マンションの相続と名義変更について

いつも大変お世話になっております。

先日、父が他界しました。母は健在です。
父母共有名義のマンション（持ち分1/2づつ　／築3年　一括購入3800万円）があります。

父母は1年ほど前から老人ホームに入っており、マンションは15万円ほどでサブリースしています。
今後15万円は母の老人ホーム代にすべて充当します。

相続人で話をし、私がマンションの父持ち分（1/2）を相続することになったのですが
名義変更はしておいた方がよいでしょうか？
（法定相続人で、現金とマンションとでバランスして配分することで同意をしています）
正直、名義変更には10万円以上かかりそうなのでしなくていいならしたくないです。

母が亡くなった際には、母持ち分（1/2）も私が相続することになります。
（名義変更しないことで争族となる心配はありません）

ここで質問ですが
Q1:
名義変更しないと将来、母が亡くなったときに全持ち分を私が相続して法務局に届け出ると
不利な課税はされないか。
（名義変更しないと父のマンション持ち分を誰が相続したかはお役所は分からないので）

Q2:
相続すればマンションの賃料の半分は私の分となるが、これをすべて母の老人ホーム代に充当して問題ないか。

ご説明が拙く申し訳ありませんが、ご回答いただけると大変ありがたく存じます。

それでは何卒どうぞよろしくお願い致します。

No.4 回答者： ben0514 回答日時： 2022/07/12 12:07

不動産の名義変更を簡単な手続きと思われていませんかね。

お父様からの相続を放置し、お母様の相続でまとめるといっても、個々の登記変更手続きを同日に申請できても、別申請かと思います。
当然、費用も２倍に近い形になり、後回しにした今は良くてもその後が困ることになると思います。
争続の心配はないような書き方をしていますが、他の相続人が何か経済的に困るようなこととなれば、今後の相続で主張が変わることもあり得ます。
どうせ行うのであれば、お父様からの相続登記とあわせ、お母様からお母様の持ち分の贈与を受けてしまうことでしょう。
そして、負担付贈与等の特殊な契約により、マンションから得られる収入に相当する金額程度において、施設費用等をあなたが負担するということにすればよくないでしょうかね。

円満に見えていても、相続人同士となる兄弟姉妹の配偶者の意見が強く、兄弟姉妹がそれを抑えられずに争いになることもあります。お子さんや配偶者などが大病を患い高額療養費が必要となれば、他の兄弟姉妹のことよりも、自分の子などを優先してもおかしくはないことでしょう。

夫婦であっても共有名義はお勧めしません。離婚などとなれば、当z年その権利分についても争いになるのです。しかし、ローンの審査や返済原資によっては、やむを得ず夫婦共有はあることでしょう。
これが親子や兄弟姉妹での共有となると、今は想定できない事情が生じた際に困ることもあり得るでしょう。

相続登記（相続を理由にした所有権移転登記）にかかる費用は、登録免許税と司法書士等を利用した場合の専門家報酬がメインとなり、添付資料となる戸籍謄本や印鑑証明などは、まとめても１万２万でしょう。
ご自身で頑張って手続きを行えば司法書士等の費用は発生しません。
登録免許税は、相続の場合には税率が低くなっています。
税率は０．４％で、固定資産税に利用される評価額に乗じることとなると思います。
固定資産税の評価額は相場の７割程度となることが多いと聞きます。
３，８００万円で取得となれば、築３年を考え、相場が３０００万円と推定し、固定資産評価額は２，１００万円と仮定します。
この評価額に持ち分を乗じ、税率０．４％を乗じるとすると４２，０００円となるかと思います。
実際の数字を当てはめることをお勧めします。

まだ遺産分割が確定していなければ、預貯金を相続する場合にかかる費用というのはほとんどない代わりに、不動産を相続する人はそれ相応の費用が掛かることを踏まえ協議し、預貯金から多少のお金を不動産を相続する人にわたるように考えますね。不動産がすでに割合が高いということであれば、厳しいでしょう。ただ、不動産収入が期待でき、施設費用を支払っても余る計算であれば、そこから費用を捻出してもよいでしょう。

