どうか教えて下さい。意思疎通が出来ない認知症の母の土地（更地）に、独りっ子である私が家を建てる事は

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質問者：ヒーロン
質問日時：2022/03/27 22:06
回答数：3件

どうか教えて下さい。
意思疎通が出来ない認知症の母の土地（更地）に、独りっ子である私が家を建てる事は可能でしょうか。
因みに、親戚関係は一切関与しておりません。
出来るのであれば、どういった手続きが必要になるのでしょうか。

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No.3

回答者： yumeiroyamaneko
回答日時：2022/04/03 02:36

費用をすべて自己資金で賄うのであれば，できないことはありません。

ただお母さんが認知症のために意思表示ができないのであれば，土地に対する抵当権設定ができません。ローンを組むことはできないということです。

成年後見制度を利用してしまうと，成年被後見人であるお母さんの財産は，基本的にお母さん本人のためにしか使えません。お母さんを介護する家として家を建てるならまだしも，そうでないのであればまず無理で，許されるとしたら第三者に土地を貸すレベルの地代負担をするならなんとかなるかもしれません。ただその最終的判断は家裁の判断になるので，希望的観測で見切り発進してしまうのは非常に危険ではあります。

法定相続人全員の同意があるならば，いざというときに否認される可能性は少ないからと，それでやることもないことではないです。
でも登記が絡むとなると話はちょっと違ってきます。不動産の登記簿は，刑法157条でいう「公正証書の原本」であり，お母さんの今の状態は民法3条の2の「意思能力を有しなかったとき」です。司法書士がそんな状態で登記申請をしてしまうと，刑法157条違反と民法3条の2を無視して代理手続きを行ったということで司法書士法1条及び2条，そして倫理規定違反とその他所属単位会の規定にも違反したということで綱紀にかけられ，軽く業務停止処分を受けることになると思います。刑事事件としての判決で，執行猶予が付いたとしてもです。となるとその司法書士はもう終わりなんですよね。既存顧客は失うことになりますし，一からの再スタートにも違法なことをやった司法書士というレッテルが付きまといます。
だけじゃなくて，民法3条の2を根拠に抵当権が否認されると，ローン会社が司法書士に損害賠償請求をしてくることが予想されます。重過失または故意ですから，保険だって効かないでしょう。不法行為ですから，破産しても免責されません。
それが予想できるだけのまともな倫理観を持っている司法書士であれば，やるわけがないんです。

司法書士が手を引くレベルだと，ローン会社はローンを実行しません。でもあなた自身は，建設会社に代金を支払わなければならない。地獄のロード一直線になるような気がします。

相続してから考える。それしかないと思います。

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No.2

回答者： ben0514
回答日時：2022/03/29 15:16

法律関係・権利関係の整理の為、まずは司法書士か弁護士に相談されることをお勧めします。

私は有資格者ではありませんが、資格者事務所勤務をしていた際、資格者自身も高齢で聞き取りもれがあり、改めて聞いたところ、一人っ子で自分だけが権利者のつもりで依頼されていたところ、戸籍謄本などを収集したところ、被相続人とされている依頼者の母親に依頼者の父親意外との婚歴があり、さらに過去の婚歴である元夫との間に子がいることが判明した事案がありました。

その他、過去に養子縁組などをし、離縁・養子縁組解消の手続きをし忘れている事案なども聞くことがあります。
子は親の人生の多くを知らなくて当然の立場です。証明書類などで確認が重要でしょう。

また、大丈夫だと思いますが、親の所有の土地と思っていたのが、借りものであったり、共有名義であったり、すでに抵当権の設定がされているということもあり得ます。
私の実家では、だいぶ昔に担保となる不動産がない状況で融資を受けるため、担保としてうちの土地を貸してあげたことがあるということでした。今では考えがたいことではありますが、その時には、必要な分をということで一つの土地をまるまるすべてではなく、あえて分筆したうえで抵当権の設定を許したようです。そのため、今でも、分筆されたままで、一つの土地が何筆にもなっているところもあります。

きっちりやろうとした場合、認知症のお母さま、意思疎通もできないということですので、いろいろな手続きで法的な代理権が求められる可能性を考えれば、成年後見手続きをお勧めしたいところです。しかし、成年後見では、被後見人となる方の財産を守り、看護等を行うというのが重要視されるため、更地に家を建てれば価値が減るため財産の処分として問題になりかねません。ご希望に合わないかもしれません。ただ、お母様の戻る家であれば、裁判所も許すのかもわかりません。
関係者などを明らかにし、本当にあなた以外にいないとなれば、後見手続きをせずに進めても問題になりにくいのかもわかりません。
プロに状況を整理してもらうべきかと思います。

以前に多様な質問を資格者とともに受け、所有者である親が余命半年などと言われている中、使っていない土地についてソーラー発電の営業があり、問題ないかと言われたことがありました。ただその時には、相談者に兄弟姉妹がおり、仲たがいしているとのことだったので、相続でもめそうなのにその前にさらにもめかねないことをするよりは、実際に一回の話し合いで相続を終わらせ、自分のものになってから考えましょうとなったことがあります。