相続登記の義務化に係る名義変更

夫婦子供２人の４人家族の長女です。
数年前に父が亡くなり実家には兄夫婦が住んでおります。
私は結婚して家をでて、母は私の家の近くでアパートに住んでおります。
母のアパートの家賃は兄が実家の家賃と相殺と云うことで兄が払っております。

相続登記の義務化が実施されるとの事で亡くなった父の名義のままの家の名義変更が必須になりました。
司法書士さんに相談すると80歳の母の名義にするより実際に住んでいる兄の名義にした方がよいとの事です。その際、母と私に兄が代償金を支払えばよいとの提案です。

今後、売却の可能性があるので共同名義より絶対に一人の名義の方が手続きが簡単なのはわかりますが、おそらく兄はそんなキャッシュをもっておりません。

そこで、兄一人の名義に今の家をした場合、母と私に相応分の借用書を兄が母と私に差し入れれば、今後もめた時など法的拘束力の元、相続分の資産は担保できるのでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： trajaa 回答日時： 2023/12/12 18:18

実家を兄名義にする

つまり、本来はその実家を分割相続するはずの母と貴方の持ち分を金銭に置き換えてということですよね

で、一括では支払うことができないので今後一定の期間で分割して支払うことにしたい
その権利関係を後々もめないように取り決めておきたいという感じでしょうか？

であれば、公証人役場に三人で出向いてその権利関係や代償金の支払い方法などを公正証書として作成すレバよろしいのでは？

公正証書にしておけば仮に揉めるようなことがあった場合でも、民事訴訟を起こすまでもなくその記載通りに権利関係は認定されますので

単なる借用書よりも確実に証明できますし
約束通りの支払いができない場合はどうするこうするって部分まで記載しておけば差し押さえなども容易に行なえます

まずは、お近くの公証役場を探してご相談からで

この回答へのお礼

なるほど、公正証書を作成が一番いいような気がいたします。
ありがとうございました。

お礼日時：2023/12/13 07:48

No.7 回答者： zassoo2111 回答日時： 2023/12/15 09:31

名義変更は母の死後がよいかもしれません。

兄がずるがしこいなら、家の名義取得後は家賃を負担しないだろうと思います。
そもそも母はどうして実家から出たのでしょうか？
大半の場合には長男夫婦が親と同居して、親の介護などをして、親の死後に家を相続しているだろうと思います。
相続の手続きは急ぎではないと思います。
私（男性）は親とは別居ですが、2019年に父が死去したときの家の相続（父から母への名義変更）は、まだ実施してないです。
そして,
法律上のことは法テラスに相談してよいと思います。
法テラスは国によって設立された専門機関です。
法テラス　公式ホームページ
https://www.houterasu.or.jp/
電話 [phone] おなやみなし
法テラスに、電話すれば、とりあえず、弁護士による相談料が無料の日程が予約できる可能性があります。

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2023/12/24 13:56

No.6 回答者： Moryouyou 回答日時： 2023/12/12 23:17

司法書士の意図はお母さんに名義変更

すると、すぐに名義変更することになる
から、面倒だし費用もかかるし、
バカらしいでしょうってことです。

それならば、お兄さんとあなたの名義に
変更すればよいではありませんか？
そうすれば名義変更はしばらくしなくて
済むかもしれません。

そして念書をとりかわすなら、
今後もお母さんの家賃負担をする。
お母さんが亡くなった後は、
あなた名義分の家賃をあなたに払う
もしくはあなた名義分をお兄さんが
買取るとすればよいと思います。

それ以前に相続が終わっていない
ということなので、相続手続きをして
相続税を延滞税等含めて払うことに
なるかもしれません。
そのあたりは大丈夫ですか？

お母さんに相続されるなら、
たいていの場合、非課税ですが、
子の場合はそうはいきません。

いかがでしょうか？

この回答へのお礼

ありがとうございました。

お礼日時：2023/12/13 07:40

No.5 回答者： momo-kumo 回答日時： 2023/12/12 22:13

>母のアパートの家賃は兄が実家の家賃と相殺と云うことで兄が払っております。

>母と私に兄が代償金を支払えばよいとの提案です。

兄は、その「代償金」として母のアパートの家賃を支払っているのでは無いですか？
また、母の家賃は子供が親の扶養として払うものですから、あなたの扶養義務分も兄が払っていることになりませんか？