手続きの放置についてですが、現在相続登記等の放置が増え続け国として問題と考え、罰則を含めた改正がなされ、時期に施行となることでしょう。
結果近い将来に手続きをするくらいであれば、考えが統一されている今のうちに必要な書類の協力を得て対応すべきでしょう。
中には、将来のその不動産の付近が開発等により相場が上がったりした際に、ほかの相続人がその差額分ずるいと主張する場合も否定できませんからね。

そして、施設利用料等の負担を約束にするのであれば、お母様分もあなたに移してもよいのではとも思います。その贈与について、将来の相続でもめたくないのであれば、贈与の事実を記した文書を他の相続人へ渡しておくことやお母様が遺言書を残すことで、あなたの取り分から生前贈与分を考慮することを明らかにしておけばよいだけでしょう。

役所を甘く見てもいけません。
固定資産税と相続税が中心かと思いますが、固定資産税は市役所になり、相続登記をされていなければ、法定相続人が法定相続分にて共有していると判断し、条例に基づく順位により相続人の代表者を選定し、勝手にその代表者へ課税することとなります。当然その代表者の変更も可能ですが、新たな代表者が承諾しないといけないルールでしょう。
相続税がかかる遺産である場合には、税務署もしっかりと調査をし、問題となれば課税してきます。本来申告納税の相続税について無申告ですと、課税上の財産評価の特例も受けられませんので、追徴課税は高くなりやすく、さらにばれて納付となる日までの延滞税や無申告加算税などのペナルティも課されることとなります。

不動産収入は、確定申告や納税負担がかかります。
私であれば、十分や不動産以外の遺産があればそちらを子らで分け、不動産は妻であり配偶者であるお母さん名義にし、お母さんの代理などにておひとりでの申告にするようにしますね。
ご自身の収入でご自身の生活を賄うのはおかしな話ではないでしょう。
それか、将来を考え全権利をあなたが相続と贈与で受け入れて、まとめて処理するべきでしょう。
共有としていれば、共有者それぞれが申告が必要となり、税理士へ頼むと二人分の費用が掛かることでしょう。ご自身で可能でもそのために学んだり、申告の手間などをかける必要もあるでしょう。

ご質問や調査をするだけよいかと思いますが、結構少ない知識や情報で放置される方も多く、放置されて後々に手続きとなると、面倒になることも少なくはありません。
当時の相続人がなくなれば、相続人の相続人の協力が必要であり、兄弟姉妹から見れば甥姪などになり、兄弟姉妹などで決めたことを納得できない人が出てきてしまうことも少なくありませんからね。

私はたまたまですが、資格者ではありませんが司法書士事務所と税理士事務所で勤務経験があるので、両面で検討が可能です。しかし、それぞれの事務所ではそれぞれの分野しか知識がない、有っても責任あるアドバイスではないことも多いでしょう。両資格を持つような方も少ないので、私が紹介するとすればこれらの資格者がいるような総合事務所を紹介し、検討してもらいますね。そうしないと遺産分割を決めた後の税負担その他において、損な役回りを後で知ると、不平不満につながり、仲たがいしかねませんからね。

No.3 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2022/07/12 09:23

将来，「不利な課税」はされないとは思います。

でも，不動産登記法の改正により，令和6年4月1日から相続登記が義務化されます。どの程度運用されるのかは不明ですが，違反者に対する過料規定もあります。

令和５年４月以降、不動産に関するルールが大きく変わります！ ＠YouTube
　

過料は税金ではありませんし，そもそも過料は違反者に対するペナルティですから「不利な課税」には当たりませんが，相続人からするとデメリットではあります。

また現在，課税価格が100万円以下の土地（固定資産税評価額による。また，持分の場合にはその持分を乗じた額をこの課税価格とする）については，相続登記に関しては登録免許税を課さないという租税特別措置法による減税（免税）措置があります。土地1筆ごとに計算するので，マンションの敷地が小さな土地数筆の集まりのような場合はこの適用があったりするために，今のうちに登記をやっておいたほうがお得な事案もあります（相続登記100件に2件ぐらいあったりする）。

