義父名義の土地の上に旦那さんの家を建てるときの問題点

義父名義の土地の上に旦那さんの家を建てるときの問題点

こんにちは、お世話になります。

ある夫婦が家を建てようとしていまして、奥さんのお父さんが土地を買ってあげるということになりました。しかし、その土地は父親名義になります。
そして、その上に旦那さんが家を建てる計画をしていて、その建物の住宅ローンが通らなければ土地も白紙解約になるという契約を済ませました。建物は夫婦名義にする予定です。


この場合なんですが、住宅ローンには問題ないんですか？土地が義父の名義なため、土地も担保にいれさせられるんですか？または義父も保証人にもならされるんでしょうか？
よくあるようなパターンだろうと思いますが、銀行さんはこういうときどう対応しているのかききたいです。

ちなみに土地は800万、家は2500万です。

離婚してしまったら、ややこしくなりそうなので・・。
お願いいたします。

No.5 ベストアンサー 回答者： hktouki 回答日時： 2010/10/14 09:36

登記関係の仕事をして２５年になる者です。

こうした事例には数多く当たりました。


まず、土地の名義ですが、妻のお父さんはあなたたち夫婦のために土地を買ってあげると
言っているのですから、私なら土地はお父さんの娘である妻（質問者）名義にすることをオススメします。

土地８００万円ですから、通常であれば２００万円位の贈与税がかかりますが、
相続時精算課税制度を利用すれば贈与税はかかりません。（申告はしてくださいね）

金融機関は当然土地についても抵当権設定を要求してきます。
でも、お父さん名義でなければお父さんは関係ありません。
また、もしお父さんに万一の事があったとしても他の兄妹が遺産分割で「その土地をよこせ」とは
言えません。（相続税額の計算には含まれますが・・・）

万一離婚しても、夫婦間だけの問題になり、お父さんは関係ありません。
銀行もお父さんに連帯保証人になれとは言ってこないでしょう。

夫婦円満に一生添い遂げることを願っていますが、
私なら上記のやり方を強くオススメします。

もっとも、お父さんが「この土地は私がお金を出したのだから、私の名義で登記したい。」と
思っているのならそれまでですが・・・。

この回答へのお礼

大変参考になるご意見ありがとうございます。

どうせ保証人にならなくてはいけないんでしたら、お父さん名義にすること自体、あまり意味ないですね。亡くなったら相続するんですし。

お父さんに、保証人になってくれるのかどうか、その点を明確にしたいと思います。

どうもありがとうございました。参考にさせていただきます。

お礼日時：2010/10/14 11:25

No.4 回答者： takapiii 回答日時： 2010/10/13 23:08

建築及び宅建業者です。

こういう例は結構ありますが、通常は土地は「使用貸借」に該当するので、建物だけで住宅ローンを組む場合は、土地の名義人が連帯保証人または連帯債務者になる事が要求されると思います。
また借入額によっては、当然土地にも抵当権を設定する事を要求されると思われますので、その両方を義父が承諾すれば住宅ローンの借り入れは可能です。

ちなみに、土地にも抵当権を設定しない場合は、万が一の時には建物しか抵当権を実行できないので、買い取るとすると業者位しかいなり、価格も安くなりますので、借入可能額はグンと減ります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

こういう例、たくさんありそうですよね。
しかし問題点も多々あるんですね。書かれておられるように土地の所有者が保証人、土地に抵当権は必須のようですね。

土地に抵当権を設定しない場合の現実的なお話も参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2010/10/14 10:30

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2010/10/13 17:38

元業者営業です

要は「借地物件」扱いですね。

これは審査が非常に厳しい物になりますし、そもそも借り入れできる金額も大幅に減額されます。

私が過去経験したのは２，０００万位の額を希望したにも関わらず、８００万しかＯＫが出なかった事がありました。
当然ですよね。土地は他人名義ですから抵当権が設定できませんし、唯一の財産である建物は経年でどんどん資産価値が下落していくのですから。

まぁ、今回の場合は土地の所有者がお父様との事ですから、お父様が住宅ローンに絡めば借り入れできる可能性があります。（連帯債務若しくは連帯保証人）
ただし、当然ながらその場合はお父様も審査対象になるでしょう。
むしろ、お父様が「主たる債務者（平たく言えばお父様名義で借入れ）」になってフラット３５の「親子リレー」を利用するか・・・

後は、単に「担保提供者」としてお父様の土地にも抵当権を設定できるか・・・
でも、この場合は「住宅ローン」は使えないかもしれません。

何れにせよ、「普通のパターン」では住宅ローンは難しいでしょう。
金融機関に相談する事ですね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
大変現実的な話しで、参考になります。

2000万が800万になるんですね。
ということは、絶対お父さんをからませないといけなくなりました。

お父さんからの親子リレーのフラット３５っていうのもあるんですね。
使えるかもしれません。ありがとうございます。

とても参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2010/10/14 10:27

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2010/10/13 13:31

もし住宅ローンが払えなくなって競売にかける場合、土地を担保に入れてなくて建物だけになると売れませんので、土地も一緒に担保に入れさせられますし、義父も保証人になる事を要求されます。

建物は夫婦名義にするという事は、奥さんも保証人になる事を要求されます。そうなると保証人はそう簡単には抜けられませんから、もし離婚して家を出たとしても保証債務が付いてまわる事になります。

義父が亡くなった場合、義母や旦那さんの兄弟にも相続の権利があるので、ほっておけばその家の土地にも義母や旦那さんの兄弟が権利を主張してくるかもしれません。その土地は旦那さんが相続する、という内容の遺言書を作っておいたほうがいいでしょう。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

やはり現実的には、保証人になることを要求されるんですね。

義父と、旦那さんがそう仲良くなく、土地だけってことでお金を出してもらったようなので、さらに保証人になるということになると、こじれそうです。

将来的に離婚だけだと思ってましたが、相続も問題になるんですね。

やはり将来的なことを見据えて、今からきちんと話し合いで整理しておくべきですね。

どうもありがとうございました。

お礼日時：2010/10/14 10:23

No.1 回答者： comattania 回答日時： 2010/10/13 13:26

ローンを組む場合は、支払い能力があるかどうかです。

家の場合は、完済するまで、建築した家が担保になります。この場合、土地付が当然ですから、土地が他人名義の場合は条件がやや厳しくなります。
購入代金だけで、資産や、年収など何も書かれてなくては、回答は、このくらいになります。
あとは、信用度テストを受けられる事です。URLが、そのテストです。

参考URL：http://www.myscore.jp/listing/loan/?from=overtur …

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
家だけでも一応ローン組めるんですね。

将来的に離婚などした場合、回収が困難になるため、土地を担保にするのが必須なのかと思いました。

どうもありがとうございました。

お礼日時：2010/10/14 10:20