法定相続人との共有物である古家について

故人名義の築63年の借地権の古家について質問させて頂きます。

借地権の古家とは、土地が地主のもので家が故人名義のまま、法定相続人の１人が長年住み続け中々相続登記(※名義変更)をしてくれません。

そこでお聞きしたいのですが、現在、四次相続まで発生してる段階で、私の持ち分が1/12

その持ち分の1/12を、まず登記し、共有物分割協議で持ち分を売却する事を検討してます。

①借地権の家でも、共有物分割協議は可能でしょうか？

② ネックなのが、築63年の古家・借地権な為土地なし・持ち分もたったの1/12の場合、何の利用価値も無いゴミと変わらない為、業者に売却は難しいでしょうか？

地方に引っ越す都合上、古家の法定相続人から外れたいのですが、共有物分割協議の他に、何か外れる方法があるでしょうか？

参考程度にご意見を宜しくお願い致します
m(__)m

No.4 ベストアンサー 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2021/12/17 11:15

業者が買う訳ないじゃん。

貴方が相続放棄するのが一番楽で簡単な方法。

次に、他の名義人に貴方の持ち分を買って貰う方法もあるが、利用価値の無いゴミみたいな持ち分をお金を出して買う人はいないと思います。

この回答へのお礼

-yo-shiさま

回答頂きどうも有り難うございます。

>>業者が買う訳ないじゃん。
↑

はい そうですよね。 古過ぎて蛇も出るみたいですから。


>>貴方が相続放棄するのが一番楽で簡単な方法。

↑

有り難うございます。相続登記は、3ヶ月以内でなきゃ、該当されないのですが、持ち分放棄なら出来そうな気配です。

ゴミみたいな家でも、これからも住んでいたい現在の居住者。

つまり、28年に他界した故人名義の家に25年も住み今後も居座る居住者に、贈与か相続登記か、こちら再度の持ち分放棄か、調停で相続登記を求めるかで、何かしら 進めて行きたいと思います。

有り難うございますm(__)m

お礼日時：2021/12/18 00:17

No.6 回答者： suzuki0013 回答日時： 2021/12/17 13:58

他の相続人の意見はどうなのかな？

もしも住んでいる１名を除き、持ち分過半数以上が質問者と同じ意見であればやりようはあるよ。

法定相続人の１名がその建物を占有しているのだから、その１名に対して他の相続人の連名で第一次相続発生時点にさかのぼって家賃を請求する。
法定相続人だからと言ってその家にタダで住み続ける権利があるわけではないからね。
占有している１名の持ち分を除いた分の家賃額は請求することができる。
持ち分の過半数以上を確保できれば、貸す相手の決定もできるので、主張する力はさらに強くなる。

といっても。
これは家賃を払ってもらうのが目的ではなくて、払えないことを理由に退去させることが目的。
あるいは、どうしても退去するつもりがないのなら、家賃相当額を免除する代わりに遺産分割協議に協力することを条件とする。

そして。
遺産分割協議をする際に、質問者は自分の相続分をナシ（放棄ではなく遺産がゼロということ）にすることで、この面倒くさい古家の関係から脱出することができるよ。

この場合、必ず司法書士に依頼して遺産分割協議書の作成や相続登記まで依頼すること。
素人が作成した遺産分割協議書で登記所でハネられたら、またやり直しになるし、そうなると占有している法定相続人にまた書面に署名押印させるのが厄介になるリスクが出るから。


あるいは。
アヤしげな業者に依頼するという方法もある。
質問者と意見の同じ法定相続人たちの持ち分をタダ同然でもいいから売却する。
買い取った業者（＝プロ）は占有している法定相続人（＝素人）を、家賃債務や維持管理の義務などいくつかの点で法的に厳しく追い詰める。
住みにくくなった占有者はしっぽを撒いて逃げ出す。
アヤしげな業者は旧借地権と上物の占有を得るので、地主と交渉したり、旧借地権を得意としている不動産業者へ売却することもできるようになる。

アヤしげな業者に依頼するとリスクやデメリットもあるので、できれば法定相続人たちだけで解決したいところだね。

ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

suzuki0013さま
回答頂きどうも有り難うございます。



借地権の家 27・28年前に他界した私の祖父名義のままです

故・祖母に相続登記せず、7年前に他界した私の実父(2次相続人)になり、その後妻(※現在74)と婚姻関係な為に、故・実父が相続登記もしないまま死んだ為、故・祖父名義のまま後妻と後妻の連れ子(42歳・後妻の前夫の姓を名乗り故・実父の養子では無い)に、トータル25年間居座られた形です。

コロナ禍前に、ボロ家に今後も居座るなら、相続登記をお願いしましたが却下されました。

多分後妻(74)は、実父の遺産を私達の分け前以上持って行きましたが、先妻の子である私達姉弟(※4次相続人)より、大切なのは言うまでも無く、自分の連れ子(※42・独身の男子)なんです。

