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住宅の購入を検討しており、妻の叔父(妻の父の弟)が所有する土地に家を建てるよう妻の父に声をかけていただいております。
そこで質問なのですが、妻の父の所有地ではないので妻の叔父の許可を得てその土地を借りて家を建てることができたとしてのメリット、デメリットはありますでしょうか?
また、叔父の土地を相続する事は可能でしょうか?
妻の父は4人兄弟でそれぞれが土地を相続し、所有しております。
叔父だけが独身、一人暮らし。
勧めていただいてる土地は駐車スペースとして車二台分のみ貸してるようで他に用途なく空き地となっており恐らく100坪程あります。
妻の父の兄弟間で話し合って決めた内容でもなく今後揉めるような事があるのは目に見える気がするので、余り乗り気になれずにいます。
相続等詳しい方いらっしゃいましたらご回答お願い致します。

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A 回答 (6件)

1メリット


 叔父の土地なので、安く借りることができる。
2デメリット
 法的地位の安定性が薄い。

どういうことか。
あなたの妻Aは叔父の直接の推定相続人ではありません。
「叔父に子がいない、叔父の父母、祖父祖母が死亡してる」状態で叔父が死亡したときに、始めて叔父からみた兄弟姉妹であるAの父が叔父の財産の相続人になります。
そして叔父の兄弟姉妹が何人いるか不明ですが、Aの父だけとは限らないので叔父の遺産がAに相続されるとは限りません。
Aの父の兄弟姉妹が「その土地は私たちにも相続権利がある」と言い出すと、その土地の上にすでに建物を建設し住んでしまってる人は「あららぁ」という状態になります。
無権利者が土地のうえに建物を建てて住んでしまってるのとは違いますが、土地の所有者が変わると「建物を取り壊して出てってくれ」と言い出す可能性があるのです。

不動産賃貸借契約書を作成して、賃料を払って借りることが大前提です。
これを「叔父姪の仲だから」と省略してしまうと、他者に「契約が書面で残されていない」点を突かれて、なにかと争議の原因になります。

いっそ、贈与税をはらってでも贈与を受けてしまい、土地所有権を移転したうえで建物を建てるのが良いと思うのですが、さて贈与税負担額がどれほどになるかです。

避けるべきは「親戚、それも自分を可愛がってくれてる叔父が言ってくれてる」ことを良しとして、家を建ててしまい住み着いてしまうことでしょう。
土地の所有者が死亡した際に、その相続争いに巻き込まれます。
巻き込まれたくなくても巻き込まれますし、聞きたくないような話も耳にすることになります。

叔父→Aの父→Aと「絶対確実に相続される」という話でしたら、結果的に土地がAのものになるのでA所有建物があっても良いです。
しかしA単独所有の建物になりますか。
Aの夫との共有だという話になると、もっともっと話が複雑になる可能性があります。

親族からの話ですから、むげに断る必要はないですが、その土地を借りてるという事実を書面で残しておくのが良いと思います。

なお「賃料を払わない場合には、賃料相当額が贈与税の対象となる」回答がついてますが誤りです。
親族間などで、不動産の賃料支払がない賃貸借契約は、使用貸借と言われます。
「受け取るべき賃料を免除してるのは贈与である」という理屈があるのは、建物所有者が法人のときです。
多くの有効な回答をつける方ですが、稀にでたらめを述べるところがあるので、ご注意。
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土地代のやりとりがなく、使用借と見られた場合は、借り手として保護されないので、場合によっては、出ていかざるを得ないとか、または、叔父さんが土地を担保にしてお金を借りた場合など、これも考えるとややこしいですね。

また、
隣地との境界の問題が出てきた場合には、やはり土地の所有者同士の話になります。
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何の取り決めをせず、家を建てた場合、叔父さんが、売却するなどの事情があるとか、他に貸したいなどで、所有者として建物を撤去して土地を返せとは言えるでしょうから、きちんと土地を賃借と契約しては?


相続などその後どうするかは、叔父さんと話し合っては?
または、いくぶんかの土地代を払って買い取るのが心配の要素がない。
これは、専門家の出番ですよ。司法書士さんでも良いし相談しては?
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叔父の推定相続人全員の同意書が無いと銀行ローンが利用できない可能性が高い。



ましてや、今後、叔父が婚姻や養子縁組を行うよ相続人は変わるので、質問者の夫か夫婦揃って叔父と養子縁組するのがベター。
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将来の相続で揉める可能性もそうですが、その土地を第三者に売却する可能性もあるので、キチンと契約書を取り交わして、借地借家法で保護される土地の賃貸借契約の実態を調えておくことが必要でしょうね。


この点がデメリットと言えばデメリットでしょうね。普通の賃貸借契約であれば、『賃料をきちんと支払っている』ことは、特に意識しなくても、支払いに滞りがあれば賃貸人側から何らかのアクションがあるのが当然ですが、こういった身内からの賃貸借ですと、『賃料の授受が無い使用貸借じゃないのか?』というハナシが出た場合の反論の資料を、こちら側でキチンと記録しておく必要があるでしょうね。

叔父様は独身という事で、今後婚姻する事も無く、子を持つ事も無く、特に遺言も残すことなく相続が発生した場合にはお義父様含めてきょうだいで相続するという事は考えられます。可能性のハナシなのに、あたかも自己の権利を侵害されたかのように考える人も世の中にはいますね。
何事も無くスムーズに相続が行われる事の方が多いのかも知れませんが、何かしらの問題が起こった場合でしか第三者は知り得ませんから、『相続=トラブル』という図式が出来上がっているのかも知れませんね。

あとは、その土地に建築するメリットと、イロイロ煩わしい事に対処しなければならない可能性があるデメリットとの兼ね合いでしょうね。
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>叔父の許可を得てその土地を借りて…



借りてって、ただで?

>メリット、デメリットはありますでしょうか…

世間の相場並みに地代を払うのなら、メリットもデメリットもありません。
赤の他人から借地するのと同じです。

ただで借りるのなら、世間の地代分が税法上の「贈与」となり、贈与税を納める必要が生じます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

>叔父の土地を相続する事は…

叔父さんを殺しちゃうの?
寝たきり老人で、もう棺桶に足を半分突っ込んでいるの?

とにかく妻が叔父の法定相続人になり得る条件は、

・叔父に配偶者も直系卑属 (子、孫、ひ孫、玄孫・・・) も全くいない
・直系尊属 (親、祖父母、曾祖父母・・・) も全くいない
・妻の父が叔父より先に旅立っている
・妻の父または妻を相続人から排除する遺言書はない

のすべてがそろうことです。
http://minami-s.jp/page008.html

>妻の父は4人兄弟で…

妻自身は何人兄弟ですか。
仮に 3人とすれば、上の条件すべてそろって首尾良く妻が相続できたとしても、相続できるのは
1/4 × 1/3 = 1/12
だけですよ。

11/12 は他の相続人に地代を払わないといけなくなります。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
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