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長く親しくお付き合いしてきたお隣のご主人から下記合意書の提出を求められています。
(お互い、築50年以上の古家で、壁や柱が共有した長屋に住んでいる中、お隣は
家の建て替えもしくは売却を考えられている模様です。)

1.甲及び乙が所有する土地に、将来建物を建設もしくは建て替えを行う場合
 民法第234条1項に基づく敷地境界から50cm離さずに施行できることに
 甲及び乙は同意する。
2.上記同意した事項について、甲及び乙は将来、所有もしくは所有名義の変更が
 あった場合においてもこれを承継するものとします。

2点、教えてください。
(1)私自身、将来的に売却することを考えている中、この内容に合意することの
 メリット・デメリットはどのようになりますか?
(2)第2項に、所有名義の変更があった場合でも承継するものと記載があります。
 今後、お互いがそれぞれ売却を行っていく中で、本合意書は永久的に有効なもの
 なのでしょうか?

法律的な知識が乏しく、また周りに弁護士の知り合いがおらず困っています。
ご教示の程、よろしくお願いいたします。

教えて!goo グレード

A 回答 (3件)

自治体で実施している無料法律相談へ行くといいよ。


弁護士が個別ケースに応じて法的に整理した上で助言してくれる。

本件は土地の所有権や境界線などが大きく影響するよ。
法務局へ行くかネットで、自分の土地と建物の謄本、公図、実測図(あれば)を取得する。
それをもって法律相談へ行くと相談時間(30分)をロスせずに有効利用できる。
(何も資料がない状態で弁護士に相談へ行っても一般論を説明されて終わりなので、あまりメリットがない)



弁護士に相談へ行くなら、以下は読まなくてもOK。

本件の建物がどちらの建物かを判別するのが大切。
簡単に言えば、1.「戸建てが2軒くっついてる」のか、2.「マンションのように専有と共有に分かれてるのか」。
1の場合は土地もそれぞれが別途に所有、2なら土地も共有。
上記のような土地と建物の組み合わせ以外の不動産は結構珍しい。

質問文から察するに1の建物の可能性が高い。
共有している柱と壁の中心線の真下に土地の境界線があるということになっている。
古い建物だとズレていることもあるけどね。

売却や建て替えの際には内容はともかくこういった類の合意書は必要になる。
注意点は、「50cm離さずに建てられる」という点。
今までと同じ形状(連棟式)で建て替えるという約束でもなく、さりとて境界線の真上や数センチ程度の後退で建て替える(=異様に近い)ことも可能という内容。
セコイ話、先に建て替えたほうが境界ギリギリに建てられるけど、後から建て返る方はその先の建物が建築の邪魔になる可能性も。
商業地域等であれば各々の土地をギリギリまで有効利用できるのでこういうのもアリだけどね。

ついでに工事費用についてもどうするのか記載しておくほうが、後日のトラブルを未然に防げるので良い。
(例:お隣が建て替えする場合、建て替えをしない質問者の家の壁と柱を「室内の壁」ではなく「外壁」とする工事が必要になる。その費用はどちらがもつのか。また、そういう工事をした場合で後日に不具合が生じた場合にはどちらに修繕義務があるのか)

質問者が建て替える際に今と同じ連棟式を望むなら、この合意書はイマイチだと思う。
合意文を「50cm離さずに」ではなくて、50cm後退しないなら「同じ連棟式に」建て替えるという文面の方がいいかもね。(建築基準法上、連棟式で建築確認が取れるかどうかはさておき)
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お住まいの家はいわゆる二軒長屋でしょうか。


質問者さんとお隣とで合意するのは自由ですが、この長屋の周囲や隣の家に対して、つまり第三者に対してこの合意が効力を持つことはありませんから、意味がありません。
ですからお隣が言いたいのは、もしも長屋をそっくり壊して立て替える場合は、各々独立した家にするでしょう(これが前提)から、その時は両家の間の間隔を境界から50センチじゃなくギリで建てても良いことにしましょう、ということではないでしょうか。
合意することのメリットは結果としてほとんどないと思いますが、強いて言えばお互いに独立した建物にして立て替える場合、ぎりぎりまで寄せられるので、本来の間取りよりは少しは広い家を建てられるってことだけでしょう。
でも、デメリットとしては隣との隙間が狭くなることから、部屋の採光や風通しが悪くなる、ふさがっている側の壁とか下のほうのメンテナンスが難しくなる、立て替えた後売却する場合、違法建築だとか言われて買い手が付きにくいとか値段が下がるとか、
要はまっとうな建て方じゃなくなるので、良い印象を与えないということでしょうね。
所有名義の変更、つまり所有者が変わってもこの合意が有効かというとそれは無理ですね。
家族で言い含めて承継するなら、なんとか約束を守れるのかもしれませんが、基本は当人同士だけの合意でしかありませんから。
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たとい、二軒長屋で有っても、各々が区分に、応じ、自己所有であれば、法律上では、マンションです。


マンションの各、持ち家部分の所有者が、自己の所有する持ち分を、他人に譲渡するのは、自由です。
たとい、隣人同士で、お互いの住まいに関する協定を結んだとしても、其れは、無効で、売買は、有効です。
先程、マンションと、申しましたが、マンションは、国で定める〜区分所有法〜と言う法律の定めがあるからです。
二軒の内の片方が模様変えや、外壁塗装などの工事をする場合、必ずもう一軒の承認が必要です。
改築、取り壊し、全て全家の同意に依らずしては、成りません。
二軒長屋は、区分所有法による、建物の、管理組合とし、組合規約と共に、組合長を定める規定になっています。
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