自分がボロ家で死んでも、多額な解体費を連れ子に負担させたくないと解釈してます。

よって これからも居座るというから、相続登記を口頭で詰め寄せてもNO

頭を抱えてました


>>他の相続人の意見はどうなのかな？

↑

はい 法定相続人は、

※祖父の娘である2次相続人に該当される 資金は出したく無いけど、前頭葉の低下のどっちつがずのボケボケの叔母(72)

※ 四次相続人=つまり故人(※祖父)名義に該当される 孫の私達姉弟

長女(私)・長男・次男です。
↑よって、持ち分は1/12になります。

長男と次男は私と同意です。ボケ叔母は知りません。
後妻に相続登記か地主に更地にして返す解体費は負担したく無い+関わりたく無いとは申してます。

後妻が25年居住し 私達姉弟は数年しか故・祖父名義には住んでませんから 多額な(※400万)の解体費は、払いたく無いです

地主は、借地権の家を更地にした後に 土地の固定資産税が5・6倍に発生します

法定相続人として地主と話し合う必要も有りますよね。



>>これは家賃を払ってもらうのが目的ではなくて、払えないことを理由に退去させることが目的。
↑

はい ご意見頂いた通りですね。

相続に強い弁護士を根気良く探して出来るとこまで対策致します。


>>持ち分の過半数以上を確保できれば、貸す相手の決定もできるので、主張する力はさらに強くなる。

↑
叔母を該当させれば何とかですが、体裁+お金払いたく無いとは言いますが、ズレズレ為 う〜んです。

お礼日時：2021/12/18 01:53

No.5 回答者： mofl 回答日時： 2021/12/17 11:38

どれだけ価値のある住居？

普通なら負債と思う。
それは金銭に置き換えた評価だけでなく、合意の形成から移転登記まで手間や時間、経費トータルで考えた場合。
住人も質問者も法定相続人なら血縁者だよね。
故人の名義のまま居座るならば、住人も登記上の権利はまだ無いんだよね。
そこ、1/12の権利を欲しいの？
なら訴訟する、と脅せば？
他の法定相続人の意向は？

なぜ居座りたいかわかる？
売られたら住むところが無くなるからでしょ？

被相続人は他の財産を残していないの？
建物は無価値、残るとしたら借地権くらい？
なら、借地権狙い？

質問者と住人以外、他の10名の意向がわからないけど、カネを惜しまず弁護士に一任すればソッコー解決だろう。
トータルの評価額で1200万として、一人当たり100万、そこから経費を引けば100万を切る。
人の住まいを無くしてまで欲しがるはした金か？

この回答へのお礼

moflさま

回答頂きどうも有り難うございます。

スミマセン 文章足らずで・・・。

>>どれだけ価値のある住居？
↑
あれから調べましたが、ないですね(笑) 馬鹿な質問スミマセン。

ボロ家だし 蛇が室内に出るし雨漏りだし。テンパって本当に馬鹿な質問でスミマセンでした。


家は、借地権で築62・63年で、28年前に他界した私の祖父名義のままの家に、私の故人実父(※7年前に他界)が、相続登記をしたかったもので、故・実父の後妻(74)にトータル25年も居座られた形です。

二次相続人(※72の耄碌してる叔母)と、4次相続人の故・祖父の孫にあたる私達姉弟が、いずれ後妻が他界した際 法定相続人として、地主に更地にし返さなければならないから、解体費(※複雑な土地な為約４00万)の義務が生じてしまいます。

ようは、こちら血族は解体費と2024年に相続登記が義務化される事により、故人名義のままだと法定相続人に、罰則(※10万以下)が来ますから、選定を打ちたく頭を抱えてました。

個人的な感情でスミマセン↓

後妻(74)が25年故人名義のまま住み、4次相続人(※私達姉弟)がたったの数年住んだだけで、後妻が相続登記しないからって、解体費の義務と相続登記義務化で罰則って何？の感情でした。

お礼日時：2021/12/18 00:47

No.3 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2021/12/17 09:10

家1軒丸々ならともかく、1/12なら、売る相手は同じ家の共有名義人が妥当です。

間違っても業者が買うことはありません。

といっても売買には登記が必要ですから、登記されていない家を改めて登記し直せば、それだけで費用が掛かりますし、現状では共有登記しかできないので、12人全員が同意しないと無理です

それに、築63年ならほぼ家の価値はないですし、借地に建てられた家なら、最終的に解体費用を出して地主に土地を返す必要が出てきます。
あなたが所有しているのは家だけではなく、借地権も、ですからね。
ですから、その解体費用を法定相続人がそれぞれ捻出する必要があります。
間違いなく解体費用の方が家より高いです。