この回答へのお礼

実家を賃貸した時の相場の半分くらいしか兄が払っていないので、むしろ、私にしたら兄が不当利得を得ている事になっていると思っております。
ありがとうございました。

お礼日時：2023/12/13 07:45

No.4 回答者： merciusako 回答日時： 2023/12/12 18:27

兄が信用できるかどうかです。

信用できるのなら口約束でも良いですよ。

不安なら、母１人の名義に。
母が死んだら、その時考える。

この回答へのお礼

それが、一番シンプルですね。
ありがとうございました。

お礼日時：2023/12/13 07:46

No.2 回答者： ben0514 回答日時： 2023/12/12 17:54

こういった話は、正解はない、または、正解はその後の判断次第ということにしかなりません。

司法書士の言われることもわからなくはありません。
代償金は必須ではありません。ただ、代償金の取り決めをしないと、お母さまやあなたが公開しかねないことも起き得ることでしょう。

今後もめた時を想定するのであれば、共有持ち分で、３人の名義で良いのではありませんかね？
共有にしていても、持ち分割合を売却することが出来るのですが、そうそうそういった権利の一部のみを買うような人はいないでしょう。
逆に担保、すなわち抵当権の設定をしていても、売却できなくはないでしょう。
こねくり回すと、あとからそんなつもりではなかった、知らなかった、だまされたというような話になりかねませんよ4.

借用書で進めるのであれば、あなたがたが代償金相当の現金を用意し、お兄様へ貸し付けそのものの実態を作ったうえで、代償金を支払ってもらう。あくまでも代償金としてお金を得るので、貸したお金については返済されていないわけです。この貸付について借用書を交わし、抵当権を設定するわけですが、借用書を交わすべき時点では、お兄様の名義ではないわけで、別に名義人が了承すれば抵当に入れることはできても、その時点の名義人は存命ではないわけですよね。
司法書士にこれをすべてやらせるとなると、費用がどれほど掛かるかわかりません。抵当権の設定にも費用が掛かりますし、税金（登録免許税）もかかることでしょう。

お兄様に銀行などへ行ってもらい、あなた方の権利について買い取る住宅ローンを組んでもらえばよいのではありませんかね？
ただ、その場合には相続を越えて税負担が生じる覚悟が必要でしょう。

私であれば共有持ち分として、お兄様にお金を貯めてもらって買い取ってもらうまでの間、賃料を払ってもらうということですかね。
あなたがたが認めれば、持ち分を切り売りしてもよいでしょう。
お母さまの分に至っては、生前贈与を活用してもよいのではないですかね。

お父様の遺産がご質問の不動産以外にそれ相応の金額である場合には、そちらからあなた方が相続すればよいというのもあると思います。

No.1 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2023/12/12 17:52

＞母のアパートの家賃は兄が実家の家賃と相殺と云うことで兄が払って…

それが、父から母への相続分に対する兄からの代償金じゃないんですか。
あなたももらえば良いのです。

つまり、父が旅立った時点で家の権利は
・母 1/2
・兄 1/4
・あなた 1/4
になっているわけです。

その家に兄が住んでいるのに兄が「実家の家賃」を払い続けているというのはおかしいです。
話は逆で、世間の家賃相場の 1/2 を母が、1/4 をあなたがもらえるのです。

＞その際、母と私に兄が代償金を支払えばよいとの提案…

それも選択肢の一つですけど、現実問題として現時点で兄に支払能力はないのでしょう。

だったら前述のとおり、兄一人の名義で登記するとして、以後ずっと母とあなたは家賃をもらえば良いのです。

すぐ登記変更しなかった責任はあなたにも一部ありますので、これまでのことはだまっているとして、登記をきちんとするのを機会に今後は家賃 (の1/4) をもらい続けることです。

＞母と私に相応分の借用書を兄が母と私に差し入れれば…

借用証？
代償金が未払であることの覚え書きですか。

人生、一寸先は闇です。
たいへん不謹慎ながら、支払われないうちに兄かあなたが旅立ってしまうことだって可能性としてはあり得るのです。
そうなったとき、そんな紙切れがどこまで頼りになるかどうか。

この回答へのお礼

現実的な解決策ですね。
ありがとうございました。

お礼日時：2023/12/13 07:53