土地贈与について

今、実父名義の土地（１２０坪）に実父名義の家を建て、実父、実母、私、妻、子供達6人で済んでおります。私には実姉が一人おり、車で5分のところに、義兄の親と子供達6人で持ち家で同居しております。
家のローンは私が全額払っており、まだローンが20年残っております。固定資産は実父と私が折半で払っており、次回から私が全部払う予定になっております。そこで質問ですが、
(1)　たとえば父がここ何年かで亡くなったとしたら、土地、建物は、実母、　私、実姉と3等分に相続しなければならないのでしょうか？
(2)　土地だけでも私名義になるのでしょうか？
(3)　名義変更にはどのくらいの費用がかかるのでしょうか？
全くわからないので、ご回答宜しくお願い致します。

No.5 ベストアンサー 回答者： mnb098 回答日時： 2009/05/05 18:36

ここらの板に質問すると大抵、法定相続の割合を回答するケースが多いのですが、実際の相続割合はその評価額にもよりますし、財産の内訳にもよりますし、跡取りなどの家族構成にもよります。

納税すべき相続税額の計算にもより持分を変えることはあります。

要は、みんなで納得できる分割方法にすればよいのであって、答えはその家ごとに違います。

嫁に出た娘がその支度金や嫁入り道具として、財産分けされていたり、自宅を建てるときの援助金として渡されていたりすることは、ままあります。
ところがそういったことは過去のこととして、相続の時点では権利を言い出す場合もあります。
質問者の所がそうだというのではありません。念のため。

今回わからないのは、ローンをすべてあなたが払っていることと、固定資産税を全額負担するようになることです。
親の名義で建てた家のローンの借主は親だけですか?　親の収入の関係で税金の負担を子がすることになるのですか?

それなら、母親と妹を交えて上に書いたことを含め、その事実をみんなで共有しないと、いざ相続の時にそれぞれの思惑が働きまとまらないことになる可能性が否定できません。

不動産の評価額が多ければ、たちまちはできるだけ母親の名義に持っていき配偶者の控除を活かして、納税を少なくする。居住用資産の評価を活かすように名義を検討する。
などがよいと考えられます。ローンが残っているので、もしものとき団信で精算できれば簡単になりますが、外に出た妹さんに名義の一部が相続されると、銀行は厄介なことになるかも知れません。

生前にこんな話を嫌がる親もいるようなので、うまく切り出すことが大事でしょう。
相続登記には、評価額に応じた登録免許税（基本4/1000）と司法書士の手数料が必要です。
不動産取得税は相続の場合は課税されないこととなります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。おいおい両親と話し合って決めようと思います。

お礼日時：2009/05/08 12:39

No.6 回答者： mnb098 回答日時： 2009/05/06 00:39

ごめんなさい。

「姉」でしたね。

No.4 回答者： jetaime 回答日時： 2009/05/05 11:53

こんにちは。

　もしお父様が亡くなったら、一般的には母1/2、姉1/2、ご質問者様1/2で相続となります。

　こうゆう相続もあるんだということで・・・

　父の父(私から見て祖父）がなくなったときは、祖母はすでに故人でしたので、父を含めて子供8人が相続人となりました。
　田舎ですので、長兄が本家を継いだ形になり、長兄以外(東京や他県に出ている兄弟）は相続放棄しました。
　相続放棄する代わりに、多少の現金を渡す場合も多いかと思いますが、父の時にはもらえなかったようです。伯父（父の兄）が
「相続放棄したんだから、気持ち分くらいくれてもいいのに。」と言っていたようです。
父の方は、「祖父がなくなっても実家に気持ちよく帰れるんだからいいんだ。」と言っていました。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。やっぱり多少なりと不満などはあるものですね。私もまだ両親とも健康で健在ですので、おいおい話し合おうと思います。

お礼日時：2009/05/08 12:41

No.3 回答者： bunbun8 回答日時： 2009/05/05 11:19

相続財産の分け方については、＃２の方の回答の通りだと思います。

費用ですが、まず、お父様からの相続財産の額が基礎控除5000万円と相続人一人当たり1000万円の控除がありますので、ご質問者さまの場合は、8000万円までの相続財産であれば相続税はかかりません。
もし越えているようであれば、越えた分が1000万円以下の税率10％など金額によって課税されますので、速算表などを入手してご確認下さい。

また、相続により登記名義を変更する場合は、登録免許税などの費用がかかりますが、これは評価額に基づきますので、市役所の固定資産税課で評価証明書を入手して計算して下さい。不動産評価額の0.4％が登録免許税になります。

参考になるサイトを見つけましたので貼っておきます↓
http://www.katuo-office.jp/category/1158026.html

個人でされる場合と、司法書士に依頼する場合の参考になるかと思います。

参考URL：http://www.katuo-office.jp/category/1158026.html

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。まだ両親とも健康で健在ですので、おいおい話しあおうと思います。

お礼日時：2009/05/08 12:43

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2009/05/05 11:01

＞(1)　たとえば父がここ何年かで亡くなったとしたら、土地、建物は…

遺言書がなければ、母 1/2、姉とあなた 1/4 ずつです。
3人とも合意できるなら、必ずしもこの割合でなくても良いです。
http://minami-s.jp/page008.html

＞(2)　土地だけでも私名義になるのでしょうか…

母と姉の意向次第です。

＞家のローンは私が全額払っており…
＞固定資産は実父と私が折半で払っており、次回から私が全部…

これらを杓子定規に言えば、税法上の「贈与」であり、贈与税が課せられるおそれがあります。
しかも、相続が起こればあくまでも父の遺産として母や姉も権利を主張してくることになります。
贈与税を回避し、相続時のトラブルを避けるためにも、支払ローンに見合う分だけでも共有登記にし直すことをおすすめします。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4557.htm

＞(3)　名義変更にはどのくらいの費用がかかるのでしょうか…

他の方からの回答を待ちましょう。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。おいおい話し合おうと思います。

お礼日時：2009/05/08 12:44

No.1 回答者： monta47 回答日時： 2009/05/05 10:54

はじめまして、つい熱が入って中傷してしまうことがありますがお許し下さい。

＞(1)　たとえば父がここ何年かで亡くなったとしたら、土地、建物は、実母、　私、実姉と3等分に相続しなければならないのでしょうか？

法律にもとずいて相続をするのが普通です。しかし、他の人が相続放棄すればしなくて良いです。
なので、お父上様が生前の時に遺言状を書いておけばよいと思います。（法的に証明できる処置で）

＞(2)　土地だけでも私名義になるのでしょうか？

上記通りです。

＞(3)　名義変更にはどのくらいの費用がかかるのでしょうか？

お父様がなくなり後は、ほとんど相続税はありません。

ご参考まで。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。両親も今は健康で健在ですので、かどが立たないようにおいおい話をしようと思います。

お礼日時：2009/05/08 12:46