共有名義のマンションの相続について

いつもお世話になっております。
両親が共有で所有しているマンションの相続について教えて下さい。
［情報］
・新築購入　価格3,800万円　現金一括購入　3年経過
・両親共有名義（持ち分50：50）
・サブリースにて賃貸中（14.5万円/月）父の口座に毎月振り込み
・両親は老人ホームに入居中　年金26万+家賃収入+6万円＝毎月の老人ホーム支払い

最近、父（88）の元気がなくさほど長くないように思っています。
このマンションは当分の間（10年以上）は賃貸に出し続ける予定です。

父が亡くなった場合、母がマンションを単独所有することに一族で異論はないです。
（相続対策は終身保険や暦年贈与などで既に行っています）

［質問1］父が亡くなった場合、母単独名義への変更登記をしないといけないでしょうか？
　　　　　（しない場合、どのような不都合があるでしょうか？）

［質問2］母単独所有とする場合に、他の法定相続人の同意書（？）は必要でしょうか？

恐れ入りますがご教授いただけますようどうぞよろしくお願いします。
（何か他に必要な情報がありましたらコメントをお願いします）

No.3 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2022/04/28 14:18

存命な方の亡くなった際の事を書くのは心苦しいですが、そういった内容の質問ですので失礼を含め書かせていただきます。

必ずしも想定の順でご両親が無くなるとは限りませんが、相続税や争続対策という点では行うべきことはあるはずです。

相続や相続税では、遺産の評価に注意が必要です。
相続税では、家屋（マンションは区分所有）では、固定資産税の評価あｇ区でみることとなるでしょう。
遺産分割では、その価値・時価相場でみるべきところですが、鑑定評価を行えるのは不動産鑑定士であり、評価関係のための費用が高額となるので、よほどのことがない限り依頼せず、実際に売却を想定する場合には売却予定金額、そうではなければ固定資産税評価額を参考にすることでしょうね。

お父様の遺産をお母様が相続することは可能ですが、あくまでも配偶者は常に相続人になれるという順位と割合が一番多いということで、遺産分割協議で意見を通すだけの権力があるわけではありません。他の相続人の同意（遺産分割協議書へのサイン等）は必要でしょう。

相続登記はしないといけませんが、期限が設けられておらず罰則などもなかったため、放置されている不動産も多いと聞きます。ただ、登記の法令が改正され、ちかじか施行される改正では、期限を設け罰則を適用させるということのようです。ですので、登記は必須と考えましょう。
争いもなく、難しくない内容であれば、独学で登記申請されるのでもよいと思いますが、高額財産であることに違いはないので、可能であれば司法書士に手続き依頼すべきかもしれません。

ご質問文を読んで気になるのは、ローンの支払いであなたが負担している分があるのでしたら、あなたが支払った分についての権利をあなたの名で登記すべきだと思います。そうしないと、お父様やお母様の不動産取得のための資金をあなたが贈与したと判断されかねません。
また、せっかく負担していたのに、お母様単独名義となったとしてもその後の相続でご兄弟などと同じ立場というのもおかしいでしょうからね。
共有名義は、パーセントや分数などで登記となるはずです。取得金額のうちのあなたが負担した分を分数でご両親それぞれの分を買い取ったと考えて登記することも視野に入れるべきかもしれません。

相続税の基礎控除は下がってきています。
少し前までは、５０００万円＋１０００万円×法定相続人の数であったものが、今は３０００万円＋６００万円×法定相続人の数のように４割減となっています。今後の改正があるのか、時期などもわかりませんが、不動産があって、いくらかの預貯金があると課税されかねません。そこであなたの権利を入れることで、課税から免れたり節約もできたりするかもしれません。
税と登記ですので、税理士や司法書士への相談をお勧めします。

最後になりますが今賃貸収入をどのように申告等をされているかわかりませんが、共有名義人の各割合毎に所得を分けて申告する方が良いかもしれません。超過累進課税といって、所得が多いほど高い税率、税負担となるので、分散させることで税率などを抑えられることでしょうからね。ごくまれに、代表者・家賃振込先口座名義人などでまとめて申告してしまう方もいますので、書かせていただきました。

No.4 回答者： hata。79 回答日時： 2022/04/28 15:19

1,父が死亡した際に、父所有不動産の名義変更（相続を原因とした所有権移転登記）をしなくても罰則はありません。

　その後母が死亡したり、子のほうが先に死亡したさいに父の残した不動産の相続登記が一世代飛び越えることになり、登記にかかる登録免許税の圧縮になる代わりに司法書士報酬が上がります。
　
２，相続人全員の同意書が必要です。遺産分割協議書となります。

３，不動産所有権の名義変更は司法書士でなくてもできます。
　但し、一世代とんだ遺産分割は素人では少々難儀です。
　父から母へと相続を原因とした所有権移転登記を済ませておくことをお勧めします。
　「子のほうが先に死亡するなんてないだろ」と言ってると、後に「あの時に登記しておけばよかった。ケチったのはアカンかった」となりかねません。

No.2 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2022/04/28 09:26

＞当分の間（10年以上）は賃貸に出し続ける予定…

不動産所得は不動産の持ち主に帰属します。
不動産の持ち主とは、登記簿に書かれている人のことです。

＞（しない場合、どのような不都合がある…

所得税法上は、法定相続人全員が法定相続割合にしたがって相続したとみなされ、賃貸収入は法定相続人全員に少しずつ入ることになります。

＞母がマンションを単独所有することに…

母以外の相続人に入る賃貸収入が、母以外の相続人から母への贈与と解釈され、母に贈与税の申告と納付義務が生じます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

固定資産税を母一人で払うなら、逆に、母から母以外の相続人各人への贈与となります。

＞質問2］母単独所有とする場合に、他の法定相続人の同意書…

父がマンションは母単独に、という遺言書を残したわけでなければ、登記に「相続関係説明図」と全員の住民票などの添付が必要となります。
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/fudousan4.html

税金について詳しくは国税庁の「タックスアンサー」をどうぞ。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

No.1 回答者： momo-kumo 回答日時： 2022/04/28 09:15

>［質問1］父が亡くなった場合、母単独名義への変更登記をしないといけないでしょうか？（しない場合、どのような不都合があるでしょうか？）

2024年4月以降は相続登記は義務化され罰則が設けられます。
登記変更しない場合、父の持分は法定相続の割合で相続したと他人から判断されます。
賃貸による収入もその割合で各相続人に帰属することになり税務申告が必要になる場合があります。
サブリースの契約も変更が必要でしょう。

>［質問2］母単独所有とする場合に、他の法定相続人の同意書（？）は必要でしょうか？
相続財産分割協議書が必要です。