土地と家の名義が違う相続

再婚した母の夫が亡くなりました
母は70代です
2人暮らしでしたが土地は義父名義建物は義父の娘名義です
固定資産税は義父が払っていました
遺産相続の手続きはこれからです
土地は山林登録で価格がつかない場所です
建物も築30年近いです

ゆくゆくは娘が住むつもりがあるようです
娘に相続放棄ってことも出来るよって言われたみたいなんですが通常妻が半分相続出来ると思いますし長年住んいた家を離れることは出来ないので母に損のないような相続の方向に持っていく方法はあるんでしょうか

No.5 回答者： suzuki0013 回答日時： 2023/06/02 17:23

これは母を連れて法律相談へ行った方がいいよ。

まずは自治体でやってる無料の法律相談でいいから。

というのも。
これ、もしかしたら権利関係が複雑の絡みあってるかもしれないから。

＞2人暮らしでしたが土地は義父名義建物は義父の娘名義です

ということは、義父は土地を娘の建物のために貸していた。
借地権では義父は貸主、娘は借主。
ところが、娘名義の建物に、質問者の母と義父が二人暮らしということだから。
これは、その建物については娘は貸主、義父が借主ということになる。

では義父が亡くなった場合、どういう権利関係になるかと言えば。
義父の土地については、法定相続人は質問者の母（妻）と義父の娘（子）。
母は土地の所有者（持ち分1/2）として、義父の娘の建物のために土地を貸していることになる。
義父の娘は、土地の持ち分1/2の所有者として、自分の土地を自分の建物のために自分に貸すという状態・・・これは貸主と借主の立場が同じになるので貸借関係は消滅（混同）する。
義父の娘の家は、義父と母が借りていたので、義父が亡くなったら同居の妻に賃貸借契約の承継がされるので、母が借主となる。
しかし、ここはとても重要なのが、義父とその娘の間で賃貸契約ではなかった場合つまり家賃の支払いがなかった場合、これは使用貸借という権利で、同居の妻には相続する権利がないので、今までと同じように暮らすことはできない。
質問文では「長年住んいた家を離れることは出来ない」とあるけど、使用貸借の関係だったら、そもそも母には住む権利がない。
土地の所有権を1/2持っていたとしてもそれは所有者としての立場なので、入居者として住む権利を左右できるような権利はない。
家賃を払って暮らしていた場合には、借主として居住権について強い立場で交渉することはできる。

義父の娘の言う「放棄することもできる」というのは、まあ、ずいぶんと下手な話だけど、そういう話をするからには母にどいてもらいたい、その家にずっと住まわせるつもりはないのだろう。
そこに住まなくなったら、母に残るのは山林の権利1/2だけ。
評価自体は大した金額ではないだろうね。
放棄しろというのはそういうことなのだろう。

そんなわけで一般人には複雑な権利関係なので、まずは自治体の無料法律相談で弁護士に相談してざっくり方針を決めて、その方針にあった弁護士や司法書士を探すといいと思うよ。
素人がよくわからずに動くと失敗する案件だと思う。
その家に居座ることがメリットになる場合と、デメリットになる場合もある。

質問者の母にとって良い結果となることを祈る。
ぐっどらっくｂ

No.4 回答者： 世のため人のため 回答日時： 2023/06/01 12:32

「土地は山林登録」とは、登記上、土地の地目が【山林】になっている。

すなわち、地目変更をしていないということですよね。

本件は、
以下のような対応が一番妥当なように思います。

１．土地については、義父名義であったことから、半分は相続する権利があります。
すなわち、土地の持分の1/2があなたの母名義になることになります。
なので、その持分を娘に買い取ってもらって金銭で支払ってもらう。

２．この場合、おそらく、いままで娘は義理父に借地料を支払っていなかったでしょうから、その場合、法的には【使用貸借】ということになり、借地権は発生しないはずです。

なので、持分に応じ、土地の時価相当額の1/2の価額を、娘はあなたの母に支払う必要があります。

３．ちなみに、土地の時価額については、場所が地方の田舎だとすれば、近隣の公示地又は基準地の地価価格や、又は当該土地の固定資産税評価額を基にざっくりと算出すればいいでしょう。

一般的に、土地の固定資産税評価額については、時価の70%程度と言われておりますので、以下のとおり、ざっくりと算出することが可能です。

【土地の価格：土地の固定資産税評価額 ÷ 0.7】


４．ただし、土地売却後、その家からは出て行くことになりますので、出て行くことが不可能ということであれば、この方法はボツということになりますけどね。

その場合には、逆に、娘から建物を買い取るという方法もあります。通常、法的関係が【使用貸借】であるうえ、建築後、30年経過しているとすれば、限りなく建物価格はゼロに近くなるはずですが、娘が納得しやすように固定資産税評価額を基に建物価格を算出し支払ってやれば、そのまま居住することができますし、問題は解決するでしょう。

【築30年程度の建物の価格:建物の固定資産税評価額 × 0.25】

●参考サイト
https://azukihousing.com/2019/04/13/koteishisanh …

なお、上記質問文を読む限り、義父の娘との関係が良好な感じはしませんので、上記の方法が一番すっきりした解決方法のように思われます。

No.3 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2023/06/01 11:41

＞母に損のないような相続の方向に持っていく方法はあるんでしょうか

土地をお母様と義父の娘さんとの共同名義にするのが平等な相続です。
当然ながら土地に限らず、受取人が明確な生命保険を除いた預貯金等も同様です。

ただ、お母様と義父の娘さんは戸籍上は他人だと思います。
後の相続を考えると面倒になってくると思います。

また、土地を共有名義にしても義父の娘さん名義の建物に住み続けるのは現実的ではないと思います。
一番スマートなのは、土地は義父の娘さんがすべて相続をして、見合った金額をお母様が貰い受けてる。当然ながら他人名義の家に住むことは出来ないので、住み続けるなら相応の家賃を支払う必要があるでしょう。
これを踏まえて、土地の相続を放棄する代わりに無償で住み続けることを了承してもらうのが妥当な案だろうと思います。

No.2 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2023/06/01 08:27

＞娘に相続放棄ってことも出来るよって言われた…

娘とは継父と前妻との子ですか。
継父と母の再婚後の子ではないのですか。
それで、誰に相続放棄できると言ったのですか。

この種のお話しは、血縁関係を正確にていねいに書かないと、他人は誤読・誤解釈をしてしまう可能性があります。

＞母に損のないような相続の方向に持っていく方法は…

配偶者 1/2、子全員で 1/2 と言う法定相続割合は、あくまでももめたときの解決手段に過ぎず、法定相続人全員が合意できるなら、どんな方法で遺産分割しようと自由です。
とはいえ、

＞土地は義父名義…
＞土地は山林登録で価格がつかない場所…

って、家が建っている場所が山林登録なの？
そうなら、値段が付こうと付くまいと半分を相続し、住み続ければ良いでしょう。

それとも、家が建っているのはあくまでも宅地だが、継父はそれとは別に山林も所有していたってこと？

なんか分かりにくいご質問文ですね。