どうしても手放したいなら、現在居住している法定相続人の方に贈与するのが手っ取り早いと思います。

この回答へのお礼

xxi-chanxxさま

回答頂きどうも有り難うございます。

この問題は、コロナ禍前からウダウダでした。

故人名義の家に25年間居座る居住者に、他、法定相続人が団結し 相続登記させるのが筋ですから。

弁護士相談に行きましたが、調停に持って行けば、故人名義の家に居座る居住者に 相続登記をするように調停委員に説得されるはずと言われてはいました。


>>間違いなく解体費用の方が家より高いです。
↑

はい 複雑な土地にある借地権の家な為に 解体費の相場は400万と言われました。(※建築家の調査)


>>借地に建てられた家なら、最終的に解体費用を出して地主に土地を返す必要が出てきます。

↑
はい ご意見を頂いた通りですね。

ただ、家を壊し更地にして返すと、地主の土地に対する固定資産税が5・6倍に跳ね上がりますから、地主とも話し合う必要が有りますよね。

贈与に対しては、私の持ち分1/12を 居住者に渡したところで、あちらがいらないと言われれば、押し付ける訳に行かないのが、現状です。

あちら(※故人名義の家に築25年居住者)の目的は、解体費(※400万)の義務を逃れたい為に、相続登記をごねてますから。

う〜ん こちら血族が団結すれば、方法はいくらでもあるかと感じてます。

贈与させたとしても、ボロ家だし持ち分が少ない為 あちらに贈与税が掛からない為 検討してみます。有り難うございましたm(__)m

お礼日時：2021/12/18 00:00

No.2 回答者： mukaiyam 回答日時： 2021/12/17 08:51

＞①借地権の家でも、共有物分割協議は可能…

それは、現時点での相続人全員の同意が必要です。
あなた 1 人分 1/12 だけ登記を分けるなんてのは無理です。

＞② ネックなのが、築63年の古家…

よほど歴史的価値のある建造物でもない限り、建物に値段は付かないのが現実です。

土地をほしい人が、上物に少しの値段を付けて土地とともに買い取ることはありますけど、借地で建物と地主が違うならそういう話にもなりませんね。

＞法定相続人の１人が長年住み続け…

それは分かりましたけど、建物の固定資産税も維持修繕費も全てその人が払っているのですね。
あなたはじめ各相続人に応分の負担和してくれといっているわけではないのですね。

逆に、あなたはじめ各相続人が各持ち分相当の“家賃”をその人に請求しているわけでもないのですね。

だったら静観すれば良いんじゃないですか。

この回答へのお礼

mukaiyamさま

回答頂きどうも有り難うございます。


>>それは、現時点での相続人全員の同意が必要です。
あなた 1 人分 1/12 だけ登記を分けるなんてのは無理です。
↑
全体的に分かりやすい上手な文章で教えて頂き 納得する事が出来ました。

文章足らずでスミマセン

借地権の家なので、家を解体し更地にして地主に返さなければなりません。

よって、現在個人名義のままの家だと、二次相続人・四次相続人に解体費用(※複雑な土地の家な為、解体費の相場が400万)の負担が該当されてしまいます。

居住者が 25年住み 他法定相続人が、短期間しか住んでません。

話しが少し脱線しますが、2024年に相続登記が義務化され、故人名義のままの建物だと、法定相続人に罰則(※10万以内)が発生します。

現在故人名義のままの居住者に、これからも居座るなら、相続登記を求めたい気持ちが有ります。

確かに故人名義のまま こちら血族は(※二次相続人(72)・四相続人)法定相続人に該当されます。

27・28年前に他界した故人名義のままだと、解体費用+相続登記の義務化に基づき 罰則(※10万以下)は、納得出来ませんから、頭を抱えてました。

故人名義の居住者が、今まで25年間住み、これからも居座るなら、相続登記が筋として当たり前と思ってます。

お礼日時：2021/12/17 23:39

No.1 回答者： momo-kumo 回答日時： 2021/12/17 08:48

相続放棄の期間は過ぎているのですか？

過ぎていれば、現在の居住者に贈与すると良いのでは？

この回答へのお礼

momo-kumoさま
回答頂き有り難うございます。

>>相続放棄の期間は過ぎているのですか？
↑
文章足らずでスミマセン

相続放棄に該当される3ヶ月は、とっくに過ぎております。

故人名義の家の法定相続人の居住者に贈与も調べました。

居住してるものへ、贈与は家が古い為、年間110万以内に納まりますので、居住者に対して贈与税は掛かりませんが、あちらがNOと言ったら、嫌がるものを無理に押し付ける訳に行かないので、成立はしないと言われました。

お礼日時：2021/12/17 23:02