相続登記の登録免許税の免税措置について
　https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000017.h …

これは時期を限った減税であり，この適用がなくなって従来どおりに登録免許税を支払うことになっても，それは減税のメリットを受けようとしなかった相続人の問題であり，「不利な課税」ではありません。

相続登記の課税標準である価格は，固定資産税評価額です。この評価額は3年ごとに見直しがあり，見直しの際に下がる場合もありますが，上がる場合もあります。これが上がれば，それは相続登記をしていなかった人の負担が増えるということです。
これも「不利な課税」ではありません。

あと，税金の話ではありませんが，相続人の中に借金を抱えている人がいるとか，固定資産税を滞納したりすると，債権者代位権の行使により，第三者に相続登記をされてしまうことがあります。これは法定相続分での登記になるので，相続人間で遺産分割がされていたような場合には，遺産分割による持分移転登記をしなければならなくなりますし，なにより代位の登記では登記識別情報（いわゆる権利証）が発行されません。売却やローン借り入れの際にはこれが障害となり，自分で相続登記をしておけば不要だった「余計な費用」を支払うことになる場合があるということになります。

他の法定相続人との間の贈与税の問題や，各相続人の不動産所得に関する所得税の問題については，税務署に目をつけられたらいろいろと面倒なことになるかもですが，目をつけられるようなことをしなければ，大丈夫じゃないかなという気はします（断言はできません。あくまでも自己責任です）。

お母さんの老人ホーム費用に充てることについては，大丈夫ではないかと思います。
あなたとお母さんとは直系血族の関係にあり，直系血族間には，民法730条や877条による扶助義務，扶養義務があります。老人ホーム費用は，お母さんがそこで生活をするうえで必要な費用ですから，税務者が何か言ってきても，「贈与ではない。法律に従って扶養の費用を負担しているだけだ」と言えば引き下がるように思います（一般認識における扶養の限度内にあることが条件だけど）。

No.2 回答者： ohkinu2001 回答日時： 2022/07/09 10:46

Q1：相続登記はしなくても、遺産分割協議書が整っていれば、問題ないと思いますが、

税務署などに対し明確にするためにも登記しておいた方が良いと思います。
遺産分割協議書が整っていないと、賃料が推定相続人の物と解釈され、
所得税がかかったり、それをあなたが貰うと贈与税がかかったりする可能性があります。

Q2：あなたの収入ですのでどのように使おうと問題ありません。
これを贈与すると贈与税がかかる可能性がありますが、
親子など扶養義務者間での日常生活に必要な金銭のやり取りには贈与税はかかりません。
したがって老人ホーム代として必要な額の範囲であれば贈与税の問題もありません。

No.1 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2022/07/08 16:37

名義変更しないでおくと、次の相続が発生したとき、お父様の名義分はお父様の相続人で法定相続分ずつの登記が必要になります。

あなたが相続税を払っていても、争続も関係なく、法定相続分で分けられてしまい、あなたが単独で相続したと認められません。
また、マンションの賃料は名義人が受け取るものですから、お父様名義のままだと、法定相続分だけがあなたが受け取れる金額になります。
火災保険も名義人が死亡者なら、名義変更するまでは支払いはありません。

また、お母様以外に他にご兄弟がいるとすれば、お母様が亡くなった後すべてあなた名義にするためには、贈与なり売買による取得が必要になりますが、そうなれば贈与税なり不動産購入費用や不動産取得税なり別途支払いが必要になってきます。
不利な課税ではなく、すべきことをしなかったツケを払うことになります。
登記費用自体も、相続登記の方が安いのです。

相続登記しない方がデメリットだらけです。
10万以上するからと登記しない方が、将来もっと手続きは繁雑になり、余分な出費が必要になってしまいます。