもなってしまうのです。

いちばん良いのは、誰か１人の名義にして、名義を持つ人は他の相続人に金銭を支払うのです。
これを「代償分割」と言います。

＞ 私にも 何らかの 家賃相当額を 払うべきだと思って…

あなたの法定相続分は 1/4 です。
で、その家を赤の他人に賃貸した場合いくらもらえるかを不動産屋に照会し、その数字の 1/2 を兄は母へ、1/4 をあなたへ払えば良いことになります。

＞また 仮に家賃が支払われない場合…

そういう危険性を排除するためにも、まだ間に合うなら共有登記になどしないことです。

兄一人の名義にし、時価相当の 1/4 を現金でもらうのです。

兄が一時に現金を用意できないというのなら、一定の金利を乗せての分割払いでもかまいません。

この際、公証人役場へ行って借用証を公正証書にしておけば、法的効力を有します。

(某公証人役場のHP)
http://www.machida-kosho.com/guidance/kinsentaisyaku.html

ppds_ppds · Answer

あなたになぜ家賃相当を支払わなければいけなくなるんですかね？

それぞれ自分名義になることで固定資産税の支払い義務が生じます。
25％あなた名義の家なんだから家賃を払えという感覚なんでしょうけど、お兄さんとあなたは25％ずつで同等の状況。

お兄さんが母親の家賃を負担していたのは自分名義ではなかったからですし、25％自分名義になっても母親の家賃の負担額が変わらないのであれば、明らかにお兄さんだけ負担が増えてますよ？

固定資産税の支払いをそれぞれ50％25％25％にするだけでいいのでは？

土地建物の名義変更（相続）に係る按分家賃の算出方法

老婆心ながら･･･

公平にということですから、固定資産税は持分どおり分けるだけです。

他の回答通り、質問者が法定相続人として質問者の子供は質問者が存命中はそうじゃない。

質問文でお兄さんが100％使っていることぐらいは分かってます。

>今まで 父の名義であった土地建物（５千万円）を 3人の名義に することになりました、

＞土地建物（５千万円）を 3人の名義に することに…

あなたになぜ家賃相当を支払わなければいけなくなるんですかね？

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