義父の土地に建てた家は？

妻の父名義の土地に、家を建てました。妻へは相続されておらず
義父名義のままです。固定資産税も義父に払ってもらってます。

１）もし離婚した場合、どのような処理が適切なのでしょうか？
２）毎年少しづつ妻に贈与してもらうように、お願いしましたが
　　ＮＯです。もし亡くなられ、相続税が払えない場合はどのように
　　すれば手放さなくても良いのでしょうか？
　　土地は住宅地の１００坪です。

No.2 ベストアンサー 回答者： iichiho 回答日時： 2007/01/09 13:44

１）離婚で、まず夫婦の資産を分配する。

　　資産の分配後、家の一部が奥さんのものになる場合は奥さんの持分を
　　買い取る。
　　義父から土地を買い取る。
　　または離婚後、妻か義父に自分の家の持分を買い取ってもらう。

２）相続税が払えない場合は、家や土地以外の資産を手放して、
　　必要とあればローンを組んで払うしかないです。
　　ただ、贈与と掛かれておりますが、贈与税がかからないのは
　　年間１１０万円まで。
　　家の名義を１１０万円ずつ贈与するにしても、登記変更の手数料が
　　たくさんかかりますので意味が無い。（毎年土地全体の価格のX%）
　　（その上、すべての名義を書き換えるのには何十年とかかる）
　　まとめて１度に登記変更するにも、１１０万円を超えると贈与税が
　　かかります。
　　これは相続税のような控除がまったく無い上に税率が高いので逆に損。
　　一番良いのは、今から相続税をためておいて、義父が亡くなった時に
　　一括支払いして、まとめて１度に土地の名義を相続人の名義にすること。

相続税は高い高いといいますが、基礎控除が８千万もある上に、相続人一人当たり控除が１千万円ずつ上乗せされるなどの優遇措置がありますので、義母や妻が存命ならば、義理のお父さんの死後の資産の総額が１億を超えない限り相続税はかからないので、そのあたりも計算に入れて考える必要があります。
一度相続税を計算してみるのも手です。
計算上相続税は相続人で相続割合で分担しますので、それほど高額にはならないと思うのですが。。。
（私は一度相続の経験がありますが、４億くらいの総資産で１千万円もらって、２百万円くらいの相続税でした）

ところで、心配されていることよりも、もっと大変なパターンがあります。

それは、義父が存命なのにもかかわらず、あなたの妻が亡くなってしまうこと。
お子さんがいれば、妻の相続分を子供が替わりに相続しますが、お子さんがいない場合、義父の土地はどうなっても文句は言えません。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答、恐縮です。大変参考になりました。
本当にありがとうございました！

お礼日時：2007/01/09 13:48

No.3 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/01/09 14:14

＞転居により、この土地と家を売却することに（合意の上で）なった

場合は、売却益はどのように配分されるのでしょうか？

合意されるときに決められるのでは？
決められないと土地は売れませんから．．．。

使用貸借ですから貴方と奥様にはその土地に対する権利は有りません

「無償で使っても良い」と言うのはその建物の耐久年数が限度でしょう

土地所有者の了解が無ければ誰も買いません

＞家は３５年ローンで、後２７年残っております。

よほど頭金を入れていない限り、金融機関の残債の方が建物の価値を上回っていますから利益は出ないでしょう

一般的には

・土地の価値＝１０００万円程度
・建物の価値＝１０００万円程度
・ローン残債＝１５００万円程度

こうなるでしょうね
建物だけ売却できても差益は無いと思います
今までにご夫婦で住んだだけ消耗させています

土地代金はあくまで義理のお父様の権利
建物の権利とローンの義務は貴方に有ると考えれば良いでしょう

お父様の了解が無ければ売ることも貸すことも困難でしょう

土地の賃貸借契約の無い建物を買う物好きは居ません

この回答へのお礼

おっしゃるとおりですね。度重なる貴重なご回答、本当にありがとうございました！

お礼日時：2007/01/09 14:43

No.1 回答者： m_inoue 回答日時： 2007/01/09 13:27

現在は義理のお父様からの使用貸借の状態です

建物の寿命までは借りられるでしょう

１．家を奥様に贈与するとスッキリします

２．相続税なんてたかが知れています

６０００万円迄の評価の土地なら相続税は不要でしょう

相続税も払えないようならその家すら維持できないはずです

＞毎年少しづつ妻に贈与してもらうように

１筆の土地に対してそんな事は非現実的なことです

じっさいにどうやって贈与するか一度調べてみれば？

いかにムダで面倒なことかが判るでしょう

この回答へのお礼

ありがとうございました！大変明確な回答で、すっきりしました！
もし可能でしたら、もうひとつ教えてください。

転居により、この土地と家を売却することに（合意の上で）なった
場合は、売却益はどのように配分されるのでしょうか？
家は３５年ローンで、後２７年残っております。

お礼日時：2007/01/09 